楼市博弈半年内或见分晓

周雪松
    近期，各地落实新“国五条”细则可能不断浮出水面，但是从目前已经出台的细则来看，都没有解决一个关键的问题——如何防止卖家将20％个税转嫁给购房者。如果这个问题得不到很好地解决，可能会再度上演房价“越调越涨”魔咒。
    从历次调控来看，最终都没能阻止房价上涨——尽管房价“越调越涨”的说法仍然存在争议，也并非中央调控的初衷，但房价在持续调控中步步高升却是不争的事实。
    之所以出现这样的魔咒，说到底，是因为历次调控都未能使楼市供求关系发生实质性地改变。
    由于土地供给的垄断性质，决定了土地不能自由买卖，敞开供应，不是谁都能拿到土地。把土地比作“面粉”，房子就如同“面包”。“面粉”供应是受控制的，价格不断上涨，“面包”价格上涨就在情理之中了。
    从房子的生产环节来看，政府一调控，购房者、开发商都会观望。频繁调控，市场前景的不确定，导致开发商拿地十分谨慎。即便拿了地，因为调控而放缓开发节奏，等待市场明朗再开发的情况也很普遍。历次调控要求增加供应，但这在一定程度上只是调控政策的一厢情愿。
    在 “面粉”有限的情况下，“面包”供应实际上掌握在开发商手里。如此一来，往往一调控，不是“面包”供应增加了，反而是“面包”的供应减少了。因为中国处在城镇化快速发展时期，居民收入也在不断增长，住房需求巨大，在没有供大于求的情况下，房价往下走一般来说不太可能。观望一段时期后，居民还得买房，需求集中释放反而成为推高房价的一大因素。
    从二手房市场来看，在楼市处于上升通道，供求关系没有根本改变的情况下，卖家通常能顺利地将税费转嫁给购房者。与开发商相比，二手房业主一般来说资金压力更小（个别炒房者除外），新“国五条”出台后，如果没有相关的配套政策出台，卖家将20％个税转嫁给购房者的现象可能普遍存在，房价上涨压力将更大。
    面对二手房卖家的这种不合理甚至是违法的转嫁行为，广大买家可能将采取消极的抵制行动，或者转投新房市场。地方政府或开发商也可能消极对待调控。根据历史经验，这样一来，楼市将随着各地细则陆续出台而进入博弈期，这个过程可能持续半年左右的时间。
    也就是说，楼市博弈可能半年内见分晓，在大约半年时间内，多方博弈的结果可能将是楼市成交的大幅下滑，但房价未必能够出现明显的松动，甚至不排除部分新房市场开发商逆势提价，而博弈的结果最大可能是像以往一样，以一盘散沙的购房者败北而结束，房价依然在调控中上涨。
    可以这样认为，新“国五条”的出台，市场会起波澜，特别是二手房市场可能受到的影响比较大，不过这种影响只是短期的，对未来几年楼市的走向不会产生根本性的影响。
    从保持经济平稳健康发展的角度，政府应着力化解高房价的风险，防止政府行为进一步导致房价越来越高，形成严重的楼市泡沫。未来应尽量减少对楼市的行政干预，以免造成政府行为推高房价的不良印象，用经济手段和长效机制逐步代替短期调控。与此同时，要重点加大房地产市场化改革力度。只要楼市平稳，中国经济就不会出现大的问题。