房地产处于软着陆过程中

2015/3/23 解放日报

    房价持续下跌，超过预期。

    据3月18日国家统计局公面的2月70个大中城市房价数据，新建商品住宅连续10个月下跌，同比下降的有69个城市。二手住宅价格环比下降的城市61个，同比下降的有69个。上涨的城市有5个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.2%。

这个糟糕的数据，与成交时恰好匹配。今年前两个月，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%；销售额5972亿元，下降15.8%。春节假期因素不容忽视，如果节后持续大幅下滑，将对开发商构成极大的压力，今年预计会有不少中小开发商清算破产。

最活跃的资金已经开始多元化之旅，从消费、服务、健康等入手打造全产业链，把住户与销售数据作为接入服务与消费的一个个节点。类似于李嘉诚进行资产重组，相当于把所有的房地产资产作整体盘点，同时大步向其他领域进军。

主要从降低贷款鼓励刚性需求、帮助消化库存入手，政府已经在静悄悄稳定市场。今年很多地方政府有购入库存房充当保障房的计划，以减少市场库存。2月28日降息以后，5年期以上贷款基准利率由6.15%降低至5.9%，是过去十年来的最低水平。

公积金贷款门槛进一步降低。中央国家机关住房资金管理中心在官网发布，自3月18日起，缴存职工申请住房公积金个人贷款将出现4项调整，降低首套购房贷款门槛，借款申请人购买首套自住住房且贷款受理前1年之内未提取住房公积金的，将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算，调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。3月17日，济南市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金贷款首套房认定标准的通知》也上调了贷款门槛。未来降低二手房交易税费等一系列举措有望入市。

市场继续处于分化之中，库存量大、价格过高的城市继续大幅探底，而一线城市或者此前价格较低的城市成为避风港。

中原地产研究中心统计数据显示，截止3月15日的一周，54个重点城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。以北京为例，当周商品住宅累计成交1033套，成交量连续三周超千套，而扣除自住房的纯商部分，成交套数环比上涨了12%。随着春节假期与两会结束，此前推迟入市的楼盘将集中入市，预计3月底北京房地产市场供需双方将会逐步加速放量的步伐。

从库存量看，一二线城市库存下降，2月底全国主要的9大城市商品房住宅可售库存继续减少，9城市合计可售面积为7309万平米，环比1月的7352万平米、12月的7468万平米，均有下调，北京目前可售的住宅库存套数为80657套，已是最近半年最低，而三四线城市却居高不下。一二线城市已找到部分安全垫，三四线城市还在摸索。另一方面，某些配套完善的养老公寓，以及有优质教育资源的学区房，价格总体处于高位。

作为资产配置，房地产不超过家庭资产的三分之一，在一二线城市的核心区域，仍然拥有安全边际，并不值得焦虑。缓慢地波浪式的逐级下降，市场出现分化，供应量逐步减少，将是大概率事件。