上海大虹桥推地“大跃进”

    上海大虹桥区域近期出现大规模土地入市潮。
　　6月13日，去年曾中止出让的徐泾镇会展中心3地块（02-01）将重新在上海土地市场挂牌。其起始价已从2012年2月份的13.68亿元飙升至44.23亿元。一年之后，该地块升值223%，引发业内一片哗然。
　　记者统计发现，上海土地市场近期共计推出了7幅位于大虹桥区域的土地，总供地面积461514.7平方米，起始出让金额高达107.51亿元，相当于虹桥商务区成立以来累计土地出让收入的41.9%。如果这些地块在6月份现场竞价时均成功出让，届时大虹桥地区将迎来一个丰收季。
　　据上海虹桥商务区管委会办公室副主任何泽岗介绍，2013年虹桥商务区将在时机较好的情况下，坚持“成熟一块，推出一块”原则，审时度势抓紧做好土地出让工作。据虹桥商务区管委会数据显示，目前虹桥商务区已成功出让17幅土地，其中2011年出让10幅，2012年6幅，2013年1幅，吸引了香港瑞安、北京万通、重庆龙湖、台湾丽宝、湖南三湘、重庆协信、深圳万科等房企入驻。

　　复出地块涨价31亿元

    此次虹桥推地的最大亮点是徐泾镇会展中心3地块（02-01），出让面积184292.8平方米，容积率为3，土地用途为餐饮旅馆业和商办用地，起始价44.23亿元，折合楼板价8000元/平方米。去年2月，该地块首次挂牌时被中止出让。当时的起拍价为13.68亿元，折合楼板价2473元/平方米。
　　该地块重新推出后只是在出让条件上稍作修改，如土地用途从商业用地修改成了商办；出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。
　　“出让方涨价31亿元重推地块，可能已经找好了受让方，或是意向买家较多。”同策咨询资深分析师许之静表示。
　　该地块位于虹桥商务区核心区西侧，将为大虹桥会展中心提供配套服务和后勤保障功能。至此，作为虹桥商务区重要组成部分的国家会展中心项目开始启动土地出让。截至5月16日，共有11家房企领取了竞买申请书，据悉，嘉里建设和保利等房企均对该地块比较感兴趣。
　　作为上海大虹桥土地盛宴的“主菜”，虹桥商务区核心区近期接连推地。5月8日，上海土地交易市场挂牌虹桥核心区3幅商办用地。其中，南片区03号地块的面积为17007.7平方米，起始楼板价1.3万元/平方米；北片区09号地块的面积较小，仅有90867.2平方米，但总价高达17.04亿元；南片区01号地块占地面积19088.5平方米，起始楼板价为1.1万元/平方米。
　　此外，在4月28日推出的3幅地块中，有两幅含有住宅性质，分别是虹桥核心区北片区06号地块和北片区08号地块。出让公告显示，北片区06号地块的土地性质为住宅办公混合用地，起拍价约为12亿元，起始楼板价1.11万元/平方米。北片区08号地块为商住办性质，占地面积43940.8平方米，起始楼板价1.2万元/平方米。这是虹桥商务区第二次出现住宅类地块入市。2012年8月，该区域内出让的首幅住宅用地——核心区北片区11号地块被万科以底价20.32亿元竞得，楼板价11395元/平方米。
　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩表示，在此次虹桥核心区的推地行动中，挂牌的商办或商住办地块的价格较同区域其他地块略有上涨，但涨幅有限。徐泾镇会展中心3地块（02-01）复出的地价尽管飙升幅度较大，但从8000元/平方米的起始楼板价看，仍属于较为合理的范围。
　　虹桥商务区相关部门人士指出，对于2013年的虹桥土地市场，他们信心十足。“虹桥商务区比市中心其他区域的地价低一些，同时凭借虹桥枢纽提供的便捷交通服务，可辐射至长三角、港澳台，有利于发展总部经济。另外，商务部和上海市合作的国家会展中心项目的启动，也会给该商务区及周边区域带来极大的商机。

　　上海的“财政奶牛”　　

    截至5月17日，虹桥商务区共计出让17幅地块，出让面积共计73.8万平方米，出让金总额256.39亿元，当之无愧地成为了上海的“财政奶牛”。
　　2011年，虹桥商务区一口气卖光核心区一期10幅地块，成交总金额达到201.85亿元。2012年上半年，受宏观环境影响，虹桥商务区挂牌的2幅土地均中止出让，成交额跌入冰点。直到去年7月，虹桥商务区北片区14号地块打破“零成交”僵局，被中石油子公司以底价竞得。此后，虹桥商务区核心区南北片区地块纷纷入市，地价也一路上涨。到今年1月23日，香港经纬集团子公司竞得虹桥商务区核心区南片区04号地块，折合楼板价20371元/平方米，溢价率75.9%，成为虹桥商务区首幅楼板价超过2万元/平方米的地块。
　　上海中原地产咨询部总监宋会雍将这种涨价行为解读为“拍脑袋的定价”。他认为，虹桥商务区土地的楼面地价才刚刚突破2万元/平方米，而在虹桥商务区核心区域尚未开发成熟的背景下，虹桥辐射地段就开出近1万元/平方米的起始楼面地价，显然偏高。
　　宋会雍认为，目前上海土地市场异常火爆，特别是最近出让的几宗世博片区地块，有一宗的成交楼面价竟冲破4万元/平方米，显示出开发商抢地的疯狂。此次虹桥推地热潮的出现，也是大虹桥和大浦东在“较劲”。
　　近日，上海市委书记韩正在虹桥商务区调研时指出，上海将加快建设虹桥商务区和世博园区、上海国际旅游度假区、临港地区、前滩地区、黄浦江两岸等六大重点功能区域。“虹桥商务区在下一步开发建设中要特别关注配套问题，尽最大努力避免将来出现人群潮汐流；交通问题要从全市和长远的角度统筹考虑，要有前瞻性、留有余地”。
　　记者从虹桥商务区管委会了解到，截至2012年年底，虹桥商务区核心区一期10个地块已全部开工建设。
　　“聪明的人能看懂问题，精明的人能看中问题，高明的人能看远问题。”对于大虹桥的未来，虹桥商务区管委会党组书记薛全荣如是说。

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