FT：人口结构将进一步分化中国楼市

　　我在《中国楼市组合拳药不对症》文章中提到，中国楼市“3·30新政”将有利于改善型需求和二手房市场，该政策对一二线发达城市利好，而对三四线城市影响有限。一个多月过去了，楼市的实际表现印证了上述判断。

　　从新房成交数据看，4月份40个重点城市总销量环比上升13%，同比上升20%。其中一线城市表现突出，环比及同比增幅均超过四成。然而，三四线城市环比下降14%，同比仅微升5%。同时，二手房市场的表现又明显优于新房市场。4月“北上广深”二手住宅成交面积环比涨幅超过60%，同比则有80%的巨大涨幅。

　　之所以会出现一二线跑赢三四线、二手跑赢新房的结果，主要原因在于：一方面，各城市楼市发展程度不同。一线城市为代表的发达城市已经进入相对成熟阶段，其表现为二手房成交比重已经超过新房；因此二手房营业税降低后，相当于房龄在2-5年的二手房价格直接下降5.5%。交易成本明显下降刺激了成交，同时促进了整体市场“卖旧买新”改善型购房的良性循环。

　　另一方面，各地楼市供求格局不同。大多数二三线城市过去几年中发展过快，土地供应、新房建设与销售量均大幅增长，使得它们的人均新房拥有面积已经超过一线城市的平均水平。换言之，很多二三线城市在经济发展、投资需求等均不如一线城市的情况下，却卖出去比一线城市更多的房子。另外，新房存量、土地供应量等也明显高于一线城市。但是，多数二三线城市人口增长却比一线城市低很多，甚至有些城市人口已接近零增长，缺乏持续稳定的新增居住需求。因此，在整体供大于求的情况下，即使有政策刺激，市场也不会轻易回升。

　　从城市层面看，在这一轮楼市回暖过程中，表现最为突出的当属深圳。该市近期二手房价格出现大幅上涨，仅3、4两月累计价格涨幅即超过7%，这样强劲的涨幅在历史上也属于高位。同时4月价格同比涨幅也达到12.6%。不论环比还是同比，深圳4月的价格涨幅均为所有城市之冠。深圳之所以有如此突出的表现，究其原因：

　　首先，深圳楼市规模小，是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。

　　其次，产业结构的影响。我们常说，决定一个城市住宅销量的是人口规模，而决定其房价水平的则是产业结构，和以此为基础的收入结构。深圳是国内互联网行业以及金融行业的聚集地，去年这两个行业的发展有目共睹，从业人员收入大幅提高，因而促生了大量购房需求。这一点和美国网络科技行业大爆发后硅谷豪宅价格大涨的道理是一样的。

　　最后，人口的年龄构成，这一点可能被谈论的比较少。作为一个移民城市，深圳本身的人口增速就在全国居前列，同时，其常住人口中，年轻人占比也较高。从第六次全国人口普查数据可以看出，深圳20-24岁年龄段的年轻人占比极高，而50岁以上的中老年人占比则很低。

　　人口的增长是一个城市住房需求的主要动力，这一点已经成为身处“白银时代”房地产行业的共识。一二线发达城市楼市表现好于三四线城市，也正是得益于其稳定的人口增长。而城市人口的年龄结构也同样重要，因为这将决定楼市未来需求的可持续性。

　　目前的房地产市场，投资需求已经逐渐减弱，自住需求成为支撑楼市的主要动力。而自住需求与人们的年龄段有密切的相关性。也就是说，在人们生活的不同阶段，有着不同的购房需求。

　　中原地产集团实际成交数据显示，当前楼市中，购房者主要集中在25-35岁之间，他们占所有购房者的50%以上。从所购房屋的面积和价格段看，也以刚需类产品为主，符合当前市场需求的主流。因此可以说，这个年龄段的人口越多，市场的潜在需求就越扎实。而随着购房者年龄的增长，其所购房价也随之同步上升，户型面积也逐渐增大。35岁以后则以改善型购房为主。总体来看，40岁以上年龄段购房占比大大低于35岁以下年龄段。

　　因此，我们可以得出这样的结论：人口增长越快，购房需求越稳定；而在人口增速接近的情况下，年轻人比重越高，则购房需求越稳定，而且更具可持续性。

　　去年全国房价涨幅第一的厦门市，其人口年龄结构与深圳非常接近，同样是年轻人占比高而中老年占比低，其年轻化程度明显优于其它城市。

　　其实，从六普数据看，几乎所有的城市都出现了20岁以下年轻人占比急剧减少的现象。这意味着5-10年后(其实就是目前和未来5年，因为六普是2010年的数据)，购房主力年龄段，即25-35岁年龄段人口将会大幅减少。这势必将影响购房需求。一线大城市因为有外来人口的流入，这个问题并不那么严重，但很多人口增长缓慢的城市将会面临需求不足的困境。例如，三四线城市中的泸州、安庆、唐山、襄阳等地已经出现40岁以上中老年人占比最高、年轻人口不足的现象。由于这些城市人口增速已经很低，未来楼市需求的减弱是不可避免的。

　　基于目前各城市的人口增长速度和人口年龄结构，未来新增购房需求将由目前的首套刚需为主，逐步转向改善型为主。而多数三四线城市将出现需求逐步减少的局面。这也从另一个角度解释了为什么三四线城市，即使有救市政策刺激，楼市也难以反弹的原因。

　　从政府角度看，如果要缓解三四线城市的上述困境，维持房地产市场的稳定，一方面需要加快城镇化速度，增加对外来人口的吸引。另一方面则需要降低房价收入比，一个选择是让房价降下来，但随之而来的地价下降会影响地方政府债务的抵押价值；另一个选择则是提高买房人的支付能力，可行的方法包括降低首付比例、提供低息购房贷款、买房退税等，以减缓人口年龄老化带来的购房需求下降。

　　(来源：FT中文网 中原集团研究总监 刘渊 本文仅代表作者观点。)