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购买办公楼需谨慎

发布时间:2013-5-27 9:27:00 来源:理财周刊 【字体:
  我建议有意购买办公楼的投资者,应该保持理性、冷静、客观,不要学“中国大妈”冲动行事。

  房地产调控如影随形,许多从住宅市场抽身的投资人,正把目光更多的向办公楼市场集中。这样的微妙转变,心思细腻的开发商自是了然于胸,从而纷纷抢进商业用地(当然也有被迫无奈的成分)。

  2012办公楼价量齐扬

  尤其是5月9日,上海浦东新区世博会A片区共6宗地块成交,其中两幅商业地块相继刷新上海年内单价地王,溢价率达48.03%,以40079元/平方米创下上海三年来楼面地价新高,引起市场侧目。

  其实办公楼市场从2011年住宅产品再遭政策调控时,便在全国范围崭露头角,以去(2012)年为例,商品房销售面积111304万平方米,较2011年增加1.8%,而住宅销售面积仅增加2%,办公楼成交增长则是住宅的6倍有余,达12.4%;看似与商办楼是“孪生兄弟”的商业营业用房,反倒出现 1.4%的负增长。

  在销售金额方面亦雷同,全年成交6.4456万亿元,增加10%,其中住宅销售额增长10.9%,办公楼销售额增长12.2%,商业营业用房增长4.8%。

  充分说明在住宅市场限购、限贷甚至限价的三计重拳打击下,投资买气已快速流入购买几乎无限制的办公楼产品,使其当之无愧的成为2012年的“楼市双冠王”,而以今年(2013)发展的势头来看,其“蝉联”、继续称霸市场几乎已成定局。

  商业用地“风险自负”

  在我看来,办公楼市场之所以在近年得到快速发展的机会,主要得益于三个方面,居其首功的,是自2003年开始,逐步强化的调控措施,尤其2011年的“限购”使房产投资人被迫(不符合购买资格)或基于风险或回报率考虑,转而购买办公楼;其二是为了纾解民怨,国家从大政方针上,已微调房地产的基本属性,居住用房强化其民生必需品属性,政府应予公平合理之分配(限购),商业用房则纹风不动,仍将之设定为“风险自负”的商品,即使其交易量价均呈暴增趋势,在政策上除了规定国(境)外企业与个人不得购买,并无其他严苛要求,使得入市门槛相对于住宅容易跨越。

  此外,经济结构转型,由工业集聚向商业与服务业靠拢,由外贸逐步向内需市场挺进,乃至店商蓬勃发展,可望形成规模效应,同样也使办公楼市场的前景有其利基。

  多数城市办公楼市场有危机

  祸福总是相倚,办公楼市场数量的急剧暴增,在4年内将达到高峰,也为其带来难以预料之生存变数,这其中甚至包括“崩盘”在内!

  统计数据显示,截至2012年底,在中国14个大城市中,甲级和乙级写字楼存量大约为5000万平方米,其中18%,即约900万平方米于过去两年内完工。一线城市尚能维持供需平衡,二线城市近年已表现出供大于求的迹象。据悉全国二线城市写字楼的平均空置率在过去2年中,由17.0%上升至20.7%。尤其让人不敢掉以轻心的是,2013至2016年的未来4年间,中国14个大城市新增写字楼达到4080万平方米或每年接近1000万平方米,这将导致4年后市场的写字楼总存量较2012年增长80%。

  莫学“中国大妈”冲动行事

  说得好听点,随着各地兴建数量的增加、竞争的加剧,将有助于提升办公楼整体质量,并加速市场成熟,说的残酷点,随着红海“割喉战”的开打,多少办公楼将停建于半途?多少办公楼将成为废墟?多少办公楼行情将腰斩?这恐怕才真正令人胆战心惊。

  因此,我建议有意购买办公楼作为投资标的消费者,应该保持理性、冷静、客观,不要学“中国大妈”冲动行事。即使随着中国经济的稳步发展,办公室楼市场绝对是看涨、欣欣向荣的,也必须知道那肯定不会是全面现象,仍需多维考察其所处城市、板块发展现状与前景、生活与商业配套成熟度,乃至是否有地铁经过及其距离。

  如以上海为例,陆家嘴、大虹桥、世博、长风等板块,是相对安全的选择。

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