广东试点宅基地入市交易

    农村集体土地流转又有新突破。
　　3月11日出台的《广东省城镇化发展“十二五”规划》（以下简称《规划》）令广东再度沸腾。《规划》的最大亮点是提出允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，因为《规划》触碰到土地及人口的严峻问题，各界反应强烈，纷纷猜测农民宅基地有进入市场交易的可能。
　　“《规划》传达的信息可理解为探索转户农民宅基地的正常退出机制，可能先在一定范围如本镇、本集体内部试行流转，但目前并没有明确时间表。”广东省住建厅有关负责人在接受采访时表示，目前广东在准备尽快出台宅基地管理办法，以保护农民合法权益。
　　允许农民出让宅基地获益在城镇化进程加速、房价不断飙升、小产权房地位依旧尴尬的情形下，有关农村宅基地的流转问题，一直备受市场关注。
　　尽管《规划》还只是一个指导性文件，但宅基地流转的方向已经明确。
　　此次出台的《规划》明确表明，为加快城镇化进程，加快异地务工人员入户城镇配套制度的改革，完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，将建立转户农民权益保障机制。
　　值得注意的是，《规划》提出允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，被视为最大突破。
　　截至“十一五”期末，广东城镇化率达66.2%，比“十五”期末提高了5.5个百分点；而根据《规划》，未来广东省将基本形成珠三角世界级城市群、粤东城镇群、粤西城镇群、粤北城镇群培育区相互协调、梯度推进的城镇化发展格局，2015年全省城镇化率将达70％。
　　《规划》描述了一幅未来广东城镇化的宏大蓝图，但是随着城镇化率的日益扩大，另一个尴尬的社会问题也随之出现。
　　受户籍制度、社会保障制度等因素影响，农民“手中无钱，脚下无地”成为普遍现象，如何解除农村劳动力进城落户的后顾之忧，是当前新型城镇化迫切需要解决的问题。
　　“这个政策是针对本省进城农民工的，但实施细则和具体解释还没出来，目前宅基地和小产权房的流转问题都没有太大突破。”广东省综合改革发展研究院副院长彭澎说，目前深圳“土改”也只是集体经济里的工业用地可以流转，农地和林地的承包经营权可以流转，这些都在国家的规定范围内。
　　实际上，《规划》所涉的农村集体土地流转问题，在现行《土地管理法》的框架下仍较为敏感。由于地方政府对建设用地的垄断，目前的征地补偿与集体土地实际价值又不相对等，农民的权益容易受损。因此集体建设用地不经征地而直接入市流转，成为不少人期待的改革方向。
　　上述广东省住建厅有关负责人表示，从长远看，建立统一的土地流转市场，让农村集体土地和国有土地同地同价应该是改革方向。
　　细则亟待出台其实，建议开放农房自由流转的声音一直存在，但是由于权属不一、法律滞后等问题，农房交易一直未能开放。
　　业内人士认为，宅基地如果实现自由流转将是一个巨大的改变，需要充分的部署和一系列的相关政策配套支持，涉及到国家相关法律的修改和制定，短期内真正实现宅基地等自由流转的可能性并不大。
　　而彭澎也表示，该《规划》只是城镇化的一个配套，还停留在提供思路的阶段，欠缺细则。如果是涉及土地制度方面的改革，应正式形成一份统筹办法。
　　“先需要明确农民承包地、房屋、宅基地的所有权、控制权以及确权发证，但在当下的广大农村，相关的土地使用权证都没有下发。”有专家如是表示。
　　虽然宅基地流转涉及各方面的复杂因素，需要解决的问题也很多，相关细则也还没有出台，但实际上，深圳、广州作为广东省两大主要经济中心城市，在试行农民出让宅基地和土地方面，早已跃跃欲试。
　　今年1月18日，深圳开始试点允许城中村集体建设用地中的工业用地上市流转。尽管所涉及的只是集体建设用地中“部分土地权益有争议，政府拿不回，集体用不了”的工业用地，但仍被认为是迈出“土改”的重要一步。
　　而广州也先行先试去年底出台的《广州市城乡统筹土地管理制度创新试点方案的实施意见》就已提出，探索空闲宅基地收购和退出机制。
　　“如果当下实现农村宅基地等的自由流转，就可能意味着小产权房合法化，不仅对楼市会有巨大影响，还会引发农民争先恐后地获得宅基地，再盖房出售，形成暴利。”满堂红研究部高级主任肖文晓对记者分析，现在除了一些一二线城市，很多地方缺乏统一规划，如果开放宅基地自由流转，也可能会形成建筑的杂乱无章，有违城市新农村的发展方向，所以在想到一个很好的办法之前，还是不宜有大的变化。