房地产调控需要更有针对性

访绿地集团董事长、总裁张玉良

本报记者 唐福勇

    中国房价会不会发生大幅下跌的情形？房地产调控如何才能更有效？中国经济时报记者在国务院发展研究中心主办的中国发展高层论坛间隙专访了绿地集团董事长、总裁张玉良。在他看来，只要中国不发生经济大幅下滑、城市没有失去吸引力，中国就不会发生房价大幅下跌的情形。对于不同的城市，应该采取更加有针对性、差别化的调控措施。
    不同城市应区别对待房地产调控
    中国经济时报：您如何看待新“国五条”对房地产市场的影响？
    张玉良：去年年底到目前的一段时间，一线城市和部分二线城市在房地产销售上有一些反弹，房价也有部分上涨的现象，但这只是一线城市与部分二线城市，并非所有城市房地产的销售和价格都出现上涨。
    中央出台了新“国五条”，这些政策措施总体上是积极的，也是有针对性的，对调控房地产来说也是必要的。从这些政策来看，这是一个比过去更加系统性、更加全面性、更加市场化的调控。
    比如说，关于税的问题讲了两个方面：一个是卖出去的房子如果赢利，要征收百分之二十的税收；还有一个是要扩大房产税试点范围，这是对存量房进行征税，规定一定面积以上、多少套以上进行征税。这些政策措施总体上体现了更加有针对性。另外，“国五条”中还提出增加房地产供应等，这都使得调控显得更加全面。
    现在的问题是，在执行中要有针对性。我们国家地域广阔，不同城市的具体情况与需求不一样。北京、上海、广州、深圳，包括杭州、南京等，房地产市场矛盾比较突出，但并不表明中国所有的城市都面临这样的矛盾。各个城市的房地产需求不一样，在调控过程中，一些三四线城市的房价甚至在下降。跟过去相比，中国的城市发生了很大变化，不是中国所有城市都是一个样子，市场的分化在加大，这就要求我们的调控要有更大的针对性。有的地方房价上涨很快，需要征收房产税；有的地方房价根本没涨，就没必要马上征收房产税。这些问题要有一个整体的框架，协调性地去解决，因为我们调控的目标还是要保持中国房地产市场的持续健康发展。
    中国下一步要发展新型城镇化，你可以设想一下，新型城镇化能少得了房地产业的发展吗？肯定少不了。在这种背景下，我觉得房地产的发展是非常必要的。
税收对房价影响很大
    中国经济时报：老百姓特别关心今年的房价。作为房地产界人士，您如何看2013年房价？
    张玉良：对于2013年房价，我觉得首先要综合性、系统性地去考虑调控，不能简单地出政策，否则调控的难度会比较大。比如，上海、北京、广州这些一线城市，目前的状况是，短时间内对人群的吸引力非常强，购房需求与供应的矛盾必然非常突出。对这些城市而言，就要求城市对人才的集聚政策、房地产税收的制定等综合考虑。
    现在，在房地产价格中，税的比重比较大。在供不应求的情况下，税收增加会制约房地产，成本就会转嫁给消费者。在这种情况下，税收政策推高了房价。因此，要综合去研究怎么减税。一方面在某些方面增税，另一方面要考虑减税。比如，房地产开发当中百分之二十是直接的开发税收。如果加上土地的税收，像北京、上海这些城市，在二万块钱的房价中，一万块钱可能就是税收，在这种情况下，房价怎么能够降得下来呢？所以要有综合性措施。
    在目前的二三线城市中，如果调控措施能够更加市场化，房价完全可以得到控制。一些三线城市，房价没有上去，甚至在下跌。为什么呢？因为需求没有那么大，但供应那么多，城市人口和产业的集中度都没达到，这种情况下，房价怎么可能上去呢？在这样的城市，还不用考虑“国五条”的问题。
    因此，“国五条”目前更多地只能针对一线城市。同时去影响大中城市。这是一个未来预期导向，就是说，未来这些城市房价上涨了，也要这样去调控。当然，还要注意保护刚需。如果不保护，房地产发展就会有大问题。
    当前，国家需要更加针对性、差别化调控，而不是一篮子调控，因为市场已经发生了完全分化的情况。比如，在现在的二三线城市，我个人认为，这些城市的信贷应该去支持。对于二套改善房的信贷，不是增加信贷成本，而是三成首付、九成利率优惠。只有这些二三线城市发展起来了，一线大城市才能按照规划去合理发展。只有这样，环保、污染等问题才能更好地得到解决。
房价大跌的两个前提条件
    中国经济时报：美国、日本等都曾发生过房价大跌的情况，中国未来的房价会发生大幅下跌的情况吗？
    张玉良：我认为，当经济出现大幅下滑、城市的吸引力快速下降甚至没有的时候，这种情形是有可能出现的。这两种情形如果不发生，房价大幅下跌的可能性是没有的。
    底特律的房价大幅下跌的情形，是因为其城市的产业吸引力大幅下降，城市的吸引力没有了。在中国，如果没有以上两个前提条件出现，房价大幅下跌不会出现。