城镇化问号 农民来干嘛？

　　本报记者 王丽新

　　“六年内让1亿农民进城落户。”这一新型城镇化战略给不少行业带来了巨大的市场空间，而房地产行业被认为是反应最快且收益颇高的行业。

　　正如华远地产董事长任志强向《证券日报》记者所言，“在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的”。

　　值得注意的是，记者连日采访多位房企决策层高管后发现，当问及城镇化问题时，这些房企高管的反应几乎一致，“吸附人口能力”成为其进驻三线、四线城市甚至五线城市，布局主导开发新城的最关键要素。

　　从这些房企布局或主导开发新城的选址特点可见，“鬼城”、空城俨然已经成为曾折戟房企深切的痛。鉴于此，产业支撑度、吸附外来人口能力、经济活跃能力、教育资源规划等成为房企布局的重要考量因素。简言之，为了规避“鬼城”和空城，房地产企业谋的是要踩准城镇化步调，从中挖掘利润空间。

　　城镇化助推房价上涨

　　“目前中国还属于城镇化高速增长的阶段，总体来说房子还是不够用。”任志强向记者表示，在国家城镇化高速增长的过程中，房价是不可能下降的。

　　任志强称，城镇化率超过30%以后房价进入高增长的过程，在超过70%以后才出现平缓和下降的增长，但大部分发达国家城市化率都超过了90%，房价却还在上涨，比如英国和美国。中国现在的城镇化率只有50%，一线城市能达到60%或70%，二线城市50%左右，三线城市30%左右。

　　“距离我们实现70%的城市化率还早，估计最少还需要十年甚至二十年。”任志强称，大量的农村人口进入城市的问题解决以后，我们才可以谈到一手房建设的速度会逐步放慢和缩小，二手房交易占主导地位。那时候，房价产生波动的情况才会严重，或者随着经济增长发生变化的情况更严重。

　　显然，在任志强看来，在新型城镇化战略下，中国城镇化还将提速，在此过程中总体来说，房价是不可能降下来的。

　　事实上，多数房企高管也持这种看法。泰禾集团董事长黄其森向记者表示：“房地产的黄金十年已经过去了吗？我恰恰认为，中国房地产的黄金十年才刚刚开始。”黄其森认为，目前国内房地产市场有巨大的空间，是个大盘子。比如，北京就相当于欧洲了，福建的GDP也已经超过了马来西亚。

　　不过，尽管新型城镇化发展为房地产企业提供了机遇，但风险也同在，毕竟“鬼城”和空城正在涌现。鉴于此，房企在进驻一个城市或者主导开发新城之际，拿地选址规划非常谨慎。

　　密集布局“有产”新城

　　事实上，多位接受采访的房企高管一致认为，一线城市是给企业贡献利润率的必争之地，而二线、三线城市和三线、四线城市则要慎重选址。

　　对此，世茂集团副总裁蔡雪梅向记者透露，除了一线、二线城市之外，吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、四线城市也是其扩张的重点区域。“世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘，已经实现一次开盘或者一个月销售10亿元甚至20亿元。”

　　值得一提的是，在任志强眼中，一线、二线、三线城市已经不能简单地按现在的方式划分，“以后要按市场经济来分，现在越来越多城市在就业、经济和公共服务这三项的吸引能力很强”。

　　而从人口流动来看，任志强认为，哪一个地方公共服务（包括就业、教育、医疗、保险等）和经济增长情况越好，吸引移动人口能力就越强。他坦言，“哪一个城市GDP增长速度最快，土地供应量最少，人口集中度最高，房企去那个地区赚钱就最多”。同时，任志强也称，房企去人口往外迁移的城市风险都大。

　　实际上，房企搭线城镇化发展时的布局策略是有迹可循的，吸附人口能力、产业支撑程度、教育环境资源优劣等几乎决定着这些项目是否落地。

　　“京津冀一体化发展提了很多年，进展已经越发看得见。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，从燕郊、香河等地区快速上涨的房价就可窥见一二。北京的去中心化程度加强，产业在外移，购房需求随之外溢，将加快北京周边城市的融合速度。

　　而在京津冀一体化发展中，绿地集团、鸿坤地产、华夏幸福和富力地产等大型房企都有大量布局。

　　“与北京相比，燕郊、香河等地的土地成本要低很多。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，从利润率情况来看，部分房企进驻燕郊、香河等地并不见得要比在北京开发项目的利润空间低，只是开发周期较长，资金周转较慢。

　　中小房企抢滩中小城市

　　克而瑞研究中心调查显示，未来十年，城市化率还未达到我国平均水平的城市，需求增量将非常可观，而在这些城市中，中小城市偏多。

　　“中小开发商更倾向于去一些经济较为发达或者有特殊产业的东部小城市布局。”兰德咨询总裁宋延庆向记者表示，这些城市的配套还不完善，尤其缺少商业中心。中小开发商通常选在城市中心位置拿地，土地平均成本甚至不足700元∕平方米，建设一个5万平方米-6万平方米的综合体建筑，涉及住宅、商铺、酒店等业态。有些城市的住宅大约能卖到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商铺更高，甚至能达到1万元∕平方米左右。

　　值得注意的是，宋延庆透露，这种项目往往一个城市仅能承载一个，但其毛利率可能要达到60%以上。

　　正如黄其森所示，三线、四线城市商业地产跟住宅还有很大不同，难点在于招商和运营，还要控制规模，比如做一些街区商业产品可能更为合适。另外，也需要政府的规划和引导来控制，尤其在消费能力不足的情况下，两个以上的大型商业项目会对当地市场造成很大冲击，另外一个商业项目将会存活不下去。

　　实际上，《证券日报》曾走访过一个全国500强的乡镇，其为东北地区榆树市下辖的五棵树镇，该镇位于松花江畔，形成了酿酒、养牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱产业，镇内拥有大中型企业18家，中小型企业410家，各类企业共3426家，城镇化发展速度非常快。

　　据记者实地调查发现，整个小镇主要街道不足三条，镇南却拥有占地4.5万平方米的东北最大的牛羊牲畜交易市场，其宰杀的牛羊肉主要输送到北京的物美超市等；镇北则是中粮的玉米深加工工厂。

　　在其房地产市场中，来自长春市和本地的开发商几乎占据了全部市场份额，目前房价已经卖到3000元∕平方米以上，因为教育和产业等资源吸引了周边大量农民进城购房，城市规模仍在迅速扩张。

　　大型房企主导“造城”

　　值得一提的是，中小房企可能在一个中小城市开发一两个项目分得一两杯羹后，马上转换战场，但大型房企在城镇化背景下，运营模式和扩张方式或许更为完备，同时也稍显惊人。

　　一组来自国家发改委的调查数据显示，144个地级市中，92%要建新城新区，总量高达200个，平均每个地级市要建约1.5个；161个县级市提出新城新区建设需求的占到了47.6%。

　　与此同时，智慧城市、蜂巢城市、生态城市、卫星城市等在城镇化发展中建造新城的概念和规划也密集面世。

　　事实上，以总规划面积约32平方公里的长沙梅溪湖国际新城为例，从土地一级开发到二级市场拿地，方兴地产几乎全程主导参与了造城开发，两年来投入资金已经超过了150亿元。

　　据悉，上述项目为长沙大河西先导区重点开发片区，分为一期、二期两个片区。

　　无独有偶，一位业内人士向记者透露，该城目前已经具有一定规模，配套设施和相关规划也落实得比较好，房价约为7000元∕平方米。此外，方兴也于去年宣布，以174亿扩增长沙梅溪湖项目二期开发。

　　事实上，在这场“造城”运动中，?万科、保利、恒大、碧桂园、绿地集团等品牌房企也已经开始在几大城市群中悄然布局土地储备，并依托强劲的资金实力，迅速占有了一定的市场份额。

　　当然，在这场造城运动中，不乏看重土地价格极低，未考察城市人口流动因素大规模开发郊区大盘，最终却陷入“鬼城”、空城以及睡城等窘境的房企，这种造城模式普遍被业内认为是失败的。

　　鉴于此，宋延庆表示，房企在紧跟城镇化步调寻得机遇的同时，也要提高存货周转率，加快三线、四线城市项目去化速度，确保现金流安全。

　　规避“鬼城”踩城镇化步调吸金

　　房企大军密集布局产业新城

　　有房企高管认为，城镇化要做到产城融合，不能成为“鬼城”，不但要吸引人去，更重要的是让人留下来；世茂集团在福建晋江、泉州等地开发的楼盘已实现一个月销售额达到10亿元甚至20亿元

　　绿地抢食“智慧城镇”1.1万亿元蛋糕

　　张玉良押宝“产城”双轮互动

　　绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京表示，新型城镇化概念核心问题是产业化和土地政策，“产”和“城”是两个轮子

　　本报记者 王丽新

　　“为什么人要到城市来，肯定不是因为城市空气不好和城市特别拥挤来的，而是冲着城市的工作和发展机会来的。”绿地集团执行副总裁、总建筑师胡京向记者表示，城中有工作机会和就业岗位，有持续稳定的产业，新型的城镇化建设最核心的内容恰恰是产城互动的逻辑。

　　“六年内让1亿农民进城落户”，这一新型城镇化发展战略的市场空间非常大，众多房企也在开发自己的盈利模式，试图在参与城镇化建设中分得一杯羹。

　　数据显示，“十二五”期间，我国各级政府智慧城市计划投资规模超过1.1万亿元，带动超过2万亿元的产业机会，相当于2012年中国GDP的4%。胡京称，政府通过前期投入正在引导越来越多的社会资本进入，智慧城镇成为新的产业投资热点，绿地希望先行一步把握机遇。

　　谋“智慧城镇”版图

　　“绿地智慧城镇计划酝酿已久，并已制定了清晰的路径与时间表：2013年启动智慧城镇战略；2015年成为智慧技术应用最广泛的开发企业；2018年打造出具有国际影响力的智慧城镇；2020年成为智慧城市平台领导者。”胡京表示。

　　“就绿地而言，我们在内部提出将进一步增强机遇意识和发展意识，深入参与中国经济社会变革和新型城镇化建设，以转型升级为抓手，坚持产业发展与资本经营‘双轮驱动’。”绿地集团董事长、总裁张玉良表示，推动企业实现规模、质量、商业模式“三大升级”，保持高质量、高效益增长。

　　事实上，房企为追求高收益，搭乘城镇化快车谋扩张版图并不少见，但城镇化发展模式的探索更为重要。正如泰禾集团董事长黄其森所言，个别政府大规模推地，大规模开发郊区大盘，“我感觉这并不是城镇化，城镇化要有产业，各种配套设施，包括能够吸纳人口的能力，城镇化不能唯房地产化”。 

　　对此，张玉良持同样的观点。他表示，“我们认为，新型城镇化是‘人的城镇化’，不仅要提供更高品质的居住生活体验，同时也将为产业运营提供更强大、便捷、高效的服务”。

　　鉴于此，绿地在制作“智慧城镇”时间表的同时，已经把其视为一种战略转型。绿地集团称，绿地将从“新城战略”、“超高层战略”到“产城一体化战略”。

　　而这一战略也体现了绿地在新型城镇化战略下的拓展思路与路径。张玉良表示：“契合国家即将发布的新型城镇化发展规划，绿地的‘造城’模式一直与时俱进。我们不再满足于‘造住宅、造城市功能’，而是要求自己立足城市建设的前沿，推动城市走差异化、特色新型城镇化道路。”

　　押宝“产城”两个轮子互动

　　“如果没有产业，城镇化就无从谈起。新型的城镇化概念核心的问题就是产业化，还有一个比较核心的问题土地政策，这是两个轮子。”胡京向记者表示，土地价格越贵，企业没有利润了，产业形不成就是恶性循环。

　　在胡京看来，新的城市之所以成为“城市”，“城”是造有人进来而且留下来生活的城镇，而这就需要“市”的支撑，即有产业支撑。没有产业就变成买空、卖空的房地产。

　　而在绿地的造“城”棋局中，整合资源能力是大多数开发商所不具备，这也是绿地实现成为“智慧城镇”全产业链开发商目标的底气。张玉良表示，在以往开发模式中整合开发、运营产业链上下游企业的基础上，“智慧城镇”的开发将联合信息技术的顶尖企业，包括IBM、思科、三星、中国电信、微软、华为、中兴等合作伙伴，共同进行相关产业理论的探索和实践。

　　以此来看，绿地搭乘城镇化快车后，已将其上升到企业战略层面，可见张玉良谋划的扩张版图是“大文章”，那么，具体落地情况如何？

　　对此，胡京向记者透露，“我们现在在很多地方做一些产业新镇，产城互动的新镇，目前正在实践，规模也比较大”。他表示，绿地集团最近投资开发的华中地区规模最大的智能化生态型示范社区及首个欧洲风情社区——汉南新城·欧洲风情小镇项目，就是一个新型的城镇化过程。

　　对于“新型城镇化”所带来的预期，张玉良坚定看好，对于今后的房地产市场，他认为总体预期稳定，区域、城市和产品间的分化则将更加明显，土地价值高的一线城市、发展空间大的二线城市仍将是主战场，而“新型城镇化”规划将进一步释放大中城市新增住房需求。