房产中介被逼“背房”上街叫卖 揭房产中介的忧喜

　　编者按：房贷收紧、库存高企、买房人观望，多城楼市“倒春寒”或将袭来，销量不佳可急坏了房产中介，逼得他们纷纷出动，扛上信息板站街叫卖。遥想去年国五条细则落地期间，房产中介机构业务量激增，月入10万以上成为普遍现象。楼市就像一瓶啤酒,有多少泡沫,就有多少悲喜，房产中介就是这样一个群体。

　　机构预测，2014年货币政策将不会宽松。目前周边城市杭州、常州的局部降价正在发酵，4月楼市“倒春寒”或将袭来。

　　不过，从另一方面考量，上海高企的土地成本和并未改善的住宅供求，即使出现降价也不会成潮。房价无论涨跌，未来在临界点上下温和波动或是大概率事件。

　　在楼市出现观望和博弈时，房产中介则是最焦急的一方。近日，许多房产中介纷纷出动，扛上信息板站街叫卖。

　　【多城楼市现“倒春寒”】

　　成交：跌

　　4月首周楼市小阳春落空 54城住宅成交跌32%

　　清明小长假已过，全国楼市供需格局正在悄然发生转变。中原地产报告数据显示，4月首周，全国主要54城市合计住宅签约套数为3.84万套，同比下降比例达32%，环比3月同期下降比例为17%。4月初市场延续了一季度的冷清局面。与此同时，北京在二手房和新建住宅成交上均未见起色。

　　库存：高

　　北京等20城市楼市库存同比增16.3% 创近5年新高

　　近日，某研究院发布房地产市场研究报告。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%,同比增长16.3%。这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。在包括北上深广等一线城市在内的这20个城市中，有14个城市库存出现了环比上升现象。其中北京、深圳和茂名3个城市的库存上升幅度较大，环比增幅分别达到10.0%、9.8%和7.5%。有6个城市库存则出现了下跌态势。

　　房企业绩：下滑

　　部分房企首季销售下滑超50% 业绩上涨明显乏力

　　楼市降温已经影响房企一季度的销售业绩。从房企公布的一季度销售数据来看，房企业绩分化加剧，中型及小型房企业绩增幅普遍下滑，部分房企一季度销售额下滑超过50%。

　　购房者：观望

　　今年一季度购房者信心指数下降 楼市恐继续接受观望

　　据世联行最新发布的“2014年一季度购房者信心指数报告”中指出，2014年1季度购房者信心指数较2013年4季度下降0.4，专家分析，这表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降，因此可以预计，今年二季度楼市仍将面临比较大的调整压力。

　　悲喜无常 揭秘你不知道的房产中介

　　喜：“国五条”致沪上二手房成交量大增 房产中介月入10万

　　据《劳动报》报道，“国五条”细则出台后，上海二手房成交量大幅增长，房产中介机构业务量激增。据业内人士透露，绝大多数房产经纪人本月的佣金收入可以翻番，月入10万以上将成为普遍现象。

　　悲：北京2月二手房成交量降4成 中介4成门店零成交

　　“春节过后直到现在，我们店里二手房成交量还是零。”潘家园附近一家中介门店的店长说，去年春节后至4月份国五条落地前，中介二手房成交量大增。昨天记者走访了北土城、石景山、刘家窑等多个区域的30多家中介门店，其中有四成中介表示，春节过后到现在为零成交。一家中介门店的店长告诉记者，为了争取成交一单，现在经纪人都变成了电话狂，“一天至少要打200个电话，给客户介绍房源、约客户出来看房。”

　　土豪：房产中介6年买5套房 住宅难贷款转投商业地产

　　2006年，杨丽开始涉足房产投资，2007年看见买房好赚，她辞掉了贸易的老本行，加入房产中介行列。得益于职务便利，2007年6月，她买了一套45万元的房子，尽管属于第4次买房，但由于贷款政策宽松，她依然贷到了七成房款，她买下之后立马放盘，只半年时间便净赚好几万元。

　　雷：房产中介竟“包办”结婚离婚 生意没做成还要吃官司

　　据《劳动报》报道，买房子不符合条件，不打紧，中介公司“帮你搞定”。笔者从浦东新区法院了解到，为了促成房产交易，多名中介公司工作人员涉嫌伪造国家文书，最终均被判处拘役刑。

　　傲娇独白：如果中介公司经纪人罢工了，那么，房产市场会怎样？

　　一个中介公司的经纪人在在一起喝酒的时候在一起抱怨，抱怨现在的买房人对中介行业的不认可，总是会有各种各玩各的人对自己的工作不认可，于是有了这么一段：

　　如果我们罢工了，你们挨家挨户的敲门去找房子吧，看房还看不中？还嫌弃装修差？对不起，过俩月也许你才能找到下一套房子看。

　　如果我们罢工了，你们为了税费打架去吧。过户评估费，营业税，个税，契税，乱七八糟的费用，反正中介算的都是蒙人的，你们自己玩。

　　【小贴士：谨防中介“八大陷阱”】

　　陷阱一：房产介绍避重就轻

　　房产中介在介绍时，一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法，主要不外乎三种方式：第一种是报喜不报忧，即把一些不好的信息故意隐瞒不说，而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点，却把优点无限放大。更有甚者，房产中介甚至会换种说法，把缺点说成优点。

　　房产中介的主要职能为居间，其只有在撮合成交之后才能取得报酬，因此他们其实还要做一份重要的工作，就是努力把房源推销出去。为了增加成功的概率，中介便不会主动暴露房子的缺陷，除非是购房者自己看出来，这对购房者来说是不公平的。

　　陷阱二：装修房屋另有隐情

　　买房之前先装修，除了提高“卖相”之外，另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。房屋装修原本无可厚非，但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念，一些原本存在瑕疵的房子，比如因为渗水而出现霉斑，就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。

　　因此购房者碰到这种情况之后，必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的，同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。

　　陷阱三：看房次序暗藏玄机

　　看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下，中介会先带看较差的房源，购房者自然不会满意。做足了铺垫之后，中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源，有了比较之后，购房者自然会满意后者并愿意接受。

　　如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走？购房者事先一定要做好规划，即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识，比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等，可以先拟定一个标准，这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

　　陷阱四：“到手价”买家要当心

　　所谓“到手价”，所谓“到手价”，就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。如果约定的是“到手价”，那么，买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。因此对买方来说，对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信，最好查阅一下相关规定，把计税依据和计算比例弄清楚，同时了解哪些税费需要支付，哪些已经免除，以免在过户交税时与自己的预期不一致。

　　陷阱五：低价房源多为“钓鱼”

　　无论是中介公司门店的玻璃橱窗上，还是网站的房源信息中，总能找到报价十分诱人的信息。这些原本子虚乌有的房源信息，其实是用来“钓鱼”的，其功能就是让购房者主动走进门店，或者打电话过去咨询，以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者。

　　因此日后再次碰到此类情形，当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖，转而进一步要求留下自己信息的时候，如果不想受到更多推销电话的骚扰，尽可转身而去。

　　陷阱六：业务员都会“攻心术”

　　为了尽快促成交易，中介公司会编造一些理由，诸如其他人也喜欢这套房源等等，有些甚至还让同事或者朋友配合“演戏”。中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者，这提醒购房者，在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌，以免失去主动权。

　　陷阱七：定金套牢买卖双方

　　定金原本只是作为一种担保方式，但却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金上面，中介做到了“两手抓”，一面催促买家赶快交钱，另一面则让卖家过来取钱。只要一个交了钱，一个收了钱，就被“套牢”了。

　　二手房市场中存在“定金陷阱”一说，主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金，即使并未及时交给房东，或者退一步说，房东还在犹豫过程中并未收钱，买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱，因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言，在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定，而不能仓促行事。

　　陷阱八：中介合同陷阱何其多

　　中介合同的陷阱很多，最常见的陷阱是，中介公司出具的合同中，绝大部分是针对买卖双方的责任，比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任，需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目，自己违约之后需要承担怎样的责任等等，则只字不提。

　　更加让人无法接受的是，中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。

　　买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中，千万不能急躁，也不要忙于签字，一定要将各个条款看清楚了再签字，不明白的地方一定要预先指出来，并进行修改，避免日后的麻烦。（.3.6.5.综.合）

原标题：楼市观望逼房产中介“背房”上街叫卖 揭房产中介的忧喜