广州房价“被下降”

    广州的限价措施似乎正在彰显威力。
　　根据广州市国土房管局发布的《2013年4月广州市10区商品房网上签约情况的通报》，2013年4月，广州市辖10区新建商品住宅网上签约面积及网上签约均价分别环比下降31.8%和2.6%。据了解，这是自去年10月以来，广州新建商品住宅出现的首次价格下跌。
　　广州一位专家指出，目前市场需求仍然旺盛，但受到限预售和限签约的影响，广州十区的成交数据表现为下行，这在一定程度上是失真的。
　　“实际上，消费者对于房价上涨的预期并没有改变，在售楼盘的价格也是保持着向上趋势。”经纬行研究中心主任许婉婷表示。
　　有统计数据显示，“新国五条”实施以来，广州全市网签套数下降三成，但房价却持续上涨，涨幅接近7%。全市十区二县，几乎每一个区域都在涨，其中萝岗涨幅达22%，天河涨幅为11.07%，南沙新区的涨幅也达到了7.27%。

　　成交、房价“被双降”

    根据广州官方披露的资料，2013年4月，全市10区广州新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%；网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%；网上签约5187宗，同比增加21.2%，环比减少27.3%；网上签约金额94.21亿元，同比增加36.7%，环比减少33.6%。
　　从成交结构看，郊区成为广州楼市成交的主力。中心六区新建商品住宅网上签约面积20.98万平方米，同比增加29.5%，环比减少27%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的36.5%；花都、番禺、南沙、萝岗区（以下简称外围四区）新建商品住宅网上签约面积36.56万平方米，占全市十区新建商品住宅网上签约总面积的63.5%。
　　与此同时，中心六区新建商品住宅网上签约均价23518元/平方米，同比上升16.4%，环比下降7%；外围四区新建商品住宅网上签约均价12276元/平方米，同比上升14.1%，环比下降1.2%。
　　对此，广州市国土房管局相关负责人表示，4月新建商品住宅成交量和成交价格环比都出现了一定下降。市场呈现以下特点：一是新建商品住宅成交量环比出现下行。二是新建商品住宅价格自2012年10月份以来首次出现回落。三是目前市场库存量仍处高位，截至2013年4月底，可售商品住宅面积达到540万平方米，市场继续保持供大于求的格局。
　　在该局看来，成交量和成交价格的下降是市场的一种积极变化。但业内人士对此观点却并不认可。
　　“从4月中旬开始，中心六区2万元/平方米以上的房子就停止网签了，直到5月1日才放开。也就是说，4月下旬是没有高价项目成交的，正是因为成交结构的这一调整，广州楼市的成交均价才下跌到了1.1万~1.2万元/平方米。”广州一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，近期广州房价的下跌是非市场因素造成的。
　　而除了高价房源无法网签外，因价格超出官方要求而被限制推售的未售项目也比比皆是，这直接影响了市场的正常供应。按照合富辉煌的统计，今年5~6月广州十区新货约为1.2万套，但已拿预售证的大概只有50%，约5700套，没有预售证的是5600多套，其中2131套在高价盘集中的中心六区。

　　涨声依旧

    那么，广州市场的真实表现又是怎样的？
　　国家统计局发布的4月份全国70个大中城市房价数据显示，4月广州一手房价环比涨幅为2.1%，同比涨幅为13.7%，两项数据均在全国排名首位。而在此前，广州的新建商品住宅网上签约均价的同比涨幅已经连续三个月领涨全国。
　　按照房价涨幅低于人均可支配收入增幅的标准，今年广州的房价控制目标是不超过15097元/平方米。但4月份，即使已经采取了限价措施，广州新建商品住宅的成交均价还是超出了8.5%涨幅目标。
　　广州经纬行研究中心主任许婉婷介绍，“新国五条”的出台并没有达到改变市场预期的目的。
　　“大家还是觉得房价会继续涨，实际上也是不断在涨。从‘五一’的市场监测看，广州大部分在售项目都有5~6成的去化率，好的甚至达到8成，这说明市场依旧需求旺盛。”许婉婷说，在这个前提下，即便是新推盘的开发商都不会再采取以前低开高走的保守定价策略，而是直接的高开高走。
　　根据网易房产的一份调研数据，“新国五条”实施三个月以来，广州全市网签套数下降3成，接近8成的区域网签量出现下跌，跌幅从10.5%到76.67%不等；但房价的上涨走势却并未改变，三个月来的涨幅接近7%，而且是全市普涨。其中，萝岗区的涨幅达到了22%。
　　但仅仅是去年，萝岗区的新房价格还在1万元/平方米左右。到了今年3月份，整体均价则飙升至2万元/平方米。
　　从在售楼盘的销售均价调整可以明显看到房价的上涨趋势，中海誉城的网签价格从2月份的12888元/平方米上涨到4月份的14148元/平方米，万科东荟城之前洋房均价14000元/平方米，目前新推产品则报价16000元~18000元/平方米。
　　更为重要的是，尽管每开盘一次都会涨价，但上述两个项目还是被抢购一空。显然，在真实需求不减、购房者预期未能逆转的情况下，房价的下跌似乎只停留在纸面上。
　　“广州已经从5月份开始采取措施，务必令当月的全市网签均价不能超过1.5万元/平方米的调控目标。除了新盘只能以不高于这个价格申领预售证外，2万元/平方米以上的在售项目每天也只能网签4~5套。”上述业内人士透露。