新国五条调控政策对股市是绝对利好

新国五条调控政策对股市是绝对利好

 

文/新浪财经专栏作家 吴国平[微博]

 

我们判断房地产最严厉调控政策，一旦让房地产的资金被迫彻底转向的话，对股市必然是带来极大推动作用，可以说，这对股市不是利空，绝对是利好，而且最终演绎的结果会超过大部分人所想象的利好，因为，市场从房市转战参与股市的资金可能超过很多人的想象。

 

“新国五条”一出，被称史上最严调控政策，什么样的议论都蜂拥而至，我们不妨深入思考下对市场各方面的影响：

1、新“国五条”提高了投机性炒作资金的成本，从这点来说，是击中了炒作的七寸，效果肯定有。

这次调控，如果从抑制投机性资金炒作的角度来说，我认为是达到了击中七寸的效果，这很容易理解，投机性炒作能否形成最关键就是看资金的成本，新“国五条”里不仅是明确了售房所得按20%缴纳个税，更是提出对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。第二套贷款首付比例的提高和利率的细则虽然是因各个城市不同而有所差异，但整体提高是确定了，这也增大了投机性资金的炒作成本；同时，售房所得按20%缴纳个税，这样的资本利得税，绝对会让大部分投机性炒作资金变得相对理性很多。

当然，我们再深入探讨下售房所得按20%缴纳个税的影响做些思考，首先，这会让不少人误以为这是对售房总价格的20%来征税，可能会让不少人懵了，不敢再谈投资房地产，这样的影响就是直接让二手房交易出现阶段性停顿的状态；当然，事实上，这是售房卖出价格减去房子原来售房买入价格的差额才为售房所得，简单来说，就是卖房的利润的20%，这点倒跟我们私募大部分的利润分成模式差不多，只不过现在在房地产里，这20%利润直接给到了国家而已。

差额20%作为资本利得上缴国家，这会让不少人发现新房不受影响，有买入冲动，但是大家仔细思考下，除非你是自主需求，投机性资金必然会考虑买入进去后，到时卖出有差额就要有20%作为资本利得上缴国家，这点成本肯定会考虑，如果判断大的方向依然是上涨，那这最终也可以接受，但至少，透过国家这次如此坚决的态度，这样逆着继续炒作，最终肯定是有巨大风险的，因为，作为管理层，其实还是杀招的，就好像近期有人提出调控房价先调控政府的思路一样，如果房价最大成本土地出让金这块做出让步，大幅调低的话，这必然会直接拉低市场的价格，这是投机者绝对无法面对的，所以，对于投机者而言，此时必然考虑的是战略性撤退和观望，因此，这次说打到投机者的七寸关键就在于此。

2、这次调控有点没有办法的办法味道，留意非住房市场也就是商业地产接下来的状况。

当然，我们也可以想象出这次如此凶悍推出这样的政策，其实确实是有点没有办法的办法，这肯定也会衍生出很多东西出来，但现在作为管理层而言，可能感觉先压住房价疯狂炒作的势头再说，其余都好办。我们也发现，这次最严厉调控政策，针对对象很明确就是住房，但是非住房呢，其实是没有针对的，这会不会让部分投机性资金转战非住房市场呢，比如上商业地产等，这板块内的分化肯定也是有可能发生的，这对于资本市场影响而言，肯定也就是分化的，有东西打压下去了，肯定就有东西可能被提升上来，这样才能取得个平衡。

不过，可以预期的是，面对管理层对住宅市场如此凶悍的态度和举措，投机性资金在炒作房地产的时候肯定会投鼠忌器，不敢太冒进的，因此，这必然也就抑制了商业地产等过分炒作，但，适度炒作可能会发生，这是我们需要继续关注的。

3、房价波动的根源在于货币，此次挤出效应对股市利好，农产品等不排除炒作，CPI上涨的压力可能再现。

房价不断上涨，其实根源跟货币不断超发有关，通胀预期下，房子确实是保值增值的好投资，未来房价的波动最终如何演绎，其实，跟货币最终取向有关，当然，货币不断超发同时强制压制房价，也能取到一定效果，但是，我们需要注意的是，当货币无法在房地产这个池子里很好涌进去的时候，必然会选择其他池子，此时，股市就是最好的场所之一，因此，我们判断房地产最严厉调控政策，一旦让房地产的资金被迫彻底转向的话，对股市必然是带来极大推动作用，可以说，这对股市不是利空，绝对是利好，而且最终演绎的结果会超过大部分人所想象的利好，因为，市场从房市转战参与股市的资金可能超过很多人的想象。

当然，这也会进一步推动一些物价的上涨，因为房价抑制了，其他可以炒作的跟房地产没有太大关联的物价肯定是不可避免会受到资金关注的，比如农产品等，挤出效应会让更多资金投入到国家支撑的领域，家庭农场等属于国家明确支撑的领域，农业大有可为，只是，阶段性不排除资金对于部分农产品进行积极炒作，价格进一步推高可能难以避免， CPI未来上涨的压力可能会再次反映到我们生活之中。

4、此次调控对房价影响整体不会暴跌也不会暴涨，更多是稳中有所分化的格局。

对于房价的影响，在转嫁成本的预期下，暴跌是不可能的，反倒部分二手房有继续上涨可能；但你说暴涨，我觉得也不太可能，因为投机性资金一旦开始战略性撤退或观望，市场风浪就不太可能太大；所以，更多是一种稳定中有所分化的格局。硬性需求大的地方不排除会有继续上涨的可能，相反，弹性需求大的地方则会趋于稳定甚至有一定回调可能，最终市场会渐渐演绎到比拼质量的时代。

对地产股的影响，我认为这次调控过后房地产不太可能会就此就陷入低潮，反倒有可能借此机会进入一个新的博弈阶段，渐渐房地产市场会进入真正的新城镇化时代。

5、对房地产行业会是新一轮洗盘，回归理性可以期待，简单把握机会可留意一线龙头。

很多人可能忽略了这次国五条里有加大土地供应之说，这里的意思很明显，以后大力推进土地的出让，很多人又担心可能到时房地产商因为担心未来地产陷入低谷不敢贸然拿地，这点是有可能，如果真出现那种情况，那么，大家就要小心国家最后的杀手锏就蕴含其中了，那就是土地出让价格开始不断下滑，因为只要价格够低，自然就有地产商有兴趣，这样，房地产的健康运行也就自然形成了。

前面有提高投机成本的策略，在股市里就好像不断加大印花税实行资本利得税一样；后面有加大土地供应，在股市里就等于是新股发行无限量；试问市场最终能不回归理性吗？所以，中期而言，只要货币保持在适度超发范围内，相信房地产行业中期进入较为健康的运行格局是可以预期的，这对房地产行业的上市公司而言也将会是新一轮洗盘，对于一般投资者而言，其实把握机会很简单，选择那些一线龙头如万科和保利地产的等中长期持有也就可以了。

总之，这次称为史上最严厉的调控政策，必然会带来很多衍生的影响，比如如何避免20%征税的问题，就可能衍生出假离婚等问题，这些问题都将要极大考验管理层的智慧，剩下就等更多细则出来吧，只是，不管如何，这次这样做，至少有一点大家是清晰认识的，那就是管理层的态度，是非常坚决的，或者说，已经到了接近最后底线的时候，我们做股票的人都很清楚，当市场倒逼到管理层接近最后底线的时候，那时候往往就是最需要好好重视的时候。

我们不是说未来房价一定会跌，因为这也不符合管理层的利益，但至少，不会暴涨，同时，可能最理想的就是保持相对稳定，然后把房地产那些纯投机的资金挤出到其他市场中去，这对我们股市而言不是坏事，但对农产品等而言，则可能又是一轮考验了，我们拭目以待。

（作者为财经评论家、阳光私募基金经理、财经类畅销书作家、广东煜融投资管理有限公司董事长。）

 

——来源：新浪财经 2013-3-4