尽快脱离“恐慌期” 多地楼市调控细则待发

　　⊙记者 于兵兵 朱楠 ○编辑 阮奇
　　
　　旨在抑制房价过快上涨的“国五条”细则如期出台，引来市场强烈反响，“万保招金”等49只地产股昨日应声跌停。不过，因为本轮调控把更多的操作空间下放给地方政府，各地陆续出台的执行细则，将成为房地产企业、市场交易者和资本市场紧密关注的对象。
　　“成交量怎么走，房价怎么走，这一切目前都不好说，完全依赖各个地方政府如何落实政策，出台怎样的操作细则。”易居中国董事长周忻表示。而这一表态，成为昨天多数受访企业的共识。

　　广州或成下个房产税试点城市

　　据记者了解，北京、南京、广州、武汉等城市已有初步的地方调控思路出台，其中北京调控细则已经成文，且随时待发。北京某权威楼市专家告诉记者，“北京细则出台时间可能就在近日。因为‘国五条’细则提出了二手房交易税费增加，致使各地出现二手房恐慌性过户。这将倒逼地方细则尽快出台，明确新的操作口径的时间表，缩短市场恐慌期。”据透露，因为北京是此轮房价上涨最为明显的一线城市，因此执行“国五条”细则，可能较其他城市更为严厉，比如二套房信贷门槛提高，以及二手房个人所得税征收等。除北京外，部分地方细则可能在两会后至3月底前后出台。
　　同时，记者还从南京有关渠道获悉，作为此前楼市回暖速度较快的二线城市，南京调控细则目前已经基本成文，只待江苏省住建厅先行发文后，再立刻跟进落地。根据国家统计局公布的今年1月70个大中城市房价指数，南京是二线城市中房价涨幅较快的代表城市。其1月新建商品住宅同比涨幅3%，仅次于北京、广州、深圳等一线城市。据南京业内人士透露，南京调控细则目前较为明确的方向是对限购范围进一步扩大升级。
　　除南京外，房价上涨比较明显的二线城市是武汉。当地业界人士介绍，武汉或将把调控升级的方向放在严格征收个税上。记者从武汉当地房管部门获悉，目前在武汉5年内购买的房产在交易中心均有备案登记，因此原值核定不成问题。而5年前、也就是2008年之前买卖的房产原值核定目前尚有技术瓶颈。上述武汉人士告诉记者，武汉房屋交易备案系统就是在2007年至2008年前后上线的，在此之后进行过交易的房屋今后再被买卖，很有可能被要求核定原值，严格按照差价的20%征收个税。而按照武汉地税局的说法，5年前买卖的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍维持目前的核定方法，即“按总价的1%或2%核定征收个人所得税”。
　　此外，记者获悉，广州可能成为下一个房产税试点城市。从房价走势上看，1月份广州商品住宅同比涨4.7%，领涨全国。

　　房价控制目标剔除保障房因素

　　对于地方细则可能给市场带来怎样的影响，周忻等业内专家表示，这还需要看各个地方政府在细则的三大方面如何制定：一是，房价控制目标如何制定，是以GDP增幅为参照，还是以CPI增幅为参照；二是，二套房信贷成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那将对一手房成交带来不小影响；三是，二手房按交易差额的20%征收个税能否严格执行，且是否波及此前被免征的首套改善型卖房行为。
　　据了解，目前很多地方在二手房征收个税方面有一个所谓“免税出口”，即“出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。”这种所谓的首套改善型卖房行为，是否会继续享有政策优惠，被业内高度关注。“如果这个‘口子’被封死，今天的股市悲观情绪可以理解。如果这个‘口子’还在，今天的股市表现就有点过度悲观。”一位房地产专家表示。而根据记者了解，一些一线城市或许仍保留这一优惠口径，以支持改善型购房行为。
　　对于房价控制目标，武汉业内人士透露，武汉可能仍将与当年GDP和人均收入涨幅挂钩。
　　另外一个与房价控制目标有关的政策创新是剔除了保障房因素。“国五条”细则明确要求，各地房价控制目标需要剔除保障房内容，制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。