房地产调控再“加码”

    近日，国务院总理温家宝主持召开本届政府最后一次国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并明确了5项基本政策措施。本届政府在换届之际依然研究部署房地产调控工作，表明了决策层坚决稳定房价的态度，但同时也显示出当前房地产调控所面临的严峻形势 

　　市场回暖倒逼政策出台 

　　毫无疑问，此次决策层之所以选择在当前时点出台“国五条”，与去年下半年以来全国楼市持续回暖的态势密不可分。 

　　2010年起，在流动性收紧、限购、限贷等一系列政策的影响下，全国房地产市场进入全面调控时代。2010年至2012年，全国新房销售量增幅大幅放缓，且逐年降低。国统局数据显示，2012年，我国商品房销售面积环比增长1.8%，增幅较2011年回落3.1个百分点；而三年间全国新房销售量平均增幅跌至6%，显著低于房改以来平均20%的年增幅，这也是1998年以来，全国新房销售量增幅首次连续三年出现下滑。 

　　但是，在楼市调控进入常态化的2012年，一方面因为开发商在调控压力下最终选择“以价保量”，较大的优惠力度吸引了潜在需求出手；另一方面，政策环境出现调整，准备金率、利率的下调，大大改善了流动性。我国楼市走出了一波“先抑后扬”的触底回升行情———市场成交量在2012年初跌至谷底，但从3月起，成交量明显回升并一直延续到7月，而在随后月份中维持相对稳定的成交量水平，全年商品房销售面积超过11.13亿平方米，创历史新高。 

　　在房价方面，根据国统局数据，2012年12月份，70个大中城市新建商品住宅同比综合指数为99.94，新建商品住宅同比价格降幅持续收窄，但自2012年三季度开始，房价同比降幅不断收窄，已步入筑底之后的上行阶段。而从环比来看，2012年4月份环比涨幅现上行拐点，随后涨幅进一步扩大，回升趋势显著，2012年12月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.34。 

　　进入2013年之后，全国楼市的销售情况继续回暖，CREIS中指数据显示，1月份全国前十大房企实现销售额734亿元，环比增长了12%，同比增幅高达185%。以上海为例，今年1月，沪上楼市一手房成交量突破100万平方米，二手房成交量继续保持在2万套以上高位，同比增幅分别在400%和500%左右。土地市场也明显复苏，截至1月31日，上海市共计出让经营性用地14幅，合计出让面积为30.4万平方米，同比增加85.4%；累计出让总金额达50.9亿元，同比提升124.2%，为近5年来最高。溢价率方面，1月共有6成经营性用地出现溢价，其中溢价率50%以上的土地占四成左右，最高溢价率达84%。而在2月份，尽管受到春节长假的影响，楼市向上运行的趋势实际并没有改变，仅上半月一手房成交面积就达到了20.74万平方米，与去年同期相比近乎翻番。 

　　与此同时，全国房价也延续了上涨态势。根据国家统计局最新发布的1月70个大中城市住宅销售价格变动情况，1月份，70个大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，虽然价格环比上涨的城市较去年12月减少了一个，但最高环比涨幅达到了2.2%，较上月的1.2%增加了1个百分点。而中国指数研究院此前发布的2013年1月份百城住宅价格指数报告也显示，1月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，这也是该指数自2012年6月止跌后，连续第8个月环比上涨。 

　　值得注意的是，北上广深等一线城市在此轮楼市回暖中的表现突出，四大城市1月份新建商品住宅价格环比涨幅均超过1%，其中深圳以2.2%的涨幅领跑，广州以2.0%的涨幅紧随其后，而北京和上海的环比涨幅也分别达到了1.6%和1.1%，较去年12月份分别上升了1.2%、0.8%、0.8%和0.5%，环比涨幅进一步扩大。 

　　“国五条”应运而生 

　　房价上涨，导致许多购房者恐慌性入市，特别在一些一线城市形成一房难求局面，同时也导致土地溢价率的大幅攀升，反过来更加剧了房价上涨的预期。针对楼市的迅速回暖态势，本届政府最后一次国务院常务会议将目光聚焦到了房地产调控上，研究部署继续做好房地产市场调控工作，表明了决策层稳定房价的坚决态度。 

　　据新华社报道，会议指出，近年来，各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署，取得积极成效，投机投资性购房得到有效抑制，房地产市场形势逐步平稳。住房限购、差别化住房信贷和税收、增加土地供应等综合性政策措施，对合理引导住房需求、缓解供求矛盾、稳定房价特别是遏制一些热点城市房价过快上涨，发挥了关键作用。 

　　会议指出，我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。要保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。 

　　会议还明确了五项具体政策措施：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 

　　（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 

　　（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 

　　（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 

　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 

　　会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。 

　　调控政策稳中有变 

　　从本轮调控开始至今，国务院先后数次召开针对房地产调控工作的国务院常务会议，例如2010年4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施；2011年7月14日，国务院常务会议分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作等，并先后发布了多项关于房地产调控工作的文件，包括《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等。 

　　从整体内容上看，此次“国五条”主要还是对此前出台的房地产调控政策的重申，在一定程度上可视为官方对市场预期的回应。不过，此次会议中一些新的提法，也从某个角度透露出决策层对新形势下房地产市场的判断，以及未来房地产调控的可能方向。 

　　房价上涨压力严峻在此次国务院会议中，关于“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变”的提法，是此前任何一次会议或是文件中从未提及的，这无疑值得引起重视。 

　　业内人士表示，中央的此次表态为短期核心城市房价的快速上涨把准了脉，即楼市的回暖并非全部源于调控不力，而是供需矛盾严重所造成，潜台词或是短期核心城市房价的快速上涨是由供需不平衡导致，且难以改变。 

　　同时，虽然此次“国五条”继国办发[2011]1号文后，再提房价控制目标，但仅做出了“按照保持房价基本稳定的原则”的表述，而在2010年和2011年两次关于房地产调控工作的国务院会议上，相关表述为“坚决遏制部分城市房价过快上涨”和“促进房价合理回归”。有业内人士表示，表述上的变化似乎暗示了对于控制房价上涨的难度日益增大，“保持”一词也说明了中央对于目前房价的水平和涨幅是可以接受的，因此未来房价小幅上涨或依然在调控轨道之内。 

　　而且，在2011年提出房价控制目标时，文件明确“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标，人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布”，相比之下，此次“国五条”房价基本稳定的原则比较含糊，想象空间较大，具体需要看部委和地方政府的实施细则。 

　　中央地方博弈升级此次“国五条”另一个值得关注的变化在于地方政府的权责变化，一方面，与此前“进一步落实地方政府责任”相比，此次会议提出的“建立健全稳定房价工作的考核问责制度”，无疑表明中央意在将此前约谈、巡查等短期手段向长期问责制度建设转化，进一步严格落实地方政府在房地产市场调控上的责任。 

　　不过，另一方面，有别于以往的“一刀切”，此次“国五条”针对当前分化的市场厘清了房地产调控的重点城市，在“支持自住需求、抑制投机投资性购房”的“有保有压”大原则下，将对部分三四线城市的控制权下放到省级政府。业内人士认为，这一变化说明政府认识到本次房价上涨区域主要是在热点城市和中心城市，全国房地产市场形势依然平稳，对于房地产市场状况把握更加全面、客观，但同时似乎也暗示了中央与地方政府在房地产博弈过程中准备“抓大放小”。 

　　事实上，从2003年至今的10年时间里，我国房地产市场共经历了3轮调控，矛头直指“房价过快上涨”，调控力度逐步加深、调控手段日趋丰富、调控范围不断拓宽。但是，过去10年间，我国房地产市场却一直保持了很高的发展速度，房价也是一路突飞猛进，究其原因，地方政府对调控政策的执行情况最终决定了调控政策的实际效力，进而影响了调控效果。对房地产市场调控的十年，可以说也是地方与中央两级政府关于调控问题博弈的十年。地方政府对调控政策的执行情况，最终决定了调控政策的实际效力，进而影响调控效果。而地方政府的执行力度则与市场量价走势紧密相关。中原地产表示，从历史上看，房价涨跌幅越大，两级政府对调控的决心和执行越统一。而房价处于涨跌小幅变化期间，两级政府博弈深化，地方对调控的动力不足，政策执行的弹性增加。尤其是当房价缓慢回落时，即调控效果初显时期，两级政府博弈最为强烈。 

　　业内人士认为，从新政的内容可以看出中央和地方政府在房地产调控中博弈的升级，目前太极拳已经打给地方政府，而地方政府也会审时度势，很可能提出不着边际但表面上又不会违背中央政策的措施出来。2013年的中国房地产市场，依然将在中央和地方两级政府的博弈中继续前行。 

　　限需求仍是关键政策长期以来，我国的房地产市场一直处在供需失衡的状态，在供给短期内无法迅速增长的前提下，房地产市场遵循明显的“量在价先”规律，因此抑制需求是控制房价的重要手段。而在本轮房地产调控中，各项政策也一直围绕着打击需求为主，增加供给为辅的思路展开，在此次“国五条”中，限购政策的小范围升级也依然是最关键的政策。 

　　目前来看，共有47个城市执行限购，但在限购政策的具体执行上，各地尺度不一，其中贵阳、沈阳、银川、长沙等地执行较为宽松，例如贵阳和沈阳均未将限购范围扩展到全市，而分别仅对一环内和二环内区域限购；而银川和长沙也对小户型房源网开一面，银川对人均47平方米以下不限购，而在长沙购买90平方米以下住宅，户籍限制可以放松为长株潭地区。业内人士表示，此次政策重点提到省会城市及计划单列市在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面需按统一要求完善限购措施，意味着原实施“限内不限外”、“限大不限小”等限购政策的城市，将面临限购收紧风险。中金公司认为，这一升级或将使得该部分城市成交量萎缩约5%-10%。 

　　不过，虽然限购政策出现小范围升级，但是申银万国也指出，限购关键在于执行力度，若限购标准不明显大幅提升，限购统一标准仅对个别城市影响较大，对市场整体影响有限，未来销量出现大幅度波动的可能性较小。根据申银万国的统计，从2012年销售面积的涨幅看，与同区域执行正常限购标准（本地户籍家庭在辖区内限购2套，外地1年以上社保或纳税家庭限购1套）的城市相比，沈阳、长沙、北海等限购政策较为宽松或不限购城市表现并没有更好，甚至更差。 

　　此外，业内人士表示，此次国务院政策出台，或将使得部分需求重新转向观望，有利于抑制短期需求，改善短期的供求关系。但是，目前的楼市需求绝大多数属于刚性需求或改善型需求，迟早都需要释放出来，抑制需求的短期政策难以在中期改变或改善楼市的供求关系。 

　　除了限购之外，“国五条”也提出要“严格实施差别化信贷政策”。业内人士认为，从历史上看，房地产销售和信贷有较强的关联性，若近期关于二套房贷首付提高的传闻成真，可能会对市场造成一定的影响。但是，此次“严格执行”的表述，与此前“加大差别化信贷货币政策执行力度”、“实行更为严格的差别化住房信贷政策”、“强化差别化住房信贷政策”相比略微偏弱，加之目前北上广深等一线城市楼市成交中，二套房占比仅在两成左右，限贷政策从严的实际影响也可能有限。 

　　房产税扩容进一步明确虽然对于短期控制房价目标而言，以“限购”为代表的行政手段仍是最有效的政策，但正如上文所言，限购政策无法改变房地产市场整体运行趋势，因此，未来需要抓紧建设完善房地产调控的长效机制。 

　　而在此次“国五条”中，“扩大个人住房房产税改革试点范围”纳入其中，同时新政也明确“推进城镇个人住房信息系统建设”，也可视为中央有意为全国范围内开征房产税从技术上做铺垫。业内人士表示，房产税的实施对于短期抑制房价并没有很明显的作用，但其对于房地产长期运行机制起到完善作用，而且从增加长期税源的角度看也极具意义。 

　　不过，从2011年上海、重庆两地推行房产税试点以来的情况看，实际效果未能达到预期。易居中国表示，虽然在调控政策继续从严的预期下，房产税全国扩容仍成为未来调控政策的可能方向之一，但从实际操作看，一方面不仅要总结上海和重庆的经验，还要研究结合试点城市的实际情况，特别是考虑到各地居民收入的差异性，房地产税负必须有减有加。另一方面，目前来看我国针对存量房屋的价值评估还有一定难度，房地产信息的公开化和透明化也不足，这也制约着房产税试点的进一步扩容。此外，业内人士还表示，此次“国五条”虽然明确提出要扩大个人住房房产税改革试点范围、推进城镇个人住房信息系统建设，但是并未明确具体的时间和对象，这在一定程度上说明了房产税改革依然困难重重。