海南叫停主题公园傍地产 斩断卖地中的利益链条

本报记者 张郁唯 北京报道

    本报记者张郁唯北京报道
　　海南省叫停主题公园+地产模式。今后，以此种模式圈地的房企将风光不再。
　　近日，海南省国土资源厅下发《关于规范主题公园的若干意见》（以下简称《意见》），以规范主题公园的土地利用管理，统筹完善规划布局，节约集约利用土地资源。《意见》要求，严禁利用主题公园的土地进行房地产开发。
　　业内人士分析认为，该政策强调，主题公园周边的房地产开发项目应单独立项、单独供地，不得与主题公园捆绑审批，这将对原有的主题公园开发与地产相结合模式产生一定的遏制作用。但要彻底解决这个问题，还需要从土地性质入手，彻底切断地方政府的“利益尾巴”。

　　醉翁之意不在酒

　　根据《意见》，主题公园项目选址应当符合土地利用总体规划和城市、镇总体规划以及林地保护利用规划;不得擅自改变主题公园的土地用途，严禁利用园区土地进行租售和用于商品住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发，同时合理控制园区内的配套商业设施用地面积。同时，主题公园周边的房地产开发项目必须单独立项、单独供地、不得与主题公园捆绑审批。
　　将主题公园开发和房地产结合而成的“主题公园+地产”的独特盈利模式在国内早已屡见不鲜。越来越多的开发商正在运作集主题公园、别墅、酒店、商业街等多种业态为一体的旅游复合地产，主题公园已变成了企业拿地的敲门砖。
　　何为主题公园？中国传媒大学文化发展研究院院长范周表示，主题公园的概念没有标准定义，是大家在工作中约定俗成的。现阶段我国主题公园开发存在的主要问题是，与房地产开发相结合导致本末倒置，甚至有些主题公园开发到后期便不了了之了。
　　中投顾问一篇报告显示，主题公园主要分为游乐型、观光型、主题型三种。2012年全国各地新建了100家以上主题公园。但大部分主题公园经营惨淡，30%亏损、25%盈利，其余的挣扎在持平与赤字之间。
　　许多主题公园的发展具有盲目性，缺少合理规划，更有甚者——“醉翁之意不在酒”，表面上建设主题公园，实则进行房地产开发。“其一般的套路是，先低价拿地，以文化旅游综合项目为名对土地进行成片开发，然后以项目配套公园拉升均价，再以地产业务销售的现金和利润来补贴旅游。”中投顾问文化行业研究员蔡灵表示。
　　“其实，国内的主题公园投资过去更多的是以华侨城、深圳华强等主题乐园运营开发商或地产商投资居多。门票、餐饮、旅游服务带动的经济收入其实并不多。但引入地产开发模式后，5年之内，其土地就会因主题公园的存在而身价暴涨。所以大多数的投资企业都是以主题公园的名义低价拿地，然后要求当地政府在周边审批相关的住宅、商业地产作为补偿。”一位业内人士如是说。
　　中国旅游地产服务集团副经理王路告诉记者，之所以会出现这种现象，原因主要有两个。一是到海南进行房地产开发的企业擅长做旅游地产的较少，而大多是以住宅项目为主。二是开发住宅容易变现，而开发旅游地产的前期投入比较多，变现周期较长。同时，地方政府由于自身的“土地财政”需要，对这种现象多为睁一只眼闭一只眼。

　　斩断卖地中的利益链条

　　“国土资源部曾三番五次下发文件要求，禁止旅游地产转变成房地产开发。但从执行效果来看，政策出台后的短时间内，会对这种现象起到遏制作用，但风头过了仍重蹈覆辙。没有具体、有效的惩罚措施，政策的后期效应形同虚设。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为。
　　谢逸枫表示，一些地方政府大面积圈地，然后廉价卖给开发商。一些房企通过改变土地性质谋取暴利，或将土地分割进行抵押贷款，这都是主题公园加地产开发模式的弊端。
　　王路认为，主题公园+地产模式将大量的公共资源以旅游地产的名义圈下来，而后这些公共资源就变成了小众的私属资源。同时，开发住宅产品并不能带来持续的客流和人流，不利于地方经济的可持续发展。“《意见》将以前一些打擦边球的项目进行重新界定。主题公园周边的房地产开发项目必须单独立项、单独供地、不得与主题公园捆绑审批，此举可有效规避大面积的土地同批次出让。”“我认为地方政府应当寻找合适的土地出让对象，拿地企业必须真正有开发主题公园的能力。”王路表示。
　　三亚市房地产业协会秘书长刘树国认为，此次海南省出台《意见》，说明当地对利用主题公园的土地进行房地产开发加强了管控，这是一个意见性的先行措施。
　　“控制这种现象的关键在于必须提早规划好土地属性，斩断土地出让中的利益链条。”谢逸枫说。