绝密下周重磅真实小道消息

　　一、公司经营模式的核心是产、城良性互动

　　(一)战略视角：分享大城市郊区化带来的投资机遇

　　近年来，公司基于对大城市郊区化的战略判断，把握住了环北京周边地区产业升级的机遇，创造了园区产业发展与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，取得了良好的经营业绩。我们认为，公司核心的经营战略即在于根据中国产业发展趋势和地域特点，发现大城市周边产业发展高增长潜力地区，以与地方政府合作的形式全方位介入，促成区域产业升级，并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产(行情 专区)开发等业务带来的收益。

　　(二)经营模式：产业培育与园区地产开发良性互动

　　产业新城模式系公司独创，其核心思想是产业发展与城市建设密不可分。一方面，产业新城模式的基础就是产业，公司在进入一个地区之前，首先做的就是对区域产业定位和发展趋势进行详细论证并制定最优开发方案，产业的培育与发展贯穿区域开发全过程，从而为房地产市场的繁荣提供强有力的支撑；另一方面，园区与城市建设既是招商引资的基础和重要条件，城市居住生态的不断改善为产业入驻提供了更加便利的条件。概言之，产业发展与城市建设是一种良性互动、相互促进的关系。

　　(三)盈利模式：产业服务收入+园区地产开发

　　公司基于产业新城模式开展的区域开发，立足于区域产业升级和城市发展，能够从财税收入、GDP、就业以及城市功能的改善等多维度满足地方政府政绩利益，同时，公司通过对开发方案的设计和具体运作，得以全面介入区域基础建设、招商引资以及房地产开发事务，并从中分享多元化投资收益。

　　二、公司园区综合(行情 专区)开发领域具备先发优势

　　从2002年开发运作固安工业园区做起，公司在产业园区开发方面积形成了一整套较为成熟的经验和标准化运作方法，产业新城模式趋于成熟且在不断升级，取得了先发优势，这是其他企业短期难以弥补的差距，具体讲，公司具备以下显著竞争优势：

　　(一)产业规划设计能力

　　公司目前拥有40多人专业研究团队，负责研究中国(新兴)产业发展趋势与地域分布规律等，并在此基础上寻找具有投资价值的开发区域并进行价值论证。同时，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系，有利于保证各项目规划设计方案具备较高水准。

　　(二)招商引资能力

　　公司非常注重招商能力的打造，按照大型央企、大型民企、中小民企等客户群将400多人的招商团队进行细分，并配之相应的资源。2012年，公司成功与中国航天科技(行情 股吧 买卖点)集团公司、中国联合航空有限公司建立合作关系，证明公司招商团队具备相当的实力。

　　(三)全产业链介入优势

　　公司现有业务架构与产业新城模式高度统一，不仅可以为待开发区域制定切实可行的产业发展规划、制定整体开发方案，而且可全方位参与园区基础设施建设、公共设施建设、土地整理、产业发展服务和房地产二级开发等园区业务，这使公司与普通房企在竞争中获得了显著先天优势。

　　三、2013年销售有望维持快速增长

　　(一)北京片区将持续受益于北京楼市需求外溢

　　公司2013年可售资源仍然主要集中在北京周边的固安、大厂、香河等园区，我们认为，经过2009年以来楼市调控的反复洗礼，一线城市的需求潜力得到了市场的一致认可，未来北京土地供应偏紧格局将长期存在，楼市需求将持续向周边区域外溢。目前公司在固安、大厂、香河等地区的房地产项目售价约在 8000-9000元左右，而与上述园区紧邻的大兴、通州等地区的房屋均价均在20000以上，价格差距依然明显，对北京刚需依然具备较强吸引力。

　　(二)新机场因素将持续发酵

　　2013年上半年，北京新机场获批带动了公司固安园区地产项目的销售，据Cityhouse显示，截至2012年5月，固安房屋均价6588元，同比上涨达41.46%，由于固安园区与机场所在的大兴仅一河之隔，预计随着“临空经济”的持续发酵，未来固安园区销售将长期受益。

　　(三)2013年销售额有望突破290亿元

　　公司执行在保持合理利润前提下的快速周转策略，实际新开工受市场波动影响较大，预计公司2013年新开工面积约在401万平米左右(其中苏家屯、无锡、镇江等异地园区接近20万平米)，推盘货值在326亿元，销售收入有望超过250亿元，考虑到园区结算收入42亿元左右，预计公司全年整体销售收入有望超过290亿元，同比增长38.5%。

　　四、2013年业绩增长无忧，异地园区决胜未来

　　在经历了2011-2012年快速扩张后，公司2013年业绩将呈现平稳增长态势，随着新拓展园区明后年开始规模化贡献利润，公司2014-2015年业绩或将迎来向上拐点。

　　(一)园区相关业务收入将稳步增长

　　1、预计2013年园区相关业务收入达42亿元，其中，高毛利率的产业发展服务收入有望达到20亿元，增长较快。公司2011年、2012年新增签约投资额分别达到129亿元和279亿元，较往年有大幅增长。考虑到园区相关业务收入确认的滞后性，我们认为2013年公司园区相关业务收入将较2012年有进一步的提升，整体约为40亿元，同比增长11%。2、新拓园区后续将持续发力。2011-2012年，公司产业新城项目得到大规模异地复制，在环上海地区、沈阳地区陆续拓展了10余个园区项目，其中苏家屯、镇江、无锡等园区已经开始拿地开发，我们预计2014-2015年左右异地园区将规模化贡献利润，届时园区相关业务收入增速将进一步提升。3、入园企业质量逐步改善。 2012年新增签约入园企业45家，比2011年有所减少，但入园企业平均签约投资额达到了6.2亿元，是2011年的4倍多，随着园区经营理念的成熟，公司日益重视园区合作企业的质量，这有助于公司园区业务保持高效增长。

　　(二)房地产结算资源稳步增长，毛利率前低后高

　　1、2013年可结算资源大幅增长。公司2013年计划竣工面积284万平米，预计对应的结算面积约为212.7万平米，同比增长90%。同时，随着苏家屯、无锡、镇江等异地园区房地产业务在2014年开始贡献利润，公司未来结算规模将保持稳步增长态势。

　　2、2012年降价导致2013年房地产结算毛利率将有所下滑，2012年4季度以来的涨价因素将导致2014年-2015年结算毛利率的提升。由于公司2012年房地产项目销售均价6500元，较2011年下降8%，这将导致2013年房地产结算毛利率出现下滑。与此同时，考虑到2012年4季度以来公司销售项目价格显著上涨因素(固安项目销售价格从6500元上涨至目前的8500元，涨幅达30%)，这将导致公司2014-2015年结算毛利率的显著提升。

　　投资建议

　　预计公司2013-2015年EPS分别为2.66元、3.50元、4.53元，6月3日 30.17元收盘价对应动态PE分别为11.3X、8.6X、6.6X，公司园区项目于2011-2012年大量异地复制，考虑到平均2-3年的培育期，2014-2015年将是检验公司经营模式能否成功异地复制的重要事件窗口。我们认为，公司经营战略和经营模式符合中国未来城镇化和产业化发展趋势，成功复制概率较大。首次关注给予公司“买入”投资评级。