洗牌整合提速 龙头房企走向市场垄断

　　□本报记者 万晶 
　　调控之下，房地产行业的市场份额、资金正在加速向大型房企集中，而中小房企则面临缺项目、缺资金、缺地的困境，市场份额不断受到挤压。业内人士指出，房地产行业正在走向洗牌和整合，强者恒强，未来市场或出现三四十家房企垄断的格局。
　　市场份额趋向集中
　　2012年，万科、绿地和保利地产纷纷跻身“千亿俱乐部”，中海、恒大、万达等房企年度销售总额也均超过900亿元。CRIC研究中心数据显示，2012年，全国销售额前10家房企占市场份额的12.46%，较2011年提高2.03个百分点；前20家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。
　　房地产市场销售额不断向大型房企集中，很大程度地挤压了中小房企的发展空间。2012年，中国房地产企业前十名的销售业绩门槛分别达到460亿元和411万平方米，销售金额门槛比2011年提高了46%。前20名房企的门槛也略有提高，销售额从180亿元增长至233亿元，销售面积从166万平方米增长至249万平方米。
　　大型房企突飞猛进的同时，中小房企的增长速度放缓。中国指数研究院数据显示，2012年全年销售额在1000亿元以上房企的增速为29.8%；销售额在500亿至1000亿元房企的增速为28.0%；销售额在300亿至500亿元的房企增速为26.7%；销售额处于100亿至200亿元的房企增速为20.5%。增速随着销售额的递减呈下降趋势。
　　大型房企在融资过程中的议价能力持续增强，吸引到更优惠、更大笔的资金流入。以房地产信托为例，大型房企因为商誉、规模以及资产储备优势，在融资方式的选择上占有主动地位，其信托融资成本通常低于10%；而中小型房企因为风险系数更高，收益率设计也相对较高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之间日渐悬殊的融资能力，有可能加速房地产行业的并购集中。 
　　行业并购整合加剧
　　随着楼市调控持续深入，房地产行业洗牌进一步助推房企分化，以住宅开发龙头万科来看，大型房企“狼性”整合的一面逐步展现。
　　万科2012年报显示，万科全年一共收购了28家房地产企业，合计支付收购对价约27.86亿元，平均每13天就有一家地产公司被纳入万科旗下。
　　在此之前，2005年万科收购了13家公司，2006年万科收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司，2009年以近18亿元的代价收购了27家公司，2010年和2011年分别收购24家和21家。2012年万科收购企业的数量和频率，超过了行业整合高峰时的2009年，达到了公司历史上的最高纪录。
　　融创中国与绿城也在2012年下半年联合宣布组建上海融创绿城控股有限公司，融创出资33.72亿元，绿城则是拿出上海、天津、无锡、苏州、常州等九个项目50%的股权注入新的合营公司，双方各占50%的股份。实际上，这相当于融创直接收购了绿城9个项目的股权。
　　在港上市的佳兆业集团也以8.14亿元的价格收购辽宁省大连两房地产公司，而上述两地产公司共同直接拥有占地约2.66万平方米的商业地块，年期40年。
　　方圆地产首席分析师邓浩志表示，早年开发商数量特别多，很多开发商就一个项目。随着时间的推移，房地产的准入门槛在不断提高，无论是预售制度、自有资金要求，还是土地招拍挂制度等，都把一些实力不足的企业挡在门外，取而代之的是大型房企。规模大，融资渠道多，大型房企往往是土地盛宴的参与者，一边融资买新项目，一边又用新项目扩大融资规模。
　　持续的房地产调控政策客观上也促使房地产市场往寡头方向发展。在政策连续打压下，资金紧张的中小房企最先撑不住，解决办法就是把项目卖掉，几乎所有的中小房企都选择以公司股权出让的方式来让渡项目，“大鱼吃小鱼”式的并购使得房地产企业数量近年快速地减少。