上市房企研判难逃冲击 开发商停止涨价能卖就卖

　　从“一夜跌停”到“一夜停涨”，楼市调控升级的威力已经得到市场的检验。

　　跌停是指昨天领跌大盘的地产股，从“招保万金”四大龙头地产股的表现来看，跌停二字还要加上“秒杀”的定语；停涨则是目前一些开发商的“应激反应”。《第一财经日报》记者采访多家开发商了解到，已经有企业撤回了本准备在月底推出的涨价计划。

　　虽然这样的案例仍属少数，但也勾勒出开发商纠结的心态。而对于投资、改善属性更强的高端豪宅，有开发商选择模糊定价，为更多调控细则出台留足腾挪余地。

　　盘点

　　“这几天和同行进行了交流，整体态度变得谨慎，不敢再盲目涨价或者压盘，能卖就卖。”深圳一家房地产开发企业营销负责人昨天对本报说，楼市新政的严厉程度可不能低估了。

　　该公司位于深圳龙华拓展区的一个项目，原本计划在3月底加推近400套新房源，售价拟在前期23500元/平方米均价基础上上调1000～3000元/平方米，并计划减少优惠幅度。上述营销负责人称，提价是因为近期楼市反弹强劲，但调控新政的出台不得不让提价计划暂时搁浅。“客户对新政的关注程度明显上升，观望情绪略有增加。”

　　与部分观点认为调控新政“利好”新房市场相反，一些开发商对市场的研判却相对谨慎保守，多家房企表示政策加码必将冲击新房市场。

　　万科（000002.SZ）在接受本报采访时表示，新政的出台还是坚定了公司对调控长期性的看法，并相信支持自住需求、抑制投机投资性购房是基本方向。万科称，将继续坚持快速开发、销售价格随行就市的策略。

　　昨日，申万房地产板块则以8.63%的跌幅成为当日跌幅最大板块。银行板块也处于跌幅前列。华泰证券研究所研究员周林表示，这种政策突发性因素导致的下跌可能会引领大盘下一步继续出现惯性下探。这是因为去年年底以来的反弹主要是以银行地产为龙头板块，市场资金也主要集中在了这两个板块。

　　但一位私募基金负责人称，未来房地产板块继续大幅下跌的可能性不大。昨日大幅下跌主要是由于出台的调控政策有些超出市场预期。下一步还将会有地方性调控细则出台，不过超预期的可能性不大。该人士称，从未来的盈利情况来看，尤其龙头上市公司，至少2013年甚至2014年的业绩也还是有很大保证的。并且目前房地产板块的市盈率也仍处于较为合理水平。

　　周林说，尽管房地产行业龙头业绩表现尚好，但调控新政再次打压了对未来的业绩预期。随着新“国五条”细则的陆续出台，可能会有更严格的政策调控措施。

　　不过，长城证券研究员朱俊春在其《意外之喜、重大利好》的A股投资策略报告中表示，房产新政出乎意料，构成股市重大利好。该政策直接利好新屋销售，促进新开工；也是对投资投机需求的重磅出击，利于房价的中长期稳定；最重要的，或是新型城镇化的一部分也未可知。

　　观望

　　深圳一家不愿透露姓名的国有上市房企高管向本报表示，从理论上来看，交易成本增加会加压二手房置业者转向新房市场，但有些二手房的位置、配套、学位等特性非新房所能企及，分流至新房市场的购房者数量将非常有限。

　　世联地产市场研究部总监吴志辉称，从过往市场的经验来看，一二手市场的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房。

　　基于新房市场也难逃冲击的研判，上述国有上市房企高管表示，新政对开发商的影响会有差异，房地产市场上既有大型国有企业，也有民营企业和股份制企业，还有上市公司，开发商应对策略将因类型不同而出现差异。一旦市场成交量因新政而陷入持续萎缩，上市房企迫于业绩压力和中小民营房企迫于回款压力，可能会牺牲某一阶段利益而率先促销或降价。

　　另一名开发商人士则告诉本报，在前期的看房活动中，只准备推出200套左右的房子，但认筹已经将近500套左右。“想调价几乎是不可能的，开盘前一个月就已经到政府去备案。”他说。

　　对于开发商的降价策略，美联物业的预测是，开发商为了抢占客源，将会先于二手市场降价，新房房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价。

　　政策影响的区域性差异，势必对区域布局策略不同的房企产生不同的影响。万科等开发商认为，坚持刚需定位和多元化区域布局的房企，其对新政的抗调控能力将超过以开发豪宅为主、区域布局单一的房企。

　　“这是一种信号，至少说明国家在楼市调控中并没有松懈。”杭州一家开发商说，他们倾向于观望，比如在一手房的定价上更模糊一些，至少在更多的可执行政策出来之前，多准备一些方案。

　　基本在同一城市，不同开发商的应对策略也将出现分化。广州中原地产项目总经理黄韬向本报表示，此前未纳入限购范围的广州增城、从化两市，未来可能也被列入限购的行列，导致这两个地方的开发商近几日都在抢着出货。“老城区开发商多数仍在观望，但增城、从化两市的开发商是能卖就卖，加快推盘节奏，上周末增城的某开发商一次性把近200套房源甩卖完毕。”黄韬说。