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北京楼市库存告急 房价上涨压力仍较大

发布时间:2013-4-18 14:29:00 来源:中国经济时报 【字体:

本报记者 王松才

    国家统计局近日公布了1-3月全国房地产市场运行情况,开发投资13133亿元,名义同比增长20.2%;房地产开发企业土地购置面积6134万平方米,同比下降22.0%;房屋新开工面积38873万平方米,同比下降2.7%;商品房销售面积20898万平方米,同比上涨37.1%,销售额13992亿元,同比上升61.3%。
    此外,据亚豪机构最新统计数据显示,上周(4月8日-4月14日)北京楼市住宅项目新增供应下滑三成,市场库存告急,存量住宅降至2006年以来新低。上周北京商品住宅市场共有5个项目入市。虽然开盘项目个数与之前一周持平,但供应套数和面积双双下降。

    楼市供应压力将加大

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,根据国家统计局的数据,1-3月,房屋新开工面积38873万平方米,同比下降2.7%,自2012年3月以来,连续12个月同比涨幅为负值,这将严重影响未来一年内新房供应量,预示着明年初新房供应量将急剧下降。
    1-3月,房地产开发企业土地购置面积6134万平方米,同比下降22.0%,降幅逐渐扩大。然而,由于一线城市楼市活跃,土地市场也迎来今年最好开局,据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示,第一季度交易地块240宗,土地出让金高达912亿元,比去年同期上涨281.7%,土地交易金额创2011年四季度以来的新高。
    胡景晖表示,1-3月,商品房销售面积20898万平方米,同比上涨37.1%,销售额13992亿元,同比上升61.3%。其中,各类销售指标同比涨幅均超过30%、销售额同比涨幅超过60%的情况,为近几年来少有的情况。
    亚豪机构副总经理高姗则认为,上周是国五条京版细则出台后的第二周,开盘项目数量虽保持稳定,但单次推出的货量却有所减少,主要是由于开发商难以判断新政对购房者心理预期的影响,因此不敢贸然大量推盘。开发商推出少量房源,一方面是出于现实考虑,试探购房者的反应,从而为以后的推盘量、开盘价格提供依据;另一方面,也说明新政后开发商心态出现分化。
    高姗表示,本轮国五条中,北京是推出细则的城市中最为严格的,目前政策导向明确只鼓励刚需购房,对二套改善型置业也提高了购房门槛,进一步抑需求、促供给,以时间换空间,缓解供需矛盾。从目前的市场形势来看,存量住宅仅有6.4万套,创下自2006年开始网签以来的历史最低,供求关系空前紧张。开发商既担忧新政令项目开盘冷清,又看好后市,不愿多推盘,影响项目利润率。

    国五条效力显现

    3月31日京版国五条细则落地后,北京购房资格申请、审核及网上签约暂停八天。上周为网签恢复后的首周,北京商品住宅成交并未明显遇冷,仅比网签恢复前降低一成左右。
    对此,亚豪机构副总经理高姗分析,上周新房成交量仍保持在稳定水平,和当前市场购房主力为刚需人群有直接关系。虽然限贷限购政策进一步收紧,但本轮调控主要影响的还是改善型及投资投机需求的客群。在北京以刚需为主力的购房客群结构下,调控难以对市场成交构成严厉抑制。同时,二手房20%个税开始正式征收,二手市场溢出的部分需求正在转向一手市场,一增一减之间,造成近期北京楼市成交的稳定局面。
    近期北京商品住宅成交价格也表现得相对稳定。高姗表示,北京房价控制目标正式公布后,京版国五条细则中对商品住宅的价格监管更加严格,价格上涨过快的项目难以获批期房预售及现房销售许可。在行政手段的干预下,房价上涨得以控制。但就中长期而言,北京的限价管理,将造成开发商取证周期延长,使得短期内楼市供求关系更加紧张。同时,开发商利润受限,也会降低推盘的积极性,这将进一步加剧市场供需失衡。因此,目前北京短期内房价虽可实现稳定,但仍需提防行政手段退出后的房价报复性反弹。

    一年后房价上涨压力较大 

   伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,总体而言,3月初“国五条”新政的出台,政策的末班车效应带动了楼市交易量的活跃,然而,当前房地产行业供应指标持续下降,未来市场存在较大的变数。胡景晖预计,下一季度房地产市场交易将呈现“量缩价稳”的情形。
    胡景晖表示,短期而言,一方面,一季度市场交易量创新高是以提前释放未来几个月交易量为前提,二季度需求量萎缩将使得房地产市场出现“拐点”几成定局;另一方面,虽然北京等一线城市库存量较低,但由于新房预售证发放时间及最高价格都到政府严格限制,房价增长幅度也有限。
    胡景晖分析表示,1年后房地产市场交易全面复苏,价格上涨压力较大。中长期而言,通过2008年、2011年的市场波动规律可知,大的政策出台之后,市场恢复周期一般将持续13个月左右,加上全国商品房市场待售量居于高位,因此,预计市场全面复苏可能要到明年4月;但由于土地购置面积持续下滑,也影响未来商品房市场潜在供应量,1年或者更长时间之后,总体市场还将面临严重的供不应求的现实,如果对应政策不发生变化,到时房价上涨压力依然很大。