绝密下周重磅真实小道消息

　　房建业务—新形势下更加凸显公司竞争优势

　　城市综合(行情 专区)开发建设能力显著

　　城市综合开发建设是对特定城市的特定区域进行总体规划、投资、开发建设乃至进行项目招商、城市运营，改造旧城区，建设新城区，以满足城市扩容需要。公司具有规划设计、投资开发、基建建设和房建工程“四位一体”的优势，在城市发展规划、土地一级开发、房地产(行情 专区)开发、招商策划、客户资源和全产业链集成方面较为领先。截至目前，公司与36家地方政府、28家中外知名企业、18家中央企业、13家金融机构和5家高校签署了战略合作框架协议。

　　公司未来有望成为综合的资产运营商。公司具有显著竞争优势和优质资源，企业发展到目前阶段，很难脱离整体经济而独立发展；目前我国处于公认的体制改革关键时期，充满了政策变量和未知因素；比如新型城镇化对于市场化路径的重视，未来如果政府将区域规划和一级土地开发权放开，公司有望凭借诸多优势，在规划设计、工程建设(行情 专区)、资产运营等方面拔得头筹。目前公司正在进行该种业务模式的试水，为以后的快速发展打下基础。根据2012年报披露，目前公司城市综合建设项目13个，预计投资总额达1055亿元，其中2012年投资额为86亿，占公司投资的8%，累计投资149亿。

　　资金雄厚有利于争取更多业务

　　资金资源越来越成为建筑工程行业企业的重要核心竞争力之一。目前，业主(尤其是地方政府)对于工程企业的资金实力提出了很高的要求，并出现了大量的 BT&BOT建设模式。例如，目前在各地保障房建设中要求企业以配建、代建等形式承担，尤其是相当一部分保障房只租赁而不销售，这意味着巨额资金长期持续的投入。因此，地方财政仅占极小的一块比例，资金压力普遍转向企业，逐渐形成“以地换房”的模式。

　　在手现金充裕，保证业务拓展优势。截至2012年底，公司所持有资金约1174亿，远超过短期借款与一年内到期的长期借款的总和。现金资源充裕，进一步加强了承揽项目的实力，保证了公司在持续拓展业务上占据优势，进而在激烈的市场竞争中获得发展先机。

　　品牌优势突出

　　公司资质方面位列全国建筑行业之首。公司是全球最大的住宅工程建造商和中国最大的房屋建筑承包商。截至目前，公司及子公司拥有各项经营资质723个，尤其是具有房屋建筑、公路工程、市政公用总承包3个特级资质，是国内唯一同时拥有“三特”资质、“1+4”资质和建筑行业工程设计甲级资质的建筑企业，在资质方面位列全国建筑行业之首。

　　公司承建的多个建筑工程项目具有较高知名度。自建国初期到现在，公司承建了多个国家重点项目、地标建筑等，为公司积累了较高的知名度截至2011年底，获得鲁班奖163项，鲁班工程参建奖174项，在全国同行业中排在首位。

　　统计数据显示，今年以来，公司房建业务的新签合同额和新开工面积呈现改善的迹象，预计将逐渐走出底部区域。

　　与此同时，从长时间范围来看，我们考察了1982-2012的数据，公司的营业收入增速与城镇固定资产的增速表现出高度的相关性。自2003年以来，城镇固定资产投资一直保持在20%以上的增速水平，我们预计，在城镇固定资产增速不会出现大幅度下滑的情况下，公司的营业收入增速也能维持在一定的水平。

　　地产业务—公司经营与工程局相辅相成

　　中建地产概览：发展历程、业务定位和经营现状

　　发展历程—脱胎于建筑工程公司。中国建筑(行情 股吧 买卖点)持有中建地产100%的股权。公司主营业务为房地产行业投资、房地产开发、物业管理、建筑工程施工，主要生产经营地为中国境内。

　　中建地产成立之前，中国建筑的地产业务大部分是在中海地产，其余部分或放在集团总部，或放在中建国际，或是放在各个工程局。而现在的中建地产是除中海地产之外整个中国建筑房地产业务的统称，其总部机构是中国建筑房地产事业部。

　　业务定位—避免同门竞争、有效整合剩余地产业务。相对于发展成熟的中海地产，同生一门的中建地产起步较晚、底子较弱，虽然业务定位逐渐地清晰起来，但做好准确定位自己、避免同门竞争、有效整合中国建筑旗下散乱的地产业务等都是中建地产面临的难题。一是避免同门竞争，中建和中海地产经营层次和目标市场有所差异，公司招股说明书中，中海做高端，中建做大众精品和保障性住房，另外在重点经营区域方面也有所区别。二是有效整合分散的资源。为统一“中建地产”品牌和利用总部雄厚资金支持，下属各个工程局的房地产项目从买地到最后结算都要上报中建地产审批，由中建地产进行决策。下属房地产公司与中建地产共同开发，投资比例由不同的项目而不同，可能3:7,4:6和5:5；相应的，利润按照投资比例分成。

　　目前，中建地产以各类中低档住宅、经济适用房及廉租房为主，并将大力开展新经济园区建设、新城规划建设以及一级土地开发等业务，通过批量化、标准化的生产方式大面积开发保障性住宅项目；在经营模式上多以自主经营并设立项目公司的形式开展业务，部分项目考虑合作与合资开发。

　　经营现状—业务发展由起步期向稳健经营期过渡。经过 2009、2012年的大规模拿地扩张，截至2012年底，中建地产土地储备累计3000万平，进一步与拥有3510万平中海地产缩短了差距。 2009-2012期间，中建地产销售额与销售面积年复合增速分别达到了33.1%和47.1%。中建地产在未来的发展中仍需要解决好营业收入、土地储备和项目开发之间的协调匹配关系，合理规划土地储备、项目开发节点和项目投资进度等相关业务指标。