1730利好利空传闻消息泄密独家(2)

　　传，苏州高新业绩两连降 偿债风险集聚

　　业绩同比连年下滑、偿债压力逐步增大、资金流风险隐现，对于身处房地产行业低迷之际的苏州高新（600736.SH）来说，2012年并没有给投资者交出一份满意的答卷。

　　近日，苏州高新发布了2012年年报，实现收入27.71亿元，同比下降6.75%;实现净利润1.83亿元，同比下滑29.15%。如果扣除非经常性损益的话，其去年仅实现净利润1.66亿元，同比降幅达到34.28%。

　　更为严重的是来自资金面的压力，苏州高新2012年经营活动产生的现金流净额仅为-2.65亿元，货币资金14.5亿元，短期借款则达到了30.92亿元。

　　净利润连年下滑

　　在房地产行业调整、银行信贷结构调整的经营环境下，尽管苏州高新不断调整开发节奏及住宅产品结构，但是其业绩却依旧同比下滑。

　　苏州高新去年1.83亿元的净利润不仅比2011年的2.58亿元减少了7500万元，更重要的是，苏州高新已经连续两年业绩同比出现下滑，其2011年的净利润就比2010年的3.18亿元减少了6000万元。

　　净利润同比下滑的原因，主要受低毛利率，以及销售费用和管理费用的增长影响。记者注意到，苏州高新全年税后综合毛利率23.5%,较上年下滑6.2个百分点，主要是因为结算项目建安成本偏高，以及土地增值税增长73.9%所致。

　　房地产项目销售疲软，是导致苏州高新业绩连年下滑的一个主要因素。

　　按照其年报显示，公司全年各类房地产项目施工面积204.30万平方米，同比降低12.43%;其中商品房140.68万平方米，同比降低6.71%。全年商品房预售面积完成23.36万平方米，实现预售收入19.62亿元 ,同比分别增长8.71%、4.05%;其中，普通住宅面积占比87.22%,普通住宅占比较2011年同期有所上升。

　　中金公司研究员宁静鞭认为，苏州高新预售数据显着弱于苏州等地市场平均水平；期末预收账款7.7亿元，较年初下降3%,收入锁定性差。

　　尽管预售增长，但是苏州高新的地产项目综合销售单价比2011年下降4.28%,其中普通住宅单价下降5.11%。结转方面，2012年共结转各类房地产项目面积30.86万平方米，同比下降4.66%,结转项目全部为商品房。

　　记者在采访中亦了解到，之前在一线城市出现的房价反弹可能会在今年下半年过渡至二三线城市，也即各省会城市也将反弹，房价在下半年存在普涨压力，届时可能政府会出台真正严厉政策来控制房价。

　　上海一位基金经理坦言，国家对房地产的调控没有一丝放松的迹象，“上周国务院就再次强调了继续做好房地产市场调控工作。苏州高新的房地产结算进度太慢，主要是江苏区域三线城市市场销售偏弱导致的结算进度慢，从而又导致收入低于预期。如果政府继续出台严厉的调控政策，对于苏州高新这种地产商来说，今年业绩也很难乐观。”

　　现金流暗藏风险

　　相对于房地产销售的乏力，苏州高新隐存的现金流风险则更令市场担忧。

　　苏州高新2012年年报显示，其总资产为181.67亿元，总负债为141.84亿元，资产负债率达到78.08%,这一数据较2011年的75.67%增长了2.41个百分点。

　　另外，其借款占负债比率达到73.1%,较2011年69.9%增长3.2个百分点；净负债率达到223.7%,较2011年的198.1%增长25.6个百分点，宁静鞭认为这个数据是远高于行业水平的，苏州高新财务压力之大可想而知。

　　记者还注意到，苏州高新去年末的货币资金只有14.56亿元，而其短期借款为30.92亿元、一年内到期的非流动负债为34.65亿元，两者合计达到65.57亿元，短期偿债风险显而易见。

　　其应收账款同比增长61.29%,达到2.67亿元，对此，苏州高新的解释是“公司为盘活资产整体转让‘外商服务中心’，部分款项尚未收回，使应收账款期末余额比期初增长。

　　排在应收账款第一位的则是其关联方苏州金狮大厦发展管理有限公司，占用公司资金达到9179.51万元，占应收账款总额的34.10%。

　　尽管资金流紧张，但是苏州高新还是准备在今年继续大力发展地产项目。

　　其公告显示，2013年，苏州高新各类房地产项目施工面积达246万平方米，其中商品房161万平方米，经营性物业32万平方米，代建项目53万平方米。

　　其中全年计划新开工面积76万平方米，新开工面积中商品房67万平方米，重点开工项目主要有新港吴江天城花园二号地8万平方米等项目。

　　“公司在手现金仅14.56亿元，但2013年施工面积计划达246万平方米，加上债务到期金额65.57亿元。”上述基金经理直言，建安成本开支和偿债压力都将使苏州高新面临较大资金流压力。

　　他还告诉记者，苏州高新的徐州项目开工、建设投入增大，这种偿债压力将迫使公司今年继续加强降价销售的策略，同时放慢异地扩张步伐，“但是现在地产行情不好，销售乏力，短期借款增加将导致今年财务费用的增长，这些都是公司业绩难以继续增长的主要因素。”

　　由于销售低于预期，且暗藏资金流风险，中金公司下调其2013年盈利预测21.4%至每股收益0.2元，因其估值并不便宜，维持“中性”评级。

　　2月25日，苏州高新盘中再次创出今年新低4.56元。