楼市库存再创新高 房企“压力山大”

　　进入2015年，楼市走向仍然是备受关注的焦点之一。就在最近，厦门放开了限购，全国仅剩下“北上广深”和三亚5座城市尚未退出限购行列。同样值得关注的是，住建部日前发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

　　有专家对中国经济时报记者表示：“在大量楼盘空置卖不掉的情况下，开发商不能坐以待毙。为盘活市场，住建部指导房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变，双管齐下，回笼资金，是一个明智之举。”近期无论是从进一步放松限购、出台租售并举的指导意见，还是给公务员涨工资等措施来看，有关部门出台的政策都有利于促进楼市平稳发展，也预示着未来的政策调整还可能有一定的空间。

　　弱回暖难言乐观

　　眼下，楼市被认为告别黄金时代，正在进入白银时代。“房企卖房子轻松赚钱的日子一去不复返，控制成本、加速去库存化变成房企求生存的关键点。”有观点认为，房地产政策继续放松，这一因素将成为支撑整个国内2015—2016年楼市企稳、复苏的核心力量。

　　2014年取消限购政策以及“930新政”的出台让全国楼市出现了明显回暖的现象。根据易居房地产研究院监测的30个典型城市数据，2014年12月份新建商品住宅成交面积为2214万平方米，环比增长19.5%，同比增长26.7%。30个城市中，有27个即九成城市的成交量出现了环比增长。总体上看，目前30个城市已连续6个月出现了环比正增长。

　　不过，从国家统计局刚刚公布的2014年12月份70城房价数据来看，与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市达66个之多，超过九成，上涨的城市只有1个(深圳)，持平的城市有3个。与上年同月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市为68个，上涨的城市有两个(厦门、郑州).

　　虽然从这些数据来看，房价结束了此前连续三月不涨的局面，有人认为呈现出渐入春天的节奏，但总体上仍处于弱回暖态势，房地产市场依然难言乐观，主要原因是楼市库存较高。

　　根据国家统计局公布的数据，2014年11月末全国商品房待售面积达6亿平方米，创历史新高。据知情人士向本报记者透露，截至2014年年底，全国商品房待售面积达7亿多平方米，而在建和待建的商品房待售面积则是一个更为庞大的数字。这也意味着，未来房企的去库存压力仍然较大。

　　中国社会科学院此前发布的《中国住房发展报告(2014—2015)》指出，2014年住房投资投机全面退潮，大中城市由全线上涨到普遍下跌；商品住宅进入相对过剩阶段，成交量萎缩，库存水平攀升，住房市场进入自发调整阶段，“买方市场”时代来临。

　　该报告同时预测，今年一二线城市房价继续下滑，三四线城市房价也将稳中有降，“北上广深”等城市限购政策有望在一年内全面退出。

　　各方分歧仍较大

　　当前，各方对楼市发展趋势的分歧仍然较大。国务院发展研究中心副主任刘世锦日前表示，房地产市场正在经历的不是周期性波动，而是历史性拐点。他表示占据房地产投资绝大部分的住宅市场需求已经过了最高峰，接下来应以时间换空间，争取房地产投资的软着陆。

　　刘世锦最近在本报撰文指出，目前基础设施建设和出口都基本触底，根据研究测算，构成中国房地产70%的城镇住宅年需求峰值是1200万套—1300万套，这个数值在2014年基本达到了。此后，房地产增长将会在这个水平上维持一段时间，然后还要回落。房地产并不存在全国统一的市场，区域差异明显，但总体上看中国房地产的历史性拐点已经出现了。

　　SOHO中国董事长潘石屹也表示，过去十年是中国经济高速增长的十年，也是中国房地产高速增长的十年，但现在房地产发展已经到了尾声了，最能够说明问题的是中国城市人均住房面积。“我记得两年前的一个数据，也是在政府工作报告中出现的数据，就已经是每一个人平均32.9平方米了，这个数字已经比较高了。”

　　“现在每年供12亿平方米的房子，就意味着，每一年这个数字都会增加2平方米，因为城镇人口不是13亿，按照一半来算的话，每一年又增加了2平方米，今天我们再看房地产，跟十年前看房地产是完全不一样的。”潘石屹说。由于对房地产不太看好，SOHO中国目前已经开始转型拥抱互联网。

　　从本报记者接触的主流房企来看，普遍对2015年楼市也不是那么乐观。业内人士表示，房企普遍压力山大，“对各家房企来说，比库存总量更致命的，是去化率的下降。去化率达到60%，就算是非常优秀的企业，估计全国只有20家左右。”

　　尽管如此，业界也有一些人士对楼市持相对乐观的看法。如亚太城市房地产研究院院长谢逸枫就不赞同“中国楼市拐点”到来的说法，他说，一是目前实际房价仍在上涨，绝对值仍比往年高；二是户籍城市化率达到70%以上，还需二十年，人均居住面积达到小康水平，也还需要较长时间。“未来十年仍是黄金十年，不是白银十年。中国楼市不会崩盘，总体没有泡沫。”他预计，今年上半年环比房价将止跌反弹，正式进入上涨通道，结束负增长调整期。不久前，中国房地产研究会副会长任志强的预测是，今年四季度楼市出现反弹。

　　著名地产服务机构DTZ戴德梁行北京估价部董事胡峰在接受本报记者采访时也强调，中国的改革开放才30来年，而房地产市场从1998年开始住房制度改革算起仅仅十多年，而中国已成为全球最大的经济体，在未来相当长一段时期，房地产市场仍具有很好的发展前景。

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