楼市刚需翘豹尾 二季度或会“退烧”

　　商报记者 李华友
　　重庆商报讯 为期4天的2013年重庆春季房交会（下文简称“春交会”）昨日落下帷幕。来自组委会的数据，截至21日下午5点，春交会四日共成交各类房屋5063套，建筑面积46.68万平米，成交金额32.05亿元。去年春交会期间，四日共成交各类房屋2988套，成交建筑面积28.43万平方米，成交金额17.79亿元。
　　开发商扎堆开盘
　　据商报记者不完全统计，春交会期间，龙湖地产、金科股份、协信集团、远洋国际、旭阳地产、招商局地产、中交集团等房企积极新推和加推房源，共有30余楼盘参会。新中地产总经理何伟坚分析，每届举办时间敲定后，开发商都将借此谋划推盘节奏和时间节点。按照惯例，春交会基本都在4月举行。所以，每年的4月主城都迎来开盘高峰。选择在春交会期间的周末开盘，在展示形象的同时，亦能实实在在地揽金。
　　部分开发商反映，效果还不错。来自重庆龙湖方面的消息，20日共三个楼盘开盘，当天认购金额超过6亿元。其中，龙湖源著天街首次开盘，认购金额超3亿元；江与城的洋房加推，认购金额超2.5亿；位于大学城的花漫庭卖出130余套高层房源。
　　刚需促成交活跃
　　据春交会组委会的消息，截至21日下午5点，春交会四日共成交各类房屋5063套，建筑面积46.68万平米，成交金额32.05亿元。
　　在成交房屋中，商品住房成交3590套，建筑面积33.67万平米。其中，高层商品住房成交3141套，建筑面积27.28万平米；高档低密度住房成交72套，建筑面积1.69万平米；多层花园洋房成交261套，建筑面积3.39万平米；装修房成交116套，建筑面积1.31万平米。
　　二手房成交926套，成交建筑面积7.89万平方米，成交金额3.9亿元。其中二手住宅成交891套，成交建筑面积7.77万平方米，成交金额3.80亿元。二手非住宅成交35件，成交建筑面积0.12万平方米，成交金额0.1亿元。
　　力帆置业总经理陈圣分析，参展楼盘集中，购房者的选择面更大，加上房企让利跑量，刚需族积极下叉，带动了春交会成交放量。
　　高层建面均价6418元
　　组委会数据显示，春交会的成交房屋中，高层商品住房建面均价6418元/平方米，高档低密度住房10918元/平方米，多层花园洋房建面均价8663元/平方米，装修房建面均价9793元/平方米。业内称，高层商品住房以刚需房源为主，6418元/平方米的建面均价侧面反映重庆房价处于健康合理状态。
　　据市国土房管局公布的数据，主城九区2012年新建商品住房成交建面均价为6389元/平方米。春交会期间高层住宅建面均价基本与去年主城新建商品住房均价持平。
　　“去年下半年，主城楼市成交活跃，部分楼盘降低了优惠力度；同时，一些房企加速推洋房、别墅，造成房价结构性上涨。”中原重庆地产二级市场营业中心总经理朱泉德昨日表示，一方面主城楼市供应量一直维持在高位，同时尽管去年下半年楼市成交复苏，但房企一直坚持快跑策略。根据中原的统计，跟去年下半年相比，主城楼盘的调价幅度为2%~3%，处于合理区间。
　　新中地产总经理何伟坚认为，由于后市调控依旧从严，加上3月份“透支”了不少消费需求，后期开发商在定价方面保持更加谨慎的态度，部分楼盘虚高的定价还会逐渐被“挤”出。
　　二季度楼市或“退烧”
　　业内称，受益于楼市新政和春交会的带动，重庆楼市“金三银四”的局面将形成。不过，随着后期调控继续从严，以及刚需释放逐步收尾，二季度楼市将现“退烧”。
　　中原重庆地产二级市场营业中心总经理朱泉德表示，一方面受刚需继续释放影响，年初楼市延续去年下半年以来的活跃态势；另一方面受新政影响，预期购房成本增加，部分购房者提前下叉，在3月份表现非常明显。所以，今年一季度主城楼市表现火热，成交量超过600万平方米。由于3月份市场需求被提前“消耗”，加上春交会的刺激，从去年3月份以来，这一波刚需逐步收尾；同时，楼市地方细则的逐步实施，二季度楼市退烧不可避免。
　　“政府的态度是想稳定房产市场，势必会在信贷政策等方面收紧，这是影响购房者下叉的最大因素。”鲁能地产重庆公司营销经理陈勇表示，不过随着城镇化的加速，刚需将继续产生，同时随着80后生育高峰的来临，更多人也有换房需求，重庆楼市将继续量价趋稳，但3月份的“火热”将难再现。
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　　房企：瞄准商业地产机会
　　据不完全统计，春交会上推写字楼和商铺的楼盘近20个。“若把旅游地产也归纳为商业地产，这个数字将更多，与楼市新政的时间节点有一定的关系。”领域机构市场研发中心副总监张鑫表示，新国五条继续打压住宅市场的投资投机性需求，加上3月份不少业主抢卖手中的住宅，开发商认为这给写字楼和商铺投资带来了机会。
　　晋渝集团营销总监唐承称，持续调控下，开发商转战商业地产，布局多业态，是一个趋势。今年晋渝积极布局商业地产，力争三年内能成为住宅项目外的又一支柱板块。
　　中介：看好二手房长期市场
　　在3月二手房市场火热后，4月份的二手房市场降温明显。不过，春交会上的数据尚可——二手房成交926套，成交金额3.9亿元。
　　大业兴房产副总经理褚夫江称，4月份以来，大业兴的日均成交量约12套，比新政出台前下滑40%。“这是我们早已预见的，担心交易成本增加，3月买卖双方节奏变快，市场释放过大，4月降温是市场规律。目前大业兴仍以二手房业务为重，长远看随着城镇化的加速，更多的区县客户有购买二手房的需求。从数据监测看，区县客户的占比在逐步走高，目前已经达到了20%左右。”
　　持同样观点的还有钢运集团董事长代育松，“二手房本就不是房交会的主角，新政对于二手房市场的影响主要是在买卖双方的心理预期上，中长期会慢慢回归正常。长期看，随着土地供应的减少，二手房交易肯定会追上新房交易，而像北京、上海等一线城市，二手房的交易量早已超过了新房”。
　　购房者：更愿意一步到位
　　新政细则要求，继续从严执行信贷差异化政策，即收紧二套房贷政策并提高首付比例和利率；暂停第三套及以上房贷的发放政策，这让不少刚需置业者考虑更加长远。
　　“一步到位的需求，在本届房交会上表现较为明显。”重庆龙湖策划总监罗政昨日介绍，龙湖位于礼嘉的两江新宸在春交会上亮相，首批次推洋房和别墅，很意外地是，每天的客户登记量均超过300组。一方面市场预期二手房交易成本增加；另一方面重庆趋稳态势明显，购房者若先买小户型过渡，产生贷款记录，再次购房的成本将增大。
　　来自研究机构的数据印证了这一现象。来自铭腾机构的数据显示，今年3月，从主城成交产品面积看，80~120平方米成交占比加大6个百分点，120~200平方米成交占比加大2个百分点，成交结构向大面积偏移。商报记者了解到，隆鑫地产本次参展的住宅房源中，80~120平方米的户型占比近30%。华宇集团的大户型房源占参展房源的25%左右。
　　中原重庆地产二级市场营业中心总经理朱泉德表示，一步到位的趋势存在，但所占比例不大，预计在15%~20%。“毕竟，购房者要考虑自己的支付能力。大部分的刚性需求者，首付款在20万元左右，这一趋势对纯刚需盘的影响并不大。”