深圳“限价令”旧政严行震楼市

调控细则拟月底出台

    3月13日，一则业内疯传的能跌不能涨的房价“限涨令”迅速震动了整个深圳，乃至全国，房地产股纷纷“中枪”倒地。
　　深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）迅速辟谣，表示深圳市并未出台新的“限涨令”政策，只是沿用了两年前“限价令”的做法，“即运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定”，对于新开房源价格高过前次开盘成交均价的房源，在进行网签时将被系统自动锁死，无法完成备案。
　　虽然只是旧政，但被放松两年未实质执行的“限价令”此番严格实施无异于一个新政出台。且其中一些措施愈加严厉，被业界称之为“限价令”升级版。部分开发商在接受本报记者采访时证实，虽未下发正式文件，但已被口头通知，要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长。现已有部分认购的超标单位无法网签备案。
　　与此同时，《深圳市商品房预售价格备案办法》（以下简称《办法》）也正式下发，要求深圳房价调整超15%时须备案，这一《办法》自2013年5月1日起施行，有效期5年。
　　这彻底击毁了看涨派投资者的信心，直接导致了地产股的下跌，所有接受采访的专家均表示，在近期房价出现异动的情况下，深圳这一行政手段的即时运用将对当地楼市产生调控以来最大的影响。
　　而深圳市规土委相关人员透露，深圳实施“新国五条”的地方细则本月底或出台，目前，深圳市规土委与金融、税务等各相关部门正联合草拟。
　　开发商已有心理准备让深圳楼市诚惶诚恐的“限涨令”其实只是重申2011年曾实施的“限价令”。
　　据可靠消息，“限涨令”消息来源于深圳各开发商在被深圳市规土委约谈后。
　　3月13日，深圳多区开发商均被主管部门集体约谈。管辖罗湖、福田的第一直属管理局进行了一场名为“罗湖、福田辖区房地产市场调控暨培训会议”的培训，培训由新任副局长李家宝主持，约12家开发商到场，包括京基、合正、深物业、农科、深业、华来利、兰江、万泽等当地品牌房企，实质内容即要求开发商旗下楼盘，以首期单位为基准，房价只能跌不能涨。
　　几乎同一时间，南山、龙岗等区域的规土委直属管理局也召开了同类内部会议，传达了同样的精神。
　　包括万科、招商、金地等大多数被约谈的开发商均确认了政府部门口头下达的对90平方米以下、90~144平方米和144平方米以上的新房将实施全面限价的通知，“要求严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案”，即2013年深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，以首期单位为基准，只能跌不能涨，并且细化到了每个楼盘、每个月的成交均价，而不仅仅着眼于片区均价、全市均价。
　　消息一经传出，业界无比震惊，但开发商对调控的再度从严早已有了心理准备。
　　“现场比预想的要平淡。”一位到场的开发商说，大家对这种楼市的“计生政策”已经习以为常了，所有介绍结束后，现场并没有开发商代表提问，只是默默地记录着。
　　实际上，本次口头通知的政策和两年前的“限价令”极为相似，依然以个盘成交均价的逐月零增长为目标，只跌不涨将是这一政策的目标。
　　“其实，没什么新东西，我们都是采取原来的一些措施，贯彻国务院的调控措施。”深圳市规土委相关人员如是解释。
　　深圳多位地产界人士表示，虽然深圳的“限价令”2011年已出台，但自2012年市场陷入低迷后，这一“限价令”在执行层面已经放松，几近失效。
　　和两年前最为不同的是，本次目标均价仅控制项目首月价格，本月实际销售均价控制下月价格。预售批准后，在系统填写的目标均价就开始显示其作用，第一个月的售价将受目标均价控制，但下一月的销售均价将不再受目标均价控制，而是受前一个月销售均价控制。
　　“这次的政策是对此前限价政策的强调，核心是规定单个项目成交均价月度环比零增长。”有参会的开发商表示，楼盘价格是自己和自己比，这个月成交均价和上个月比，都不能涨，否则就不让网签、备案。
　　而深圳市规土委的官方回应也部分证明了“限涨”的存在，要求开发企业严格按照经价格部门备案的销售价格，明码标价对外销售，对其超过备案价格销售的，房地产信息系统会自动提醒企业调整售价，以符合备案价格的要求。
　　快速制约楼市今年以来深圳房价涨幅在全国都处领先位置，这被业界普遍认为可能是“限价令”升级的主要原因。
　　“自进入2013年以来，深圳有多个高价位楼盘上市或即将上市，为避免全市房价过快上涨，深圳决定开始严格落实‘新国五条’细则的有关规定。”深圳市规土委的相关人士表示，希望通过该方式避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。
　　在深圳几乎消失了一年之久的“限价令”，此次借“新国五条”重出江湖，严厉执行的程度令业界重新调整了对楼市未来趋势的判断，其对于深圳楼市的影响，远大于刚出台的“新国五条”细则，从地产股的应声而落便可看出升级版“限价令”的震慑力。
　　不少开发商表示，升级版“限价令”的影响很大，已经不是完全依照市场规律定价，房企只能看项目定位调整定价策略。
　　“我们收到通知后，紧急开会商讨对策。”一位深圳本地开发商表示，预计这一政策将对新项目获取预售证，及在售项目合同备案产生较大影响，同时，对接下来各项目的推盘节奏、推售产品结构也将产生较大影响。
　　美联物业董事、总经理江少杰认为，这是地方能调节均价、完成全年房价控制目标的最有效措施。
　　“相对于其他调控手段，限价措施显然更简单易行且效果显著。”中原地产华南总裁李耀智也认同江少杰的观点。
　　据本报记者调查，多家开发商的部分楼盘项目已经受到价格制约——因定价过高而无法取得预售资格。
　　多位业内人士认为，面对“限涨令”，部分有实力的开发商会选择“预售”转“现售”。其他小开发商在市场严峻的情况下，会选择降价卖楼。高端项目首当其冲，面临降价，或者将期房转为现房对外发售，因为现房售价并不在备案系统约束范畴。
　　实际上，最为直接的影响是部分购房者已从加紧买房转变为继续观望。接下来的可能性则是，今年深圳一手房和二手房的成交量都将萎缩，价格出现明显的下跌趋势。
　　不少专业人士还分析，深圳“限价令”的升级重申，是新一轮地方落实“新国五条”细则的开始，深圳限价政策或会引发其他城市纷纷跟进。
　　据接近广东省房协内部的知情人士称，广州、深圳等城市的房价控制目标或将在3月31日前出台。而各地方政府酝酿的新一轮调控细则，其严厉程度可能会超过很多人的预期，比如限购升级、二套房贷收紧等。