长期住房供应需考虑人口因素

　　一如既往，中国政策最高决策层在限制房价与确保经济增速之间小心行事。其结果是中国内地房地产市场2012年实现微幅增长。官方披露，12月份中国70个大中城市平均房价环比上涨0.31%，这是近两年来的最大涨幅。中国国家统计局的数据显示，12月份70个大中城市中有54个城市的新建商品住宅价格较上月上涨，数量超过11月份的53个。2012年全年中国房地产开发投资较上年增长16.2%，至人民币7.18万亿元。2011年增速为27.9%。道琼斯通讯社对官方数据进行计算后得出，去年12月中国房地产开发投资同比增长12.4%，增速较11月的28.5%回落。2012年全年住宅销售额增长10.9%。12月单月的住宅销售额达到人民币868亿元，同比增长8.0%。全年住宅销售面积增长1.8%。

　　去年房价稳中微升，是因为下半年住房销售势头加快，兼之市场预计房价将恢复上涨。这一数据表明，在中国政府实施严厉限购三年后，市场人气正在回升。为遏制房价过快上涨与市场投机活动，中国政府实施了近三年楼市调控，包括提高房贷首付比例、在某些城市直接出台限购令等，房地产市场随之走软。从2012年下半年开始，信贷规模有所放松，房价逐渐显现回升。中国政府不得不考虑房地产市场在促进经济增长方面的关键作用，新的调控措施确保首套房和改善型购房者能够获得银行贷款。

　　据IMF（国际货币基金组织）称，房地产在中国经济总量中的比重达到12%左右。将钢铁、水泥、家电、汽车等所有相关行业计算在内，房地产在中国经济总量中的实际比重甚至更高。只要中国政府领导人要确保经济实现强劲增长，便不可能大幅调整房地产政策。到目前为止，中国大城市房价还只是温和上涨。市场回暖，房地产开发商对前景的看法也转为谨慎乐观。相当多数房地产开发商预计，只要政策环境不恶化，2013年房地产销售面积将明显上升，尤其一二线城市房地产销售的上升势头就将延续。2012年全年中国房地产销售面积增长2%，完工率为7.3%，说明市场供应充足。

　　不过，除了短期政策环境，中国内地房地产市场发展还受到长期因素制约。城市化是一个有利因素，人口则不确定。上周，中国国家统计局局长马建堂披露，中国劳动年龄人口数量正在下降，并说此事值得高度关注。中国15岁至60岁之间的人都属于劳动年龄人口。这部分人口总数在过去一年下降到了9.37亿，减少了345万。虽然这部分人口在规模上依然庞大，但马建堂指出，这是多年来首次出现绝对下降。在被问及新数据是否意味着是时候改变独生子女政策时，马建堂说，“我作为国家统计局局长来说，不一定很合适说。但是我还是想说一些自己的想法。”他说，“经过了几十年的计划生育以后，我们国家的人口和劳动力供应格局出现了一些变化。根据这个变化，我想我们还是要在坚持计划生育政策这个国策的同时，根据新形势的变化，研究适当的科学的人口政策也是很必要的。”

　　国内外人口专家多年来一直警告，人口减少可能威胁中国经济。据2011年发布的一份10年一次的人口普查报告显示，2010年未来劳动力储备（即年龄在14岁以下的人口）占总人口的16.6%，较10年前减少了23%。2010年中国总人口为13.39亿，意味着此前10年人口年均增速为0.57%。在截至2000年的10年，人口年均增速为1.07%。所以，欲在中国内地房地产市场作长期打算，请密切关注政府有关人口政策的一言一行。