房屋倒塌四问损失谁买单？

　　近期奉化的居民楼倒了，类似房屋倒塌事件已不止一起。遇到这种情况，房主究竟应该怎么办？

　　一问：奉化房屋倒塌，是偶然还是必然？

　　房屋倒塌，奉化不是第一桩了，检索此前房屋倒塌新闻，十几年间陆续发生，房屋倒塌的真正原因却难以知晓。

　　如果仔细发掘，得到的结论非常惊人，房屋倒塌可能并不是一个偶然的事件。这些倒塌的房屋有一个共同的特点，就是他们的房龄都在二十几年。对应的房屋修建年份就是上世纪80至90年代，而这正是中国房地产开发的第一个小高峰。

　　二十几年房屋就发生问题？按照我国《民用建筑设计通则》的规定，一般性建筑的耐久年限为50年到100年。

　　是否由于80年代的建筑技术不成熟所导致？业内的专家并不这么看。

　　普遍的共识是，由于开发商要求建筑变现，直接导致了房屋开发周期短，质量差。

　　“上世纪80至90年代初建筑工艺比较落后，只有砖混结构房屋，后来主要使用钢结构，相对牢固一些。但是质疑任何时段修建的房屋也并不为过。主要原因是国内建筑业倡导时间就是金钱，大干快上，造成快餐工程横行。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）。

　　李骁给记者对比了台湾和大陆的建筑修建，台湾建筑修建，是每修一层必须进行质量检测，光是质量检测就会花费大量时间，而大陆可能出现的状况是，全部工程修建完毕再进行质量检测。为了能够提升经济效益，很多开发商明明规划建设18层的房子，会修到20层，生米煮成熟饭，仍可能通过质检。

　　“2010年之后，随着房屋贷款的放开和货币的宽松，这成为大陆房屋修建的真正高峰。”李骁告诉记者。

　　按此计算，检验大量房屋是否存在质量问题的关键时点是在2027年到2033年。

　　二问：房屋倒塌，房主怎么办？

　　对于这个问题，最好的证明就是找到之前的案例。

　　记者以2012年12月宁波市徐戎三村房屋倒塌事件和2014年4月宁波市奉化居敬小区房屋倒塌事件为例，分析倒塌事件处理脉络。

　　在2014年房屋倒塌案件中，居民首先得到了一笔安置款。

　　坍塌的居敬小区第29幢居民楼大概有15户居民。从4月4日倒楼之后，锦屏街道办事处就向29幢的住户发放了3000元的慰问金和人均每天150元共20天的临时过渡补助费，考虑到这些住户缺少生活必需品，从4月6日开始，每户再补助5000元，同时为妥善解决29幢住户过渡房安置的问题，奉化市政府和锦屏街道办事处当天商定，安置费按每月每平方米20元的标准发放，时间暂定为1年，这个发放标准曾一度引起当地居民争议。

　　算起来，如果一户80平方米的房屋，住着三口之家，居民共计得到了临时补贴36200元。

　　这个方案标准不是针对这次倒楼事故出台的，而是当地政府对危房解危一直都用这种办法。

　　当然了，这些都只是暂时的补贴，对于倒塌的房屋居民们能否得到赔偿呢？

　　在2012年徐戎三村倒塌案中居民的确得到了赔偿，而相关责任人也得到了惩处。不过，等待处理结果是个漫长的过程，事件发生7个月后居民得到了由政府垫付的房屋赔偿，赔偿标准参照周边房价13826元/平方米统一的补偿基准价，装修、家电等另外核算。

　　以一户68.85平方米的房子为例：房子建造时间为1990年，地段为二级，估价时点为2012年12月16日。房子能获得的补偿为970959元，外加装修补助43600元，房租过渡补助8262元，货币安置补助175000元，契税补助15218元，合计为1213039元。

　　值得一提的是，一些居民放在家中的贵重物品很难得到赔偿。例如一户居民花费2.6万元购置的按摩床并没有得到赔偿。也有很多居民对赔偿结果不满意。

　　除了赔偿经济损失以外，一些相关机构的负责人也受到了处罚。

　　“按照《民用建筑设计通则》规定，重要的建筑和高层建筑，耐久年限为100年以上，一般性建筑耐久年限为50年至100年，这个期限就是通常我们理解的建筑物合理使用寿命，只要是在寿命周期内出了问题，必然会追究相关人员责任。”北京铭滔律师事务所律师孙涛告诉第一财经日报《财商》（微信号：caishang02）记者。

　　三问：开发商找不到了怎么办？

　　在2012年徐戎三村事件当中，开发商属于国有企业，已经改制，但是还是能够找到改制后的主体。

　　但也可能遇到的情况是，房屋修建20多年以后，开发商早已不存在。2014年奉化居敬小区就遇到了这种问题。

　　据介绍，发生倒塌事故的居敬小区29幢居民楼于1994年7月竣工，由奉化市房地产开发有限公司开发，象山第一建筑公司施工。

　　开发商奉化市房地产开发有限公司成立于1992年8月18日，注册资本为250万元，当前的企业经营状态为“吊销未注销”。至少从目前的线索来看，倒塌楼房的开发商已经不存在了。而建筑方象山第一建筑公司更是已经被拆分成了四家公司。

　　但是，孙涛告诉记者，在建筑质量这个问题上是，“跑得了和尚，跑不了庙，对于因建筑质量引发的重大安全事故造成人员伤亡达到刑事案件标准的，在发生事故时不管是房地产开发公司已经倒闭还是其他四方主体已经破产或注销，仍然可对该房屋建设时相关责任人追究刑事责任。”

　　四问：家财险可保障吗？

　　如果说房屋存在损坏甚至倒塌的可能，那是不是人人都应该拥有一份财产保险呢？但记者在采访中发现，目前的家财险并不能保障房屋因质量问题而出现的倒塌。

　　首先，对于很多按揭贷款尚未还清的房屋，在办理贷款时，都强制购买了房贷险。这种房贷保险的全称叫“个人抵押贷款房屋综合保险”，而通常，这类保险的受益人都是银行。

　　孙涛告诉记者：“在很长一段时间内，大概是2007年之前，房贷险受益人基本都被强制地写为银行，购房者只有在还清房贷后才能将已经签订的房屋财产保险受益人变成自己。”

　　央行在1998年颁布了《个人住房贷款管理办法》，这个《办法》是房贷险实施的重要依据。从那之后房贷险的强制投保制度一直延续到2006年左右，2006年以后，各家银行由于房贷竞争压力，基本都已经取消了强制购买房贷险的行为。

　　房贷险通常由“财产损失保险”和“还贷保证保险”两个保险组成。财产损失保险责任，是指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋如果出现因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁，保险公司将根据保险合同约定进行理赔。

　　还贷保证保险责任，是指购房人在保险期限内因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残，而丧失全部或部分还贷能力，由保险公司根据约定的偿付比例，承担借款余额的还贷责任。

　　需要注意的是，像2012年徐戎三村事件这类因为质量问题而出现的房屋倒塌并不在保险责任范围内，保险公司只保障因火灾、暴风、洪水等自然灾害(地震除外)发生损毁的。

　　“自己购买的家财险也会遭遇这种问题，大多数家财险的保险责任并不涵盖因为房屋质量而导致的倒塌。”中美国际保险销售公司互联网支持与创新业务总监张焘告诉记者。

　　一般而言购买家财险需要着重看两处合同细节，一是受损财产是否在保险合同约定之列，像现金和珠宝首饰经常不受到保障；二是看事故原因是否在合同保障风险之中，一般家财险的保障范围是“由于火灾、台风、暴雨、泥石流等原因造成的房屋损失”。