“国五条”调控加码 房产商静观其变

　　《投资者报》 记者 张东红

　　“我买的房子又涨了。”近日，一位刚在去年年底上海万源城买房的李先生告诉记者，当时每平方米三万四左右，现在均价已经到了三万八。而这不仅仅是个案，在上海大华新村附近的二手房也从去年年中的均价两万三四上涨到了目前的两万八左右。

　　3月7日，媒体报道称，北京有不少楼盘的开盘价相比去年都将大幅提升，少则10%，多则30%。去年9月底，华远地产董事长任志强多次预言“明年(2013年)房价可能暴涨”。他的预言或将在北京变成现实。

　　正是在这一背景下，3月1日晚，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这意味着“国五条”细则正式出台。

　　本次新政中关于“二手房交易个税按转让所得20%征收”的提法受到外界普遍关注。英大证券研究所所长李大霄在接受《投资者报》记者采访时表示，这是对房价暴涨的应对措施，有利于稳定市场。克尔瑞研究中心研究经理杨晨青表示，新政将令各地二手房市场交易活跃度快速下滑。

　　与此同时，地产股则在3月4日一开盘便出现暴跌，数十只地产股跌停。杨晨青表示，本轮新政调控力度介乎于2010年和2011年两轮调控之间，新政将使得自2012年展开的市场回升被打断。

　　英大证券研究所所长李大霄表示，“健康稳定发展是调控的大方向，投资者不应过度恐慌。对房产商来说，大开发商相对会好一些，一些小开发商由于产品单一，容易受到政策影响。”

　　多家房地产商则向《投资者报》表示，由于政策细则还没有出台，还不方便对此发表观点，只能静观其变。

　　房产调控政策加码

　　“这次的打击面太广，投资者可能是被上一轮的限购给吓怕了，所以股市出现暴跌。房产商的税负太高了，层层收税，还有土地出让金等，一套高价房，其实得到最多的是政府。”杭州一家小开发商的证券事务代表告诉《投资者报》记者。

　　根据“国五条”，这次调控的内容主要包括：在房价上涨过快的地方进一步提高二套房首付比例和利率;二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征;2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围等。

　　克尔瑞研究中心研究经理杨晨青表示，纵观本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控已有根本性转变，这应当算作是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。

　　他认为，从政策总体力度上看，此次新政调控力度介乎于2010年和2011年两轮调控之间，相比2010年以逐次收紧信贷为主的调控要强，相比2011年在一、二线城市全面推行既对增量又对存量的限购政策则要弱。从所涉及内容上看，“国五条”的核心内容依然是在限购和限贷两方面做文章，但在这两大核心政策的执行力度上，本次新政都有所加强。

　　住建部政策研究中心主任秦虹表示，“在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”秦虹说，这次政策力度明显比以前加大，要求也是按从严、从紧、从高提出的。

　　秦虹分析，政府希望通过加大控制投机性需求，来抑制房价反弹趋势，调整目前比较强烈的房价上涨预期，防止房价大幅上涨。

　　二手房成交受抑制

　　“这几天出现了集中交易，集中过户的现象。”上海汉宇房地产顾问有限公司运营副总经理孙文勤告诉《投资者报》记者，“因为征收20%所得税政策的实施会加重交易成本，对存量房而言，卖家可能会把成本推到买家头上，因此，近期出现成交量的急速上升。”

　　他认为，政策在打击投资投机性需求的同时，也误伤了改善性需求。事实上，调控已经到了第四个年头，已经很大程度上限制了投机投资性需求，基本上都是刚需在成交。现在令人担心的是，之后会不会有补充细则，有否补充条款出台。等细则出台后，会否导致二手房交易量的集中下降。

　　对此，杨晨青则给出了肯定的回复。“对于当前已经高达六成首付的二套房市场来说，再度提升门槛无疑将对改善型购房需求形成更加巨大的抑制作用。”杨晨青表示，结合近年来重点城市房价的上涨趋势来看，本次调整给二手房交易带来的增加成本是非常可观的，这必然将导致各地二手房市场交易活跃度快速下滑。”

　　杨晨青分析道，从房价角度来看，去年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓，事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商将对未来行业走势重新估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数开发商的选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。

　　高档项目让位于刚需

　　在新政出台后的第一个交易日(3月4日)，股市便做出反应。当日包括万科、保利地产在内的数十只地产股跌停。

　　“从产品角度来看，限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍，”杨晨青表示，“事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长，时至今年，其实企业手上的刚需类产品普遍已经捉襟见肘，而前期积压下来的高档产品正愈发烫手，经过本次调控的再度加码，恐怕有相当一部分企业将被迫在高档房市场上打价格战。”

　　事实上，在调控政策实施以来，多家房地产公司的产品转型也在进行中。荣安地产证券投资部的吴小姐表示，公司早就开始注重刚需地产的发展，并在房型设计上向刚需靠拢。这次政策对二手房影响比较大，将会影响购房者的信心，应该说房价不会大涨。不过，吴小姐认为，住房需求还在，只是对开发商来说，拿地更加谨慎。

　　万科公司则表示，政策的出台再次印证了中央对调控的决心，坚定了对调控长期性的看法，相信房地产调控是一个长期性任务，支持自住需求、抑制投机投资性购房仍然是基本的方向。万科的策略是顺应政策导向，继续面向自住需求，坚持“为普通人盖好房子”、“盖有人住的房子”的理念，提高企业经营效率。

　　另外一家房地产开发商有关人士则表示，新政对产品结构会产生影响，比如从购房者的需求看，会从关注市中心的二手房，转向郊区的一手房。这对房地产商郊区的项目有好处，特别是郊区稍微大点的房子，购房者很可能选择一步到位。

　　英大证券研究所所长李大霄之前一直推荐房地产股，在他看来，“国五条”是对房价暴涨的应对，稳定市场的措施。但是这样的调控措施确实史无前例，造成了股市的短期震荡。但是他表示健康稳定发展是调控的大方向。房价和成交量不会暴涨暴跌。还是稳定为主，投资者也不应该过度恐慌。太乐观或者太悲观都不可取。

　　李大霄表示，各个地方的调控政策不一样，控制的保障房情况也不同。对一、二、三线城市以及各种类型的地产业的影响也不一样。如新政对以商业地产为主的房企与以刚需改善型为主的房企的影响显然不一样。不过从总体上看，一线城市刚性需求强，因此更看好一线城市的房地产。

　　南京世界贸易中心营销总监黄振刚则表示，购房者有多元化需求，新政对不同的项目会有不同的影响。虽然世界贸易中心是高端产品，但产品与新政抑制的方向不重叠。政策的出台不是压制房地产，而是引导其健康发展。他同时认为，公司管理水平也决定楼盘未来的增长空间。

　　房产商静观其变

　　在“国五条”出来后，大多数开发商则保持了沉默。

　　今年“两会”期间，全国政协委员、中国建筑股份有限公司副总裁孔庆平在接受采访时表示，新“国五条”政策调控效果，需要看未来的实施细则方能做出判断，但近期土地价格升幅较快的现象会受到抑制。

　　万科公司也表示，市场是一个复杂的体系，短期内政策对市场会有什么影响，还需要进一步观察。保利地产董秘黄海也向《投资者报》记者表示，公司对新政产生的影响还在研究中，任何的政策都有一个观察的阶段，未来还要看市场的反应。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《投资者报》记者采访时表示，调控的目的还是为了房地产市场的平稳健康发展。对大开发商的影响应该没有那么大。调控的目的还是抑制投机投资需求。一方面，新政会令购房者对于二手房的需求转向新房，这对新房销售有利，但另一方面，这个过程中要考虑的是，如果二手房卖不掉，改善性需求的首付款也凑不齐，影响刚性需求。也会影响新房销售。新政对新房销售的最终影响还需要进一步观察和研究。

　　陈晟认为，从房子的角度看，稀缺的房子，会把价格转嫁给下家。而不稀缺的房子，只能降价销售。从开发商的角度看，大开发商受到的影响会小一些，而小开发商的客户群比较特殊，很可能受到调控的影响。

　　像上海新梅这样的小房地产公司，已经在为转型考虑，上海新梅在2012年年报中披露，将依托大股东资源，在新材料、白酒和金融领域逐步实施转型。■