中国房地产业已进高危期？

　　聚焦中国经济之忧·述评(六)


　　5月24日国务院办公厅发布了《关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”列为今年的经济体制改革重点内容。政府调控在反复强调 “决不放松”的基调中，开征房产税成为继“新国五条”之后的未来预期性消减房地产泡沫的政策措施。

　　以房地产为重要动力的中国经济在增速收缩的过程中寻找转型发展的出路，而在这个艰难的过程中，房价居高，调控失效，泡沫依旧，房地产市场积累的风险愈发凸显。

　　近年来，国家针对房价过快上涨出台了一系列调控政策，抑制房地产投机炒作，遏制房价过快上涨。以最近为例，“新国五条”中获益部分20%征税的条款让炒房人满头冷汗;为抑制房价，北京4月份以来甚至实行了最严厉的行政性限价政策——对开发商申请期房和现房销售价格出现上涨的一律不批销售证。总而言之，国家采取土地、信贷、税收和限购、限价等多种手段，各种办法用尽，致力于挤房地产泡沫，但房价并未能得到有效控制，有些城市甚至出现加速上涨的迹象。

　　据国家统计局的数据，2013年4月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比，下降的有2个，持平的有1个，上涨的有67个，环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.1%。同比数据，价格下降的有2个，上涨的有68个，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%。自2012年6月房地产价格止跌后连续第11个月环比上涨。

　　与此同时，全国一二线城市土地市场全面升温。 5月20日，北京市国土局公开拍卖的通州区台湖镇一块土地，溢价率达230%，折合楼面价高达13136元/平方米;5月22日，上海浦东新区周浦镇一地块溢价也达92.65%。进入二季度，房地产开发商的热情又高涨起来，在土地招拍市场上频频举牌。究其原因，一方面是开发商“不差钱”，中原地产监测数据显示，2013年年初至今，十大标杆房企的海外融资额度达到了380亿元，在不到半年时间内，已经接近其2012年全年413亿元的海外融资额，相比2012年下半年151.6亿元的海外融资额，上涨150%。另一方面，在地方政府的助推下，2013年以来，土地供应增加，供地节奏也趋向平均，不再做出“收紧”姿态，致使手握充足资金的大型房企拿地热情高涨，出现多个城市的多个区域土地溢价率、楼面地价屡创新高的局面。

　　不过，在房地产市场重拾火热的背后，中国房地产市场房屋空置率居高不下的现实愈演愈烈。尤其是三四线城市，许多地方房地产发展速度已经脱离基本面，过于激进的土地出让速度，积累了大量库存。据行业人士分析，其压力的缓解，以目前的人口增长速度，需数十近百年。对此现象，观察者戏称，房地产市场这个流水大席，一二线城市吃撑了，三四线城市还没开始吃，席散了。房地产泡沫严重是市场的共识，而一旦破裂，受损的不只是国家和房地产商，最难受的还是百姓——在没有更好投资渠道的情况下，最好的资产保值方式就是买房。

　　综合各方面情况不难看出，房地产市场的政策调控效果实际上并不明显，泡沫风险仍在膨胀。事实上，中国房地产市场发展的目标，首先是解决人们合理的住房需求，其次是在节约集约利用资源的同时促进经济平稳较快发展。因此，房地产政策调整的基本思路，是保障基本需求，满足改善需求，鼓励投资需求，制止投机需求。而当前以房价调控为主要指向的房地产调控措施，不能从根本上解决房地产市场的健康发展问题。我们看到，在尝试了从住房购置和出售环节的调控措施之外，现在，加快房地产税的试点步伐，是试图从保有环节为房价 “撤火”。索罗斯在博鳌亚洲论坛2013年年会上发表的观点认为，“每套房每年缴付3%至5%的房产税，房价会相应下降。 ”SOHO中国董事长潘石屹也认为，要降低流通环节税费，增加持有环节费用如物业费和房产税，才能有效降低房价。

　　房产税似乎成了控制房价上涨，缓解房地产风险的最后 “杀手锏”。

　　但问题是，开征房产税，仍面临重重难题。首先是从法律上看，开征房产税面临着房产及其所依附的土地所有权问题。房产税是一种财产税，是为了纳税人所持有的房产保值增值而设立的税收。正因为如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。但在中国，土地是国有的，购房者只拥有70年的产权。也就是说，他们购买的房产随着时间的增长而在贬值。因此，征收房产税，基础就不牢固。其次是征收房产税的技术条件复杂。税基如何确定?如何对不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?房地产价值如何有效评估?谁来评估?如何保证专业人士评估房产时不会发生寻租行为?等等，这些都是在操作中绕不过的技术门槛。

　　总之，开征物业税或房产税还面临着该税收的法律地位、立法程序及与其他相关法律的关系调整的问题，要增设房产税这样一个新税种，按照现行立法程序，还是一个漫长的过程。因此，将房地产调控的成效寄希望于房产税是不现实的。

　　纵观房地产调控的各项措施，无论是限购，还是获益收税，以及未来的保有缴税，政策措施的目的是想将投机者按在市场里使其跳不出来，以期降低投机冲动，缓解房价上涨压力。但这又最终回到上述起点，在人民币贬值的未来预期中，老百姓的资产只能跟购房保值的渠道一起遭受打击。当房地产泡沫破灭的时候，老百姓和投机者一样，孩子和脏水都一起被泼了出去。因此，如何通过调控，在维系泡沫不破的前提下又能使其不断缩水，这需要政策设计者的智慧，也需要中国房地产大胆的市场化改革。