万科今开临时股东大会 宝能系如何行使股东权利？

　　正当外界对万科可能引入深圳地铁各种猜测时，3月13日晚间，这家国内地产龙头公司发布了颇为靓丽的2015年年报，同时透露了涉及金额高达400-600亿的面向深圳地铁集团增发股份以收购地铁集团下属公司的计划。

　　财报显示，万科延续了此前的赚钱模式，房地产业务仍是公司主要收入来源，占主营收入的97%。通过在该领域深耕细作，万科去年实现营业收入近2000亿元，同比增长33.6%，实现净利润181亿元，同比增长15.1%。与其相比，今年1月底发布业绩快报的保利地产，预计2015年净利润同比仅增长1.18%。

　　除了上述超出市场预期的财报，万科去年的销售金额及市场占有率也再创新高。

　　在当前部分城市房地产疯狂上涨的背景下，万科在年报中还展望了未来市场趋势。其认为，短期内国内房地产将会延续分化格局，即除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力。

　　与2015年年报同期发布的，还有一份备忘录，该备忘录向外界披露了万科的重组进展：未来万科将向深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深圳地铁集团”)增发新股，购进后者下属公司及其资产，交易对价达400-600亿元。

　　年报业绩：营收近2000亿

　　3月13日晚间，万科发布2015年年报。财报显示，公司2015年实现营业收入1955.5亿元，同比增长33.6%；实现归属于股东的净利润181.2亿元，同比增长15.1%。公司基本每股收益为1.64元，较2014年的1.43元增长14.8%。

　　公司主要经营指标营业收入和净利润的同比增速均优于2014年的表现。

　　与同行业另一大型地产上市公司保利地产相比，万科业绩可谓靓丽。保利地产1月下旬发布的业绩快报显示，预计公司2015年实现营业收入1235亿元，同比增长13.25%；实现净利润123亿元，同比仅增长1.18%。

　　不过，相比于2014年，万科的毛利率有所下降。财报显示，2015年公司毛利率为20.16%，较2014年下降0.79个百分点。公司间接解释了毛利率下滑的原因。万科主营业务包括房地产和物业两部分，其中房地产业务占2015年营业收入的97.27%。作为公司主要经营业务，房地产业务2015年的结算毛利率为19.46%，与2014年相比减少1.30个百分点。公司在财报中解释称，主要原因为地价占房屋售价的比例上升。

　　但该比例上升是由于拿地成本上升还是由于万科主动降低房屋售价，万科并未做进一步解释。

　　伴随2015年国内房地产市场回暖，万科的销售业绩及市场占有率再创新高。年报显示，2015年公司实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%，按2015年全国商品房销售金额87280.8亿元计算，公司在全国的市场占有率上升至2015年的3.00%，较2014年2.82%的市场占有率提升0.18个百分点。

　　从销售区域来看，由于万科在国内坚持聚焦城市圈带的发展战略，因此其销售区域主要集中在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域等四大区域。

　　在上述四大区域中，2015年上海区域销售金额最高，占比33.14%；广深区域次之，占比31.13%；北京区域占22.38%，成都区域占13.35%。综合可知，上海和广深两大销售火爆的区域在2015年约为万科贡献了2/3的销售额。

　　在对去年经营状况进行详细披露的同时，万科还谈到了公司的转型。万科称，公司正在努力坚持金融创新。公司转型方向之一，是由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升，“金融化”在促成这一转型中将起到关键性作用。2015年，公司积极进行金融创新，为提升资管能力积累经验。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs，相关金融产品的推出，有助于公司盘活存量资源，提高资金利用效率。

　　此外，公司还在物流地产领域实现突破、并在持续拓展海外业务、创新物业服务，同时还不断优化事业合伙人和组织架构等。

　　楼市预期：延续分化格局

　　房地产行业是国民经济中的重要行业，今年以来部分城市房地产价格疯涨引发市场普遍关注。万科在年报中对房地产市场未来发展做出了预判。

　　万科认为，短期来看，市场仍然延续分化格局，全国大部分地区仍面临较大的库存去化压力，而主要城市由于2015年成交大幅回升，在去库存方面已经走在前列，部分热点城市甚至面临库存过少、房价上涨的压力。长期来看，行业进入白银时代的趋势难以改变。

　　2015年全国商品住宅销售量逐渐恢复增长，全年商品住宅销售面积为11.24亿平方米，销售金额为7.28万亿元，较上年分别上升6.9%和16.6%。

　　但各地市场表现不一。万科持续观察的14个城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州)，商品住宅销售面积从2014年4季度开始率先回升，2015年销售面积较2014年增长35.1%，较2013年增长18.2%。而剔除这14个主要城市后，全国其它地区的销售面积从2014年1季度开始持续同比下滑，直至2015年2季度才恢复增长，且全年同比增幅仅为3.3%，全年销售面积并未恢复到2013年的水平。

　　万科称，除部分主要城市外，全国其他地区仍然面临较大的去库存压力，房地产行业开发、投资活动依然低迷。

　　百亿增发：深圳地铁入局

　　年报中的经营业绩不乏亮点，但投资者更为关心的是始于去年底的重组进展。宝能系去年下半年对万科的连续举牌，将双方的股权争夺战推向白热化，最终该事件以万科宣布停牌重组告一段落。

　　近日万科重组再现重大进展。在3月13日晚间发布年报前，万科发布了《关于与深圳市地铁集团有限公司签署合作备忘录的公告》。

　　公告显示，3月12日，公司就拟议交易与深圳地铁集团签署了一份合作备忘录(以下简称“备忘录”)，万科将向地铁集团增发股份购买其后者的下属公司。

　　备忘录主要内容为：深圳地铁集团将出售，并且万科将购买，深圳地铁集团下属公司(以下简称“目标公司”)的全部或部分股权。目标公司在双方签署正式的交易文件时，地铁集团将注入部分优质地铁上盖物业项目的资产。初步预计交易对价介于人民币400-600亿元之间。

　　万科为何选择与深圳地铁集团合作？万科集团官网3月13日的一则新闻做出了解释：“如果说业务上的协同性和专业上的互补性，为双方合作提供了共赢的空间；那么，相似的发展理念和企业文化，则为两者建立更加紧密的战略合作关系奠定了基石。”

　　该报道还称，王石表示：“深圳地铁集团以‘经营地铁，创造城市发展空间’为企业使命，万科以‘城市配套服务商’为发展定位，在推动城市建设方面，我们有着共同的追求。”

　　万科还为这份备忘录加了一个期限。公告表明，如果至2017年3月15日(即一年之后)双方仍未能就拟议交易签署正式的交易文件，备忘录将自动终止。

　　对于此次地铁集团高比例入股，《财经》联系了宝能系相关人士，但其表示对于此事事先并不知情，自己也是通过媒体报道才看到相关讯息，并称公司对此事暂无回应。其同时表示，目前公司要求对外接受采访需要取得授权，因此不便多言。

　　万科在年报也对重组进展进行了披露：公司计划收购多项资产及(或)境内外多个公司，如全部成功实施，将有助于提升公司在地产核资心业务、新业务和海外业务方面的市场地位，并完善公司产品线布局。

　　目前，万科A股仍处于停牌状态。公司将于3月17日召开临时股东大会，会议主要内容为审议“关于申请万科A股股票继续停牌的议案”。届时作为万科第一大股东的宝能系将如何行使股东权利？最终投票结果如何？《财经》将继续关注。

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