冯焱东：房地产能否在转型阵痛期“临危救主”

　　房地产曾经两次在中国经济遭遇困境时力挽狂澜。一次是在1998年，面临东南亚金融危机的冲击，国家果断地推动房改，房地产行业随后迅速发展起来，成为中国经济走出困境的强劲力量。

　　第二次是2008年，次贷危机波及全球，外贸依存度很高的中国经济骤然失速，国家再出重拳，通过刺激房地产和一揽子反周期政策，将中国经济重新拉回到快速增长的轨道，房地产又一次扭转乾坤。

　　而今我国经济进入增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”的转型阶段。“十三五”特别是头两年是调整结构、转型升级的关键期和阵痛期，到2020年要基本跨越“中等收入陷阱”，这期间我国经济面临很多的风险和挑战，下行压力较大。在转型阵痛期，房地产又一次受到各方高度关注和期待，它能再次临危救主吗？

　　这个问题很难作出简单的回答，需要从多方面来综合分析一下。

　　首先从中国经济发展的阶段来看，房地产与整体经济的互动关系已发生了较大变化。当前我国经济已经从重工业化主导的发展阶段开始向后工业化发展阶段过渡。2013年服务业增加值第一次超过第二产业，是中国整体经济开始进入后工业化发展阶段的重要标志。

　　根据国务院发展研究中心杨建龙博士的研究，在重工业化主导的发展阶段，房子和车子为龙头的消费是经济发展的核心引擎，能有力带动中游的机械、汽车、化学、水泥、钢铁、有色金属，上游的电力、煤炭、石油、交通运输等众多产业的发展。

　　到了后工业化阶段，住行的引擎作用开始减退，各类升级性的消费(主要是各种品质性消费、文化旅游健康养老等精神性消费)开始起拉动经济的主导作用。当前中国经济的发展阶段与1998年和2008年已大不同，我们对房地产拉动经济增长的预期不能太高。

　　其次，从房地产投资看，统计数据表明近年来我国房地产投资总体开始下滑，从2010年33.2%的增长率一路下滑到今年1~10月的2%，房地产对经济的拉动作用明显减弱。今年1~10月全国固定资产投资增长10.2%，房地产作为重要组成部分仅增长2%，对经济增长不仅没有起到拉动作用，而且还拖了后腿。

　　投资之所以不断下滑，与销售增长趋缓、土地出让过多、房地产库存不断增长有密切关系。2011年至今我国房地产库存一直在不断增长，供应泡沫取代房价泡沫成为房地产业的主要矛盾，去库存成为房地产业的主要任务。虽然今年销售回暖，但房地产待售面积却仍处于不断增长状态，投资额仍然持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因为销售回升有所减轻，而是还在不断加剧。我国房地产仍处于库存增长阶段，去库存阶段还没有到来，这种情况已经严重影响了行业的健康发展，处理不当会危及国家经济金融安全。

　　高库存是5年多来逐步积累的，去库存也不可能一蹴而就。投资下滑是市场的自我调节，虽然拖累了GDP增长，但未尝不是对去库存的一种正面支持。在当前库存尚在增长的阶段不可轻言投资增长，只有库存降到一定程度后投资增长对行业和国民经济才是有利的。如果此时房地产投资较快增长或违背规律，只会加重供求矛盾，积累更多问题。总之，预计未来一至两年投资仍处于低位，也不排除一段时间的负增长。

　　不过房地产投资增速处于低位的局面并不会一成不变。随着国家各种鼓励政策的逐渐落实，预计房地产销售将会逐步增长。随着销售增长和库存的逐步消化，投资增速自然会止跌回升。

　　预计靠房地产投资拉动经济增长还需要两年左右，关键看库存消化的程度和速度，即使投资反弹估计增长速度也难以超过10%。

　　再次，从房地产销售来看，销售本身也能带动一系列行业发展，如装修、建材、家电、各种生活性服务业、房地产金融等，还直接能促进税收增长，这一点不可忽视。2010年以来房地产销售总体也告别了高增长，2014年还出现过负增长，不过今年1~10月房地产销售面积增长7.2%，销售额增长14.9%，从近几年来看这个数据还是不错的。随着化解房地产库存的各种政策陆续出台实施，销售预计将持续增长，从而为经济发展发挥正面支撑作用。

　　预计未来几年房地产销售仍有一定增长潜力。一是我国城镇化还有很大空间；二是近3年来大部分城市的房价平稳或稳中有降；三是保障房建设、棚户区改造被放到更重要位置，既解决了中低收入群体的住房问题，又拓展了房地产的发展空间；四是房地产调控仍有较大余地。

　　最后，各种产业型、复合型地产的发展有助于推动经济增长。开发商近年来纷纷转型，住宅以外的开发明显增加。如商业地产，虽然供应过剩，但大量开业、待开业的体验式购物中心有助于消费增长。又如以“万达城”为代表的文化旅游地产对消费升级发挥了积极作用，南昌无锡等地的万达城、恒大海花岛的年游客总量预计都有望达到千万以上。再如养老养生地产、物流地产(如菜鸟物流)、园区地产(华夏幸福为代表)的蓬勃发展也在为经济发展添砖加瓦。

　　总体看，房地产对经济的带动作用虽然在后工业化时代开始下降，但仍不失为支柱产业。近1~2年房地产对经济拉动作用主要体现在销售带动方面，之后投资会有所发力，正面促进经济增长。迎合消费升级的各种产业地产正在为经济增添新的活力。在中国经济转型的阵痛期，房地产虽不可能像前两次那样力挽狂澜、一柱擎天，但仍将发挥中流砥柱的作用。

　　我国经济正在转型升级，其实经济转型在某种程度上就是去房地产化，如果各行各业都来搞房地产，谁还有心思来发展实业、埋头创新、艰苦创业？房地产能不过剩吗？

　　中央十分明确要改变经济过于依靠房地产的畸形结构，但这并不是说，房地产就不能成为国民经济中的支柱性产业，只不过尺度要把握好。在一定阶段内依靠房地产来支撑经济增长，与国民经济、特别是城市经济长期去房地产化二者并不矛盾。

　　我们期望房地产在经济转型关键时期担负起重要责任，在解决自身问题的同时为国家发展做出新的贡献。

　　(作者为民生银行地产研究院首席研究员)