北京楼市库存告急 房价上涨压力仍较大

本报记者 王松才

    国家统计局近日公布了1－3月全国房地产市场运行情况，开发投资13133亿元，名义同比增长20．2％；房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22．0％；房屋新开工面积38873万平方米，同比下降2．7％；商品房销售面积20898万平方米，同比上涨37．1％，销售额13992亿元，同比上升61．3％。
    此外，据亚豪机构最新统计数据显示，上周（4月8日－4月14日）北京楼市住宅项目新增供应下滑三成，市场库存告急，存量住宅降至2006年以来新低。上周北京商品住宅市场共有5个项目入市。虽然开盘项目个数与之前一周持平，但供应套数和面积双双下降。

    楼市供应压力将加大

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，根据国家统计局的数据，1－3月，房屋新开工面积38873万平方米，同比下降2．7％，自2012年3月以来，连续12个月同比涨幅为负值，这将严重影响未来一年内新房供应量，预示着明年初新房供应量将急剧下降。
    1－3月，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22．0％，降幅逐渐扩大。然而，由于一线城市楼市活跃，土地市场也迎来今年最好开局，据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，第一季度交易地块240宗，土地出让金高达912亿元，比去年同期上涨281．7％，土地交易金额创2011年四季度以来的新高。
    胡景晖表示，1－3月，商品房销售面积20898万平方米，同比上涨37．1％，销售额13992亿元，同比上升61．3％。其中，各类销售指标同比涨幅均超过30％、销售额同比涨幅超过60％的情况，为近几年来少有的情况。
    亚豪机构副总经理高姗则认为，上周是国五条京版细则出台后的第二周，开盘项目数量虽保持稳定，但单次推出的货量却有所减少，主要是由于开发商难以判断新政对购房者心理预期的影响，因此不敢贸然大量推盘。开发商推出少量房源，一方面是出于现实考虑，试探购房者的反应，从而为以后的推盘量、开盘价格提供依据；另一方面，也说明新政后开发商心态出现分化。
    高姗表示，本轮国五条中，北京是推出细则的城市中最为严格的，目前政策导向明确只鼓励刚需购房，对二套改善型置业也提高了购房门槛，进一步抑需求、促供给，以时间换空间，缓解供需矛盾。从目前的市场形势来看，存量住宅仅有6．4万套，创下自2006年开始网签以来的历史最低，供求关系空前紧张。开发商既担忧新政令项目开盘冷清，又看好后市，不愿多推盘，影响项目利润率。

    国五条效力显现

    3月31日京版国五条细则落地后，北京购房资格申请、审核及网上签约暂停八天。上周为网签恢复后的首周，北京商品住宅成交并未明显遇冷，仅比网签恢复前降低一成左右。
    对此，亚豪机构副总经理高姗分析，上周新房成交量仍保持在稳定水平，和当前市场购房主力为刚需人群有直接关系。虽然限贷限购政策进一步收紧，但本轮调控主要影响的还是改善型及投资投机需求的客群。在北京以刚需为主力的购房客群结构下，调控难以对市场成交构成严厉抑制。同时，二手房20％个税开始正式征收，二手市场溢出的部分需求正在转向一手市场，一增一减之间，造成近期北京楼市成交的稳定局面。
    近期北京商品住宅成交价格也表现得相对稳定。高姗表示，北京房价控制目标正式公布后，京版国五条细则中对商品住宅的价格监管更加严格，价格上涨过快的项目难以获批期房预售及现房销售许可。在行政手段的干预下，房价上涨得以控制。但就中长期而言，北京的限价管理，将造成开发商取证周期延长，使得短期内楼市供求关系更加紧张。同时，开发商利润受限，也会降低推盘的积极性，这将进一步加剧市场供需失衡。因此，目前北京短期内房价虽可实现稳定，但仍需提防行政手段退出后的房价报复性反弹。

    一年后房价上涨压力较大 

   伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，总体而言，3月初“国五条”新政的出台，政策的末班车效应带动了楼市交易量的活跃，然而，当前房地产行业供应指标持续下降，未来市场存在较大的变数。胡景晖预计，下一季度房地产市场交易将呈现“量缩价稳”的情形。
    胡景晖表示，短期而言，一方面，一季度市场交易量创新高是以提前释放未来几个月交易量为前提，二季度需求量萎缩将使得房地产市场出现“拐点”几成定局；另一方面，虽然北京等一线城市库存量较低，但由于新房预售证发放时间及最高价格都到政府严格限制，房价增长幅度也有限。
    胡景晖分析表示，1年后房地产市场交易全面复苏，价格上涨压力较大。中长期而言，通过2008年、2011年的市场波动规律可知，大的政策出台之后，市场恢复周期一般将持续13个月左右，加上全国商品房市场待售量居于高位，因此，预计市场全面复苏可能要到明年4月；但由于土地购置面积持续下滑，也影响未来商品房市场潜在供应量，1年或者更长时间之后，总体市场还将面临严重的供不应求的现实，如果对应政策不发生变化，到时房价上涨压力依然很大。