马太效应强者恒强VS弱者出局

　　前十名份额达12%

　　本报记者 赵卓 发自北京

　　2012年，中国楼市呈现两极分化的态势：一方面千亿俱乐部扩容至三家，全国TOP 10企业市场份额达到12.46%，而另一方面却不时有中小企业资金紧张甚至破产的消息传来，从杭州金星到中山亨通，随着楼市调控深入，一股中小房地产企业倒闭潮隐隐来袭。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，调控强周期内的后市判断是“增速减缓，分化加剧”。同样国际评级机构标准普尔也给出了类似的评价：2012年中国楼市两极分化明显，强者愈强，弱者出局。

　　虽然，2012年仍然是调控最严格的一年，但是无论从全国总量还是规模企业的销售业绩来看，都出现了进一步的提升。根据《2012年中国房地产企业销售TOP 50》榜单，从销售金额来看，千亿元以上的超大型房地产企业从2011年的仅万科1家，扩充至3家。万科以1412亿元的销售额保住了“老大位置”，其次，绿地、保利借助高周转运营模式，两家企业均实现业绩突破，分别以1078亿元和1018亿元挤进“千亿俱乐部”。

　　中海、恒大、万达分别以935亿元、923亿元、905亿元紧随其后，共同形成第一阵营。600亿至900亿元之间出现了一个断档。销售额排行第七的绿城中国成交额为510亿元，华润置地以500亿元排名第八。这说明第一阵营与第二阵营的差距正在拉开，房地产行业集中度越来越高。

　　从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP 10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；从企业入榜门槛来看，2012年中国房地产企业TOP 10门槛提升最明显，销售金额和销售面积分别达到460亿元和411万平方米，对比2011年TOP 10企业销售金额入榜门槛增幅达46%。

　　“大家应该能够理解，这个行业前10名占到整个集中度的12%，前20名占到17%，前50名占到1/4，按照这个路线往后走，整个行业洗牌会很严重，最终洗牌会导致整个行业呈现一种优胜劣汰、中小企业逐步出局的局面。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长、克而瑞信息集团研究中心总经理陈啸天如是表示。

　　由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致企业集中度进一步大幅提升。旭辉控股集团董事局主席林中在作《新形势下房企的战略转型》的主题演讲中也表达了同样观点，他大胆预言：“未来十年中国只剩下大型房企与小型房企，中型房企不进则退；未来十年在中国前25大城市能看到的开发商都一样 。”

　　至少三成房企将被淘汰

　　日前，一家位于国内知名景区浙江省千岛湖的房地产开发企业因 “拖欠”土地出让金被国土部门向法院申请强制执行。浙江淳安县法院发布消息称，该企业的资产将于5月20日10时至5月21日10时止（延时除外）在淘宝网进行公开拍卖，网络起拍价高达2亿元。

　　这只是此轮房地产调控下中小房地产企业危机的一个缩影。尽管去年下半年起，中国房地产市场开始出现回暖迹象。国家统计局数据显示，中国新建商品住宅价格环比已连续7个月上涨。但与之不同的是，多地楼市不时传出“破产”、“烂尾楼”、“地产商跑路”等消息。

　　2012年4月杭州金星房地产开发有限公司向余杭区法院申请破产，成为此轮房地产调控下杭州地区首家申请破产的房地产开发商。

　　自从金星倒闭之后，杭州锦绣天地也宣布破产，而广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司近日也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请， 今年1月24日，中山市中级人民法院宣告中山市亨通房地产有限公司破产。

　　2012年浙江法院企业破产审判报告显示，2012年，浙江全省法院共受理企业破产案件143件，其中，房地产企业破产案件明显增多，2012年浙江省法院共受理了10家房地产公司破产案件。

　　其实，杭州房地产公司倒闭之前，国内房地产行业已经人心惶惶。有统计显示，自2011年下半年以来，鄂尔多斯、温州、湖南、安徽、河南、江苏、浙江等地的房地产公司，不断被曝出因资金链断裂有开发商卷款跑路的消息，而目前的房地产公司倒闭仅是这种卷款逃跑的另一种“表现形式”。

　　中国房地产协会与兰德咨询去年末联合发布的一份报告判断，分化结果是，到2015年至少会有30%的房企被淘汰出局，其中中小房企将占大多数。

　　5月24日中国社科院发布2012年《房地产蓝皮书》。蓝皮书指出，2012年房地产行业整体赢利可能进一步下降，中小企业亏损将加剧。部分前期土地购置成本较高、融资成本较大、商品房积压较多的企业将面临亏损和债务压力，破产、倒闭风险增大。全行业破产、倒闭增加，也将为大型企业集团和财团并购提供良机，并购将提高行业集中度，市场垄断格局将进一步加强。

　　知名地产专家韩世同担忧，比房企倒闭更可怕的是，由其所引发的一系列连锁反应，届时被牵连的绝不仅是银行系统，还有信托、民间借贷和基金等多个环节。