冯海宁深圳探索“农地入市”步子可以再大点

◎冯海宁

1月18日，深圳市政府发布优化资源配置促进产业转型升级 “1＋6”文件，其中提到“深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”。

深圳此举最近在土地市场掀起轩然大波，有多种解读版本。之所以会出现 “农村集体土地放开入市”、“小产权房确权”这样的解读，在笔者看来，一方面是因为我国土地管理制度改革进程偏慢，政策层面稍有风吹草动，就容易引发舆论关注和过度解读。另一方面，如果政策表述不清或权威解读不及时，就容易让误读跑在前面。所以，舆论过度解读的根源还在于土地管理制度改革效率不高，方向不明。

要想准确理解深圳此举，首先要清楚大概背景：其一，深圳作为实施土地管理制度改革试点城市，有责任率先进行探索。众所周知，深圳作为改革开放的“试验田”，有一定改革探索基础。再加上深圳城市化率早在2006年已达100%，相比其他城市更适合率先进行改革。其二，无地可用制约着深圳发展。数据显示，2011年深圳全市土地总面积1991平方公里，建设用地917.77平方公里中，原农村集体用地为390平方公里，占全市建设用地42%。有研究称，如果没有土地管理制度改革创新，到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里，无地可用的尴尬将严重制约深圳未来发展。另外，原农村集体土地在深圳城市化过程中还出现了“政府拿不回、集体用不了”的尴尬局面。

也就是说，只有率先进行土地管理制度改革，让原农村集体用地入市交易，才能解决深圳土地饥渴，让深圳可持续发展。但在现行《土地管理法》框架下，只有国有建设用地使用权可以自由出让，农村集体建设用地不能出让、抵押，只能先通过国土收储后才能入市流通。深圳此次允许原农村集体用地入市交易，相比现行土地制度而言，无疑向前迈出了一步。

在笔者看来，深圳此举依然具有一定的破冰意义。至少表明集体土地可以入市对外流通，为下一步土地管理制度改革进行探路，为改革步子迈得更大打下基础。还有学者认为，深圳此举实现了两项重大突破，一个是真正将构建城乡一体的土地管理制度推进了一大步，另外实现了利益共享。还有人认为，企业因此有了更多土地选择权。

尽管深圳此举对缓解产业用地意义重大，但观察人士有一个共识是，与房地产市场关系不大。其实，深圳此举对缓解房地产用地紧张也有一定积极意义，比如，某些地方产业项目与房地产项目“争地”的局面有望缓解。笔者认为，“农地入市”变产业用地只是第一步，下一步的改革要点或许就是允许“农地入市”变住宅用地，增加土地供应，以抑制深圳房价。

有人指出，深圳工业用地够多，而住宅用地严重不足，应该允许土地“变性”，用以弥补住宅用地不足，以对房地产市场形成正面影响。希望深圳土地管理制度改革的步子迈得再大一些，原农村集体土地入市的限制条件再少一些，这样，“农地入市”的深圳探索才有更多积极意义。在改革开放30多年后的今天，深圳改革的锐气依然没有消退。