调控加码倒逼 房企转型驶上“快车道”

　　在“国五条”地方细则密集发布、住宅领域调控升级的当下，从万科、龙湖等一线开发商到中弘股份、华远等中型房企，加速转型进行战略调整正成为共识。
　　“中弘选择旅游地产作为转型的契入点。未来5年内，中弘股份致力于打造中国经营性物业开发的一流地产品牌。”中弘股份总经理赵宝辉表示。
　　“我们每年会根据资金的需求适度逐步扩大商业物业的比例，在城市化率超过55%的城市，增加商业地产的比重。”华远地产董事长任志强表示。
　　业内人士认为，长期看，住宅去投资化已是不争事实，增量住宅市场发展速度将放缓，房企向差异化、专业化方向转型的趋势日益强化。尽管部分城市存在商业地产泡沫风险，但在城镇化商机诱惑与住宅调控升级倒逼下，越来越多的房企正加速从住宅领域转战商业地产、旅游地产，大力开拓海外市场，布局多元化业态。
　　□本报记者 张敏 董文胜
　　城镇化商机+住宅调控加码 房企转型提速
　　近日，富力地产旗下的商业项目“盛悦居商业VIVA”开盘。当天，富力地产的一位高管表示，住宅领域将会受到更严厉的调控，非住宅项目将受益。未来房地产投资方向的选择会发生变化，商业地产项目会更受关注。
　　实际上，大中小各类房企多元化转型趋势已相当明显。从年初万科成立商用地产管理部，到2月龙湖地产推出“金苹果”计划，再到3月首创置业正式启用由其独立管理及运营的商业品牌“首创奥特莱斯”，4月万通地产宣布战略发展进程……房企转型如火如荼。
　　除了住宅领域调控升级倒逼，新型城镇化商机也是诸多房企难以抵御的诱惑。按照鸿坤集团副总经理朱灿的理解，尽管城镇化路径的顶层设计并未明朗，但实现“人的城镇化”的目标，使房地产企业明确在新一轮的商业机会面前，除了“盖房子”以外，还需具备提供就业、消费、配套服务的技能，方能形成新的竞争优势。
　　这促使不少房企大打“复合牌”。近两年来，中弘股份先后签署了多个旅游综合体项目。该公司计划投资的北京平谷夏各庄新城项目，与城镇化进程的要求更为契合。赵宝辉介绍，该项目兼宜居、就业、养老、休闲、教育、商业等于一体，是北京平谷目前最大的小城镇规划项目，争取成为北京新型城镇化试点项目。
　　中弘股份相关负责人称，中弘定位于休闲度假物业的开发与经营，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产，积极探索创新型地产产品；坚持“区域战略、聚焦发展”，即立足于北京等特大型核心城市，深入开发海南、云南等旅游资源丰富区域，以获得竞争先机。
　　中弘股份董秘金洁说，打造一个跨区域、跨风俗、跨气候，综合多种自然人文资源的旅游综合体系，是中弘在全国布局旅游地产项目的重要出发点。目前，中弘在吉林长白山、北京、湖北宜昌、山东微山湖、云南西双版纳、海南海口都进行了项目布局。每个项目都是一个大型的旅游综合体（休闲、商业、生态、娱乐、颐居等功能），每个项目对周边辐射力达到100-150公里。
　　金洁表示，目前公司储备的住宅、商业地产项目能够满足未来3到5年内对现金流的要求。此后，旅游地产的赢利能力将逐步显现出来。
　　华远地产有关负责人表示，随着调控政策不断细化，不同物业产品的发展分化也将更加显著。未来几年华远将发挥专业品牌优势，积极调整和完善产品结构，适当增加商业地产投入，寻求新的盈利增长点，通过更加丰富的产品线平衡市场波动、寻求进一步发展，实现更好的业绩。
　　事实上，华远地产近年来正逐步布局商业地产。自华远地产旗下的华远·汤米公馆（青岛）成功试水商业地产后，华远不断加大对商业地产的投入，在西安、北京等地均涉足商业地产。近期，北京通州地块的华远·铭悦好天地将面市，将使华远地产在北京通州新城核心区域的商业地产规模逼近10万平方米。
　　兰德咨询机构总裁宋延庆认为，差异化和专业化是房地产业的发展方向，从多家房企的业务调整不难看出，楼市调控和市场格局的变化正在加速这样的势头。
　　扎堆转型+资金成本提高 市场风险潜伏
　　在楼市调控常态化的大背景下，房企谋求产品线和业务布局的多元化，虽然“看上去很美”，但其蕴含的市场风险同样不容忽视。
　　以“城镇化”的名义实施区域布局，是房企转型的流行风潮。然而，区域市场的差异化正在蕴含一定程度的风险。宋延庆表示，与一线城市的供不应求不同，当前不少二三线城市的商业地产市场面临供大于求的情况，同质化竞争也较为普遍。如果盲目加大投资，很可能引发区域风险。
　　事实上，尽管当前我国正处在经济结构调整的过程中，但消费需求的释放空间究竟有多大，业界始终保持谨慎的观点。因此，对于力图加码商业地产的房企来说，需求端应成为其考量的重点。
　　相比之下，资金压力给房企带来的挑战，可能更为严峻。资料显示，到目前为止，中弘股份在旅游地产项目的投资近数十亿元。而按照规划，该公司在旅游地产领域的总投资接近千亿元。如此大的资金规模，必然要引进战略合作伙伴或者通过基金募集的方式来解决资金来源。
　　2013年2月1日，中弘公告，为了加快推进北京市平谷区夏各庄新城项目的开发建设，公司及全资子公司北京中弘投资有限公司拟与芜湖歌斐弘轩投资中心（有限合伙）签署《投资协议》，拟以股权加债权的方式，通过新设立子公司，对夏各庄新城项目投资进行开发建设。业内人士评价，中弘牵手私募将顺利融资14亿元。
　　而为了顺利推进海口市东海岸如意岛项目的开发建设，中弘股份与中国中铁共同出资5亿元在海口市成立一家项目公司，其中：中国中铁拟出资27,500万元，占新公司总股本的55%；公司拟出资22,500万元，占新公司注册资本的45%。项目公司最终以30亿元中标该项目。
　　另外，通过信托借贷款，也非常好地解决了中弘对资金的密集需求。仅2012年，中弘通过信托借款近20亿元。
　　虽然企业解决了融资问题，但项目投资回报周期拉长，也会给资金链带来考验。金洁表示，中弘旅游地产项目近几年内实现不了利润，但5年以后，旅游地产的赢利能力将逐步显现出来。5年的盈利周期，与住宅市场相比，要多出一倍。
　　相比住宅地产投资回报周期短的特征，商业地产、旅游地产和养老地产等其他业态的投资回报周期相对较长，市场前景存在变数。这也意味着房企在转型的过程中，不仅需要资金的密集投入，还需承担不小的市场需求考验。
　　审慎布局+差异化竞争 提升风控能力
　　宋延庆向中国证券报记者表示，通过对上市房企年报的分析不难看出，虽然房地产企业的资金压力有所缓解，但随着融资难度的加大和融资渠道的多元化，企业财务成本不断增加，“吃掉”了更多的项目利润和企业利润。这不仅给销售带来更大压力，还制约了企业的扩张速度。
　　兰德咨询通过分析前20强房企的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，有的企业高达70%以上。这说明房企仍然承受着资金的重压，抵御市场风险的能力未得到根本提高。
　　在这种情况下，房企转型的步伐要谨慎。宋延庆认为，不同企业和同一企业在不同发展阶段也不一样，在具体设定时，需要正反向推算。转型期内，增长速度会适当减低是很正常的。个别企业在由规模速度型发展模式转型质量效益型发展模式的过程中，复合增长率甚至下降了一倍以上。
　　与此同时，在区域布局和产品布局过程中，前期的市场分析至关重要，在追加投资方面也需审慎。既要有远期投资前景，也要满足近期增长和盈利需要。
　　另一方面，市场空间狭小也在促使企业差异化竞争。据了解，在不少大型房企的资料库中，均包含对市场整体形势的研究报告，其中通过对人口变化、经济增长、区域发展等指标的分析，来判断未来数十年的市场形势。一些房企负责人向中国证券报记者表示，随着人口红利逐渐消退，市场需求增速萎缩，房地产业发展的黄金年代渐告结束。
　　但兰德咨询也强调，只要进一步细分房地产市场，“蓝海”领域仍然不少。其中，住宅领域的细分市场也有很多，关键是要前瞻性地捕捉到商机。该机构认为，在选择转型方向时，尽量不要往一个道上挤（方向雷同化易“撞车”，也易成为泡沫破灭的牺牲者），最好能开辟出一片“蓝海”。
　　在差异化竞争的思路上，海外战略成为房企的重要选择。近年来，万科、中坤、绿地、万通、首创、碧桂园等多家大型房企陆续开辟海外业务，业务类型以面向国内消费者的住宅和旅游地产为主。业内人士认为，这种布局除考虑到产品的差异化竞争外，还与国际金融危机影响下的境外投资环境低迷有关。据悉，与国内相比，海外融资的成本相对较低，且不少房企还会享受到拿地和税费等方面的优惠。
　　事实上，受政治、法律等因素影响，国内房企“出海”步伐难一帆风顺，但在产品线以外，谋求融资渠道和区域布局的多元化，无疑符合当前房企的转型路径。房企尝试海外业务的步伐未来仍将延续。 
　　此外，核心竞争力的打造成为多数转型房企的重要一步。以首创置业为例，为与万达、华润、凯德等商业地产运营商区分开来，首创的定位更为全面。首创置业董事长刘晓光表示，首创置业要打造的奥特莱斯产业综合体模式，不是单纯的奥特莱斯，更不是住宅，它将实现吃、喝、玩、乐、购等多种功能的融合。他还强调，这是首创置业必须要做成的模式，也是最先可能成熟的模式。
　　多数业内人士认为，随着房地产市场发展到一个新阶段，对企业的融资、风控、布局等能力提出新的要求，房企转型已是大势所趋。这也反过来对今后的市场竞争态势起到不小的影响。
　　中国房地产学会副会长陈国强认为，从业态的视角来看，房企要从单一产品转向多产品的形态，从单一业态向多业态开发转型，从单一产业转向多元化产业，从住宅开发为主转型城市运营商；从区域视角看，要实现均衡布局，就要更多地关注中西部城市，着眼中心城市的外围；从产品角度来看，房企应在聚焦主流需求的同时，回归到产品本身，提供更好的服务，同时关注绿色建筑、低碳建筑产品的研发和提升。