入股绿景中国地产 万科打开收购大门？

　　在房地产企业间的并购中鲜有动作的万科，日前却拿下了绿景(中国)地产投资有限公司(以下简称“绿景中国地产”)17.81%的股权。而不同于万科此前为进入新市场、打开在港融资渠道而进行的收购，业内人士判断，万科的此次收购是基于未来合作或者业务扩张的投资行为，在房地产企业间的整合大幕开启之际，手握大量现金的万科也将打开收购、并购、投资的大门。

　　入股绿景

　　10月13日晚间，绿景中国地产的公告显示，该公司已与万科全资附属公司Wkland Investments V Limited订立认购协议，据此，万科全资附属公司同意以每股2.2港元的价格认购绿景中国地产3亿股新股，认购后万科将拥有绿景中国地产17.81%的股份。

　　绿景中国地产进而称，认购事项所得款项净额预期为约6.6亿港元，这笔钱将用做绿景中国地产一般营运资金及结算收购事项的部分代价。

　　实际上，翻看万科近几年的发展史，并购地产公司股权的动作较为少见。早在十年前，万科以18.6亿元的现金收购了上海南都70%、苏州南都49%和浙江南都20%的股份，当时18.6亿元的巨资也创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例纪录。次年，万科再以17.6亿元成为南都房产的控股股东，通过此次收购万科成功打入了此前从未进入过的浙江市场。

　　另外，万科最近一次的收购是，2012年5月万科与永泰地产达成收购南联地产股权的协议，用约10.79亿港元持有重组后的南联地产73.19%的股权，由此成功叩开了在港融资之门。

　　收购意图何在

　　不同于融创对于收购的野心勃勃，于房地产行业老大万科而言，收购动作少且每一次意图明显。时隔三年，万科再度开启了收购大门，此次入股绿景中国地产，又是出于何种目的？

　　据绿景中国地产母公司绿景集团官方网站显示，该集团成立于1995年，是一家以房地产开发为主业的产业集团，经营范围涵盖地产开发、资产经营、高新科技和社区医疗四大产业领域，该集团也被称之为“深圳城中村重建先驱”。去年，绿景集团旗下的中国绿景地产控股有限公司通过收购香港上市公司新泽控股64.83%的股份，从而实现上市，此后上市公司改名为绿景(中国)地产投资有限公司。彼时市场猜测认为，未来更大的可能是，绿景集团会将整个地产业务放进这个上市平台，除了住宅地产外，绿景集团还拥有大量的商业地产、商务写字楼等资源。

　　不过，从财务投资的角度而言，现阶段的绿景中国地产并非是个好项目，该公司半年报显示，今年上半年该公司收益为9110万港元，公司股东应占亏损额为990万港元。

　　值得注意的是，绿景中国地产在半年报中透露，今年上半年该公司除了发展现有的苏州业务外，还收购了大量深圳及珠海地区主要位置的精品住宅、社区型购物中心及城市综合用途物业，同样收购了一家深圳物业项目公司75%的股权，由此一位不愿具名的业内分析师表示，万科看中绿景中国地产的更多的是该公司及其母公司绿景集团在深圳的资源。值得注意的是，万科上半年在深圳重点开启了城市更新业务，绿景集团的物业资源以及城中村改造经验或将成为万科在城市更新业务上的帮手。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也补充道，绿景集团的业务包含精品住宅、社区服务等多个方面，实际上与万科目前所提倡的城市配套服务运营商的思路较为吻合，合作的谈判成本也不大。

　　时刻准备收购

　　实际上，对于万科的此次出手，一些业内人士表示也早有料到，今年初，万科总裁郁亮也表达了时刻准备收购的想法。在今年举行的2014年业绩说明会上，万科方面透露了这样一组数字：截至去年末，万科实现销售回款2090亿元，该公司的经营性现金流净流入同比增长近21倍至417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元，而净负债率则由2013年的30.7%高位降至5.4%，创下自2006年以来的最低水平。

　　“由于一手土地市场价格较高，未来我们希望在存量土地市场有所作为，同时目前房地产行业油水变少，令一些大型央企、国企等不愿进入，而中小型发展商亦因竞争激烈而想退出市场，今年行业会有更多整合机会，我们有足够的资金实力可以寻找一些并购机会。”郁亮进而称：“我们保留那么多现金还有一个原因，就是我们在寻求投资机会。我发现不少企业、发展商可能并不想再做下去了，这个时候我们有钱就有很多投资机会。”

　　在郁亮看来，房地产行业进入白银时代、利润被摊薄、行业集中度会提升，这也为行业龙头万科提供了扩张契机。严跃进表示，通过股权投资的方式，能够加速过剩资本向一些亟须资本的房企项目中转移，入股房地产企业本质上是万科投资方式的多元化体现，此类并购自然是一个强有力信号，会促使万科通过并购来实现新一轮扩张。而在后续并购中，以下几类企业可能会让万科容易相中：一类个人持股占比大，在家族企业转变为公众企业方面有主动的转型意识；第二类为，目前产品营销或者拿地等方面困难，亟须新的资本介入；第三类为，在业务创新方面有独到的思想，可以与万科后续并购股权下的业务协调和创新形成联动效应。