北京房山地王变身豪宅梦碎 苦熬三年后成本价甩卖

    5月28日下午，天气稍显阴沉。《证券日报》记者一边赶往北京市房山区良乡区政府旁的蓝爵公馆项目，一边电话预约看房。

　　“我们看房是需要预约的，不过您既然已经在路上，那就过来看看吧。”蓝爵公馆的一位男销售人员向记者如是表示。

　　随后，记者简单询问了项目具体地址后就挂断了电话。出乎意料的是，记者马上接到了蓝爵公馆项目一位女销售人员用手机打来的电话。“您现在到哪里了？是否能找到项目？”该销售人员简单向记者介绍身份后，马上追问道。

　　然而，令人意外的情况再度发生，上述销售人员向记者热心指路之后，马上又打来电话问：“还有多久到达项目销售处？”短短10分钟，记者接到了蓝爵公馆项目销售人员两次电话，一条短信。如此急迫的与客户建立联系，纵使记者看过太多的楼盘，也第一次遇到如此“热心”的楼盘销售员。

　　这不禁让人产生疑问，在北京房价连涨的市场趋势下，有的项目不但售价一路走高，甚至难以抢到靠前的购房号，难道这个项目是个例外，卖的非常差？

　　每平米或直降近7000元

　　随后，记者按照项目销售人员所发的路径提示短信赶往项目销售中心，尚未到达目的地时，远远就看到一幅几乎与9层楼高一样高的巨幅广告条幅，上面写着“蓝爵公馆”四个大字以及售楼电话。

　　车停稳后，记者发现，整体来看，项目体量并不大，由5栋楼组成，栋楼高约12层至15层不等，每栋楼的外立面均已做完，小区内一条主路旁有一条小河流过。

　　“我们项目是高品质小区，整个项目都是现房销售”，蓝爵公馆一位销售人员向记者介绍道，“项目目前销售均价为21000元∕平方米，主要有两大户型，140平方米左右和160平方米左右的电梯入户户型，一般总价在300万元左右”。

　　值得注意的是，据记者了解，该项目2012年9月曾一度以预售形式开盘，当时的销售均价定为2.78万元/平方米，一举刷新了房山区域房价纪录，荣登房山区最贵豪宅。

　　根据有关媒体报道的当时北京市住房和城乡建设委员会网站信息显示，蓝爵公馆在建委的备案案名为春水园，项目体量较小，全部仅有一期，共涉及5栋楼202套房源。数据显示，蓝爵公馆5栋楼拟售均价最低为27426元/平方米，最高均价为28090元/平方米。

　　而有公开资料显示，当时同处良乡的阳光邑上项目在售的联排别墅定价也仅为21000元/平方米。此外，此前有过五次开盘即售罄记录的万科长阳半岛，123平方米以上的三居和四居户型售价也仅在18000元-19000元/平方米之间。

　　如此看来，该项目现在的销售均价直降6800元/平方米。

　　“我们项目2013年3月份是第一次开盘”，上述销售人员如此向记者强调道，当时确实开盘价格定的比较高，现在推出的房源均价与当时相比也有所下降，但当时项目的成交价格约为24000元∕平方米，根本没有下降那么多。

　　至此，令人疑惑的是，目前北京房价一路高升，开发商在新盘预售项目上都在暗中力争以高价或者高于前一期销售价格入市，降价销售实属罕见。

　　更值得注意的是，该项目目前已经进入现房销售阶段。而一般一个项目一旦以现房形式销售，由于资金成本要比期房更高，销售价格都会大幅提升，但蓝爵公馆为何反其道而行之，不但销售价格没有提升，反倒大幅下降？

　　前地王网签去化率仅12%

　　“我们项目从来没有预售过，这个项目是开发企业为自己打品牌的作品，因此项目原来就定位于现房销售。”上述销售人员如此向记者解释道。

　　为此，记者查阅北京市住建委网站后发现，在期房一栏里，确实能够查到该项目曾在2012年6月17日拿到预售许可证，预售部位为1号-5号住宅楼（地上部分），预售面积为30086.36平方米。同时，该项目公示信息显示，已经转入现房销售。

　　“这是典型的期房转现房销售，主要原因还是卖不动。”一位知情人士向《证券日报》记者表示，蓝爵公馆项目是2010年房山的地王项目，当时楼面地价接近10000元∕平方米，加之开发商定位失误，变身豪宅后却遭到市场拒绝，期房销售受阻，大量前期投入的资金被套，无奈只能转为现房后降价销售，以便回笼资金。

　　而记者在北京市住建委网站获悉，该项目现房销售许可证是分为三批获得的，分别为2013年3月18日，4月11日和5月2日获得。最近一期获得销售许可的71套住宅拟售最高价格为24000元∕平方米。

　　“我们项目均价为21000元∕平方米，4号楼60套房已经全部售罄，目前加推的两栋楼也已经售出近20套左右，实际售出的约为80套。”上述销售人员同时向记者强调，“4号楼已经全部网签完毕了”。

　　更为值得注意的是，北京市住建委网站的网签数据显示，该项目以现房形式销售后，截至2013年5月29日，仅签约3套，签约面积428.57平方米，实际成交均价为19819元∕平方米。按此测算，项目转为现房销售后回笼资金为849.38万元。

　　如此来看，该项目目前的现房实际成交均价甚至不足20000元∕平方米。

　　除此之外，截至5月29日，记者获悉的准确数据显示，该项目从期房销售到进入现房销售阶段已经将近一年时间，共售出24套房，售出面积为3478.85平方米，实际成交价格为20814元∕平方米。

　　按此推算，整个项目202套房，地上销售面积为30000平方米左右，目前售出套数占总量仅为11.88%，售出面积仅占总量的11.59%。

　　如此低的去化率，企业的资金压力无疑是巨大的，开发商不惜逆市大幅降价也要加速出手也就显得合理一些了。

　　5亿元成本回笼受阻

　　事实上，记者查阅资料发现，蓝爵公馆项目所在地位于房山区西潞街道太平庄村通尚苑二期，当时出让的地块名称为房山区良乡镇住宅(通尚苑二期)项目用地，该地块即为2010年轰动一时的北京房山地王。

　　2010年1月14日，北京森阳房地产公司经过28轮竞价，以2.8亿元的代价竞得房山良乡镇通尚苑二期项目用地，溢价率高达199.63%。以当时30101平方米的规划建筑面积计算，该地块楼面价高达9302元/平方米，一举打破当时房山地价纪录，晋升为当时的新科地王。

　　而据记者了解，当时在通尚苑二期项目地王拍出的3个月前，万科拿下的房山长阳起步区1号地保持的楼面价纪录仅为6443元/平方米。

　　3个月时间，楼面地价提升了2859元/平方米，当时该项目的开发商做出房山区最贵豪宅的定位或许变得不难理解，但就目前的结果来看，这一定位显然已经宣告失败。毕竟，该项目现在的实际成交均价仅比房山区大牌房企开发的刚需盘稍高一些。

　　“我们项目前期投入已经达到5亿元。”上述销售人员向《证券日报》记者如是坦言。记者据此测算后发现，该项目前期投入的成本就已经达到16667元/平方米。

　　更为值得注意的是，项目从拿地到进入现房销售已经三年有余，加之2.8亿元的土地成本和滚动投入的资金成本，20000元/平方米左右的成交价格或许正如上述销售人员所示，“成本价甩卖了”。

　　除此之外，根据网签资料显示，目前项目回笼的资金仅为7240.88万元，仅占投入资金的14.48%，可见开发商定位豪宅失败后，资金压力已经难以纾解。

　　如此一来，开发商大幅降价，成本价甩卖曾经的豪宅也显得合理了。“我们降价主要是为了回笼资金。”上述销售人员向记者坦言，开发商已经在附近又拿了一块地，快速回笼资金好尽快开发下一块地。

　　值得一提的是，记者离开项目后，蓝爵公馆的销售人员当晚就致电记者，询问是否决定购买项目。