浙江房企之殇

    2月20日，杭州土地市场迎来了一次土地出让。金地、龙湖、保利、世茂、朗诗等外来房企纷纷参与，浙江省内开发商仅天阳等少数企业应战，其他均沦为看客。
　　最后，出让的3宗宅地分别被硕通、世茂和金地斩获，3块土地全部被省外企业收入囊中。
　　无独有偶。仅时隔4天，龙湖以10.9亿元的总价竞得杭州一宗住宅用地。
　　这已经不是省内开发商全面折戟。自2005年以来，省外地产大鳄就纷纷驻军杭州市场，这一局面在2012年愈演愈烈。而在此之前，本土开发商却在杭州市场独步天下。
　　曾几何时，依托着机制、品质、资本三大法器，浙江地产商在全国攻城略地，而如今，省外战线不仅收缩，本土战线也节节退守。
　　是什么原因使得浙江地产商风光不再？浙江商帮又如何在新形势下改变现状？
　　杭州“沦陷”杭州是绝大多数浙江地产商的大本营和精神堡垒。2005年以前，杭州可以说是外来开发商针插不入、水泼不进的“独立王国”。
　　上世纪90年代中期，得益于浙江经济快速崛起和政策拉动，在民营资本催生下，一大批民营地产企业如雨后春笋般冒出，如今浙江地产商的中坚力量基本上都是那个时期诞生的。到了上世纪末，房地产“浙江现象”开始发酵。
　　“楼市的‘浙江现象’反映的是浙江房地产市场独有的购销两旺景象。”时任浙江省建设厅副厅长唐世定曾对记者说。
　　房地产“浙江现象”让许多民企迅速发展壮大，但同时也抬高了地价。
　　“2003年时，杭州土地价格已经达到三百多万元一亩，苏州当时地价每亩还不到100万元。”杭州西湖房地产集团董事长叶晓龙回忆当年时说。经过筛选，他最终在马鞍山拿了地，“楼面地价只要100～200元/平方米”。
　　这也使得浙江省内的大小开发商纷纷进行全国扩张。
　　本地开发商推动的高地价让省外开发商望而却步。2003～2004年间，记者曾询问万科集团董事长王石，也问过到访杭州的华远集团董事长任志强和万通地产董事长冯仑是否有意在杭州拓展，但他们均表示杭州地价过高。
　　情况到2005年下半年有了改变。
　　出于改善城市品质的需要，杭州市政府力促港商入市。2005年8月，香港华润集团竞标钱江新城最大一宗土地成功，并邀新鸿基联袂开发；同年10月，嘉里建设经过102轮叫价，最终以24.6亿元拿下寸土寸金的浙大湖滨校区地块。
　　此后的2006年5月，凯德置地挫败恒基兆业，以5.6亿元获得拱墅区一宗宅地。同月，万科小试牛刀竞得九堡两宗宅地；8月，浙江南都房产将剩余的60%的股权转让给万科。这期间，各地实力开发企业纷至沓来。
　　据阳光地产顾问统计，2006年，以万科、凯德置地等为代表的外来地产企业竞得杭州土地1093亩，约占杭州2006年土地出让量的30%；2007年更是惊人地达到了2658亩，约占杭州当年出让土地量的51%。
　　特别是到2012年下半年，万科、龙湖、中海、嘉里建设、富力、融创、绿地等省外房企更是在杭州大肆拿地。
　　“外来大鳄在杭州土地市场非常抢眼，较大的地块基本上拿走了七成以上。”双赢机构总经理章惠芳介绍说。据了解，2012年杭州八城区商品住宅成交套数前3名、成交额前2名都为省外房企。
　　全线退守日前，浙江房协、浙大房地产研究中心编纂的《2012年浙江省房地产业发展报告》出炉。该报告显示，2012年，浙江房企资金来源共计8985亿元，同比下降13.3%。在筹资困难加大和资金成本上升的情况下，购置土地价款同比大幅下挫。其中，土地购置面积为1256万平方米，同比下降42.6%，成交额为650亿元，同比下降37.9%。这一数据，均大于全国的19.5%和16.7%的降幅。
　　“现如今浙商在地产界基本上是收缩和退守状态，而且是全面收缩。”杭州地产资深人士、杰盟机构执行长兰洪海表示，这表现在两方面，一方面是省外战线的收缩；另一方面是本土战线的退守。
　　许多较早走出去的浙江地产商几年后忽然发现，对比留在省内开发的房企，自己反而挣得少。莱茵置业董事长高继胜认为，省外二三线城市虽然地价便宜，但土地市场不太规范，房价也不高，再加上消费能力偏弱，开发周期延长导致收益大多并不理想。
　　投资重点放在省内的开发商的日子也不好过。温州和丽水不时传来房地产企业由于资金链断裂而破产的消息。现在连浙江龙头房企绿城都开始告别高端地产的发展模式，向养老、旅游等产业转型；而宁波地产龙头企业雅戈尔置业更是在前两年就开始放弃地产业务。
　　中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年浙商入围百强仅8家，入围500强的有28家，均比2010年的位次有较大的后移，绿城甚至被挤出20强。
　　浙江省住建厅房地产处处长宋立也关注到了这种现象，他表示，从资质申报审批情况来看，浙江拥有一级开发资质的企业确实在减少。
　　昔日攻城略地、所向披靡的浙江地产商，如今为何变得如此不堪？
　　深层原因机制、品质、资本被誉为地产浙商昔日战无不胜的法器。
　　浙江省住建厅前副厅长、现任省房协理事长贾宝林表示，浙江资源匮乏，以前浙商靠的是体制、机制优势，可以说这种优势是被逼出来的。
　　这种被逼出来的竞争能力，让浙江地产商在外拓展占尽优势。“那个时期，国内二三线城市的标志性大厦不少是浙商投资开发的。但时过境迁，手握三大法器的浙江地产商却越来越感到力不从心。”兰洪海表示。
　　“市场经济就是优胜劣汰，现在别人也起来了、进步了，你还是老套路，优势就不存在了。不进则退。”贾宝林一语中的。
　　兰洪海认为，浙商老三样红利耗尽，只是浙江地产商如今风光不再的一种表象，其实还存在许多深层次的原因。
　　“我觉得以下几个问题也是关键所在。第一、目前地产浙商偏重于住宅开发，排名500强里的浙商的产品结构很单一，多集中在高端物业，非常容易受到调控政策的影响；第二，盲目扩张，致使战线过长，企业管控能力减弱，造成资金链紧张和断裂；第三，产业资源配置缺乏长线规划，‘赚快钱’短期思维致使多数项目成为‘一锤子买卖’。”兰洪海说。
　　贾宝林对浙江地产商中的短期牟利思维的普遍存在也深有同感。他表示，在外地开发的浙商大部分都是以股份合作方式组建的项目公司，搞完项目后就解散，有好机会再说。没几个企业有一套完整而明确的市场布局、战略目标与行动规划。
　　“浙商一向比较低调，能吃苦，但冒险性不够，可能太过于求稳，导致一些有能力的企业没能抓住机会顺势而上；另外更多的浙江中小开发商习惯偏安一隅，丧失开拓和创新的意识与动力。”杭州市房协副秘书长赵国斌认为，商帮的群体性格特征有时能决定其能走多远。
　　针对浙江地产商目前所面临的窘境，高继胜进行了系统的分析和思考。他表示，这里面的原因一方面有大气候的问题，国企、央企与外企的背后不是有政策支持，就是有资本靠山，作为资金密集型的房地产业，特别是在调控背景下，单枪匹马的民营企业是无法与之抗衡的；另一方面，也有浙江地产商自身的原因，比如对市场的敏感性、预见性不够，往往措手不及，易受冲击。
　　“还有一个情况，就是很多民营房地产企业正处在新老交替、青黄不接时期，第一代企业家没有冲劲了，有的有小富即安的心理，而他们的后代由于大多有留洋的经历，对从事商务、网络科技更感兴趣，对传统产业和制造业则有一定的抵触心理。”高继胜说。
　　“浙江人缺乏当领袖的文化氛围和称霸一方的雄心，所以外面的人喜欢把浙商称为‘狼’，而不是虎和豹。的确，浙江商人有狼性的一面，比如适应能力强、不畏环境艰苦、隐忍、嗅觉敏锐，但却没有狼的团结性和合作精神。一匹孤狼，碰到更强的对手时往往难以取胜。大自然中真正的狼在捕杀比自身更大的猎物时是有严格分工的，只有团结协作，才能打败更强的对手。”高继胜说。