苏培科要避免“鬼城”现象进一步蔓延

在全国房地产版图上，地处渤海之滨的营口只能算是三线城市。让人意外的是，这样一个三线城市，房子竟也滞销。笔者相信营口现象绝非个案，为了避免新型城镇化沦为“鬼城”，当务之急，必须要祛除我国房地产的虚火，务必要警惕“房地产化”和“鬼城”现象，要减少盲目的造城运动。

◎苏培科(对外经济贸易大学公共政策研究所首席研究员)

最近，有媒体报道辽宁省营口市的楼市严重滞销，现鬼城身影。笔者相信营口现象绝非个案，为了避免新型城镇化沦为“鬼城”，需要我们深刻反思当下房地产开发模式，需要警惕盲目城市化和高房价带来的隐患。当务之急，必须要祛除我国房地产的虚火，不能再让房价虚高不下，尤其不能再让新型城镇化沦为房地产化。

遗憾的是，现在的城镇化依然是以投资驱动和“房地产化”为主，是一种功利性的城镇化。从各地方政府出炉的各种城镇化体系建设规划方案来看，新型城镇化依然是在新瓶装旧酒。如果城镇化的追求超过现实需要，将投资“铁公基”的发展模式转向城镇化建设，就有可能形成过度的城镇化。如果一味地扩建城市，抬高房价和地价，盲目求大，不考虑资源环境的承载能力和现代城市管理能力，则会给未来埋下衰退的种子。因此，在发展新型城镇化的时候务必要警惕“房地产化”和“鬼城”现象，要减少盲目的造城运动。

其次，要警惕房屋空置和买不起房的新矛盾。如果一个城市一边有很多人买不起房，另一边却耸立着大片的“鬼城”，而这个城市却还在靠简单、粗暴的移民和拆迁搞城镇化，将年轻一代的农民工赶向城市，将农民的土地腾挪出来搞房地产开发。笔者以为，仅靠大量的盖房子解决不了根本问题，反而会进一步扩大“鬼城”的规模和范围。为了避免重蹈覆辙，新型城镇化推进的速度千万别再搞竞赛，当务之急必须要调整现行的房地产调控政策，尽早启动税收调控杠杆，减少房子的空置和浪费。

办法其实很简单，只要在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，以保障市场的公平与效率，只有这样才能有效地抑制房地产的过度开发和投资投机。同时，应该降低二手房交易市场的各种手续和税费，加快空置房的流通速度，提高房子的使用效率和恢复房子的居住属性。

另外，建议对不动产尽快搞一次全国普查，统计房屋持有者和空置房的真实信息，并实施全国联网，统计每个家庭实际持有的房屋数量，再按照属地原则实施差别化的房地产税收，这样既能有的放矢地调控房地产，而且还可以让决策层充分了解当前的房地产现状，便于制定有效的调控政策，同时这本账还可以帮助纪检部门反腐反贪。如果我国的不动产永远是一本糊涂账，房产税和空置税很难征收到位，房地产调控效果也很难达到预期。

相比人口普查、经济普查，不动产普查应该简单得多，而且准确度会很高，没有人会否认房主或逃避普查，如果普查之后真有空置无主的房子，就可以采取拍卖处置。但是为什么至今没有这样一个数据？阻力究竟在哪里？

记得国家电网在2010年曾在网站上公布过一个数据，他们在做电表统计时发现有5640万户的电表数据半年以来转数为“零”，一些敏锐的人士立即嗅出了数据中的名堂，这个数据是不是从侧面说明我国房地产市场空置率很高？若按照一家三口的家庭结构来配置，这些空置房将可以解决近两亿人的居住问题，这些空置房如果抛出来将会对房地产市场带来什么样的影响？房地产“刚需”说还能站住脚吗？

当务之急，必须要斩断地方政府与房地产开发商的利益链条，避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发，尽快启动不动产的全国普查，将房地产信息全国联网，让决策层了解真实的房地产空置率数据，实施有的放矢的房地产调控政策和保障房供给，避免资源的再度重置和浪费。