长三角房企抢地潮

    3月21日，“新国五条”细则公布之后上海最大规模推地潮揭幕，4宗经营性用地成功出让，单日出让金额近40亿元。近一个月以来，南京、杭州、合肥等长三角重点城市先后出现房企抢地潮。
　　在省会城市合肥，保利地产在3月21日创下了243%的高溢价率。在该市当天出让的6宗地块中，5宗的溢价率超过100%，其余两宗超过40%。此前的3月14日，宁波、杭州、南京共计推出11宗地块。其中，南京推地4宗，总面积22.7万平方米，单日成交金额44.5亿元；宁波推地4宗，总面积9.5万平方米，总成交金额10.8亿元；杭州推地3宗，总成交金额5.08亿元。
　　“新国五条”细则公布后，长三角土地市场不但没有转冷，反而迎来了一股土地成交热潮，且溢价率普遍在30%以上，众多房企拿地热情不减。
　　自2013年1月至今，国内各大品牌房企在土地市场上动作频频。数据显示，从今年1月1日~3月6日，万科、保利、绿地等10家标杆房企的拿地金额总计达483.36亿元，平均每家房企两个多月内的拿地支出接近50亿元。
　　南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华分析表示，今年一季度土地成交量回升，是伴随去年下半年新房市场上扬而兴起的，土地市场会主动迎合新房市场的变化，地方政府和开发商也会抢在新一轮政策落地前成交一批优质地块。
　　“大佬”之间的“三国杀”3月21日，上海土地市场集中爆发，现场竞拍的4宗地块的出让起始底价合计约32亿元，总成交额为39.28亿元。其中，最受瞩目的纯宅地周浦镇08单元06-05地块的溢价率为32.4%，折合楼板价约为13335元/平方米。
　　作为今年上海推出的第一宗楼板价超万元的住宅用地，即使地价并不便宜，周浦镇08单元06-05地块还是吸引了30家单位领取申请书，包括建发、福建中骏、福建振龙、港中旅以及九龙仓在内的5家公司参与了现场的举牌竞价，九龙仓旗下的雄智控股以13.06亿的总价笑到了最后。“周浦地块的成交单价创下了板块历史新高，或将推高周浦在售房源的价格，同时体现了拿地房企的乐观预期。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申如是说。
　　今年一季度，南京市实际成交16宗经营性用地，总成交面积为107.9万平方米，这一成绩也创下了近4年来的新高。特别是3月14日出让的河西南部G05地块一度引发大鳄对决，经过47轮较量，央企五矿地产击退了保利、万科等4家对手，以38.6亿元摘得，溢价率32.7%。这场在五矿、保利、万科3家“大佬”之间展开的拿地“三国杀”，创下了高达10721元/平方米的楼面地价，成就了G05地块河西南部“最贵宅地”的地位。
　　同样是3月21日，长期在合肥“打酱油”的保利地产终于大手笔拿下两宗商住混合用地。其中，瑶海区E1301地块受到了12家房企的争夺，经过百轮激烈竞价后，最终保利力压万科、中海、旭辉等实力房企，以13.5亿元竞得该地块，溢价率高达243%。在这次拍卖中，共有53家房企参与了8宗地块的现场竞买，平均每宗地块有6家企业出手。
　　趁着今年一季度推地量加大，许多房企都在扩展自己的长三角战略版图。3月12日，在浙江布局近10年的万达终于正式进入杭州，以总价14.4亿元拿下大桥西板块内的最大商业配套用地——祥符东单元B1/B2-09地块。3月20日，无锡市3宗土地均溢价出让，北京东方城置地股份有限公司摘得2013年无锡出让的第一宗纯住宅地块。
　　克而瑞研究中心分析师沈晓玲认为，房地产市场已进入调整期，大型房企开始注重自身的长远发展。恒大地产、中海地产等企业在薄弱区域填充土地储备，融创中国、招商地产等则开始放弃对三四线城市的狂热，重回一二线城市，以期在全新的竞争环境下更加稳健地发展。
　　民企首次染指世博地块“‘新国五条’细则引起了楼市的过激反应，使得商品房市场交易量大增，加上近期属于传统销售旺季，持续价格上涨恐触及调控红线，再次引发抑制楼市的新政出台。”全联房地产商会理事李骁指出，在“新国五条”细则助涨房价的预期下，开发商趁早拿地较为划算，如有更加严格的调控政策出台，开发商则会持观望态度，土地市场便会再度回归平和状态。
　　事实上，在经济基础好、辐射能力强的长三角地区，优质地块本身的稀缺性使得房企的渴求日益加重。远洋地产执行总裁李明坦言，一二线城市的产品毛利率比三四线城市高出10个百分点，且一二线城市的供求关系难以一时改变，因而其房价会稳定上涨，这就是现实。
　　一直以来，上海浦东世博园板块都是房企的必争之地，在3月21日举行的上海土地拍卖会上，中化集团旗下的远东国际租赁有限公司以底价9.49亿元竞得浦东新区黄浦江南延伸段ES2单元17-1a地块，楼板价18310元/平方米。浦东新区黄浦江南延伸段ES2单元17-1b地块被杉杉控股有限公司、正德人寿保险股份有限公司以14亿元的价格获得，溢价率为40.7%，成交楼板价为25134元/平方米，创下了世博板块的土地单价新高。这两幅相邻的黄浦江沿岸商办地块，分别由央企和民企竞得，成交价格却出现了如此之大的差异。对此，德佑地产商业事业部总监惠凯表示，此前的浦东世博地块尽为央企或大型国企瓜分，此次杉杉控股购地是民营企业首次染指世博地块，为此付出了高昂的代价。
　　江苏省房协房地产研究所所长李智分析，南京近期房企的激烈抢地在一定程度上凸显开发企业当下对储地的饥渴。南京此前出让的地块呈现郊区化、边缘化的趋势，位于主城区的优质地块必然会受到大型房企关注。“调控政策的目的是为了让房价降下来，但如果拿不出改变土地招拍挂模式的根本措施，降地价、降房价仍将相当困难。”