房产税依旧难产为哪般

　　沪渝房产税试点至今已有3 年，房产税何时扩围一直是人们关心的话题。然而刚刚结束的全国“两会”所透露的信息是：虽然房地产税收改革大方向没变，但开征房产税却并不急在一时。这是为什么呢？

　　房产税依旧难产为哪般

　　文/ 本刊记者 邢力

　　中共十八届三中全会《决定》提出要“加快房地产税立法并适时推进改革”，因此今年全国“两会”上，房产税是否会在今年试点扩围甚至全国推行成了许多人关注的焦点。然而从目前官方和诸多重量级专家的表态来看，全国性的房产税似乎还处于难产状态。这是为什么呢？

　　沪渝试点房产税难言成功

　　作为一个全新的对社会影响较大的税种，房产税的全面开征势必要综合考虑到方方面面的接受程度和征收效果，这也是中央选择沪渝两地分别试点房产税的原因。然而3 年多来，沪渝两地的试点却并没有给房产税全国推广积累多少值得借鉴的经验。

　　2011 年初房产税的试点是与限购令同时推行的，可见沪渝两地的房产税试点政策本就是上届政府为遏制房价上涨而采用的“急就章”。可3 年多来，利用房产税降房价的效果却并不明显。易居房地产研究院研究员严跃进表示，过去3 年中，只有2012 年上半年的房价似乎跌了一点，但主要是由于限购政策的持续发力，将投资、投机性住房需求彻底挤出市场后的短期反应。当2013 年限购政策的边际效应减弱后，沪渝两地的房价和其他大城市一起重新步入快速上涨的节奏。因此从抑制房价的角度看，沪渝两地的房产税试点都难言成功。

　　财政部财政科学研究所所长贾康则认为，虽然沪渝两地的房产税试点很有必要，但牵动利益和感情，争议非常激烈。现在反对声主要有两种：一种声音认为房产税收得不疼不痒，没有看到房价应声而落；另一种声音认为开征房产税存在法理上的障碍，在政府收取土地出让金后再让购房人付房产税，等于重复征税。“现在造成的影响已经不符合我们的意愿。”贾康说道。

　　原国家税务总局副局长、联办财经研究院院长许善达说得更直接，他认为重庆、上海试点的房产税已经失败，已经被本届财政部、建设部废弃了，这意味着沪渝房产税试点方案已经到此为止。今年全国“两会”上，也有代表委员提议停止房产税征收试点。

　　如果目前的试点已宣告失败，房产税征收方案要重起炉灶的话，必然要耗费更多的时间。贾康接受本刊记者采访时认为，房产税在今年扩围的可能性并不大，因为相关部门必须等待立法的展开。最顺利的情况是在一年内把立法程序走完，但一般认为一年不会把这个过程走完。许善达则预计房地产税3 年内难出台。

　　不动产信息全国联网尚需时日

　　房产税向全国推广难产的一个技术难题是：全国不动产信息联网。事实上，这不光牵涉到房产税的全国统一征收，还牵涉到反腐等重大问题。因此，不动产信息联网自提出的第一天起就格外引人瞩目。普通民众盼望早日联网，“房叔房姐”们则忧心忡忡，生怕联网后自己的“奶酪”不保。

　　事实上，早在去年年初，住建部就下发了《关于进一步加强城市个人住房信息系统建设管理的通知》，要求与住建部联网的城市2013年6 月份要达到500 个。可一年多过去了，联网500 城市的目标早已成为笑谈。这其中不但有各地房屋产权情况错综复杂等客观因素，更有地方利益集团阻挠的因素，这项工作很难短时间内一蹴而就。

　　上周刚刚公布的《国家新型城镇化规划（2014-2020 年）》对建立全国统一的不动产登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享这一宏大目标给出了相对明确的时间表：2020 年之前。也就是说，最迟还要5、6年才能完成这项工作。在这项工作尚未完成前，房产税就难以推向全国。即使允许更多省市进行试点，与民众的期望也依然相去甚远。

　　复旦大学地产运营研究所所长蔡为民指出，除了这一重要原因外，目前我国部分房屋产权归属不清晰，缺乏大型住房信息系统，缺乏专业的房价动态评估队伍等一些技术问题都还需要时间去解决，而《决定》里的那句“加快房地产税立法并适时推进改革”，说的不光是房产税这单一税种的问题，还包括广义上所有和房地产相关的税收都要全盘考量，进行顶层设计，包括房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、营业税、契税、所得税、土地出让金等在内的整一套与房地产相关的税收系统。如何进行调节，避免重复课税，把征税规定更加细化等一系列基础工作都需要时间去理顺。

　　土地和房屋“双主体”问题难解

　　无论房产税试点前还是试点后，房产税开征的法理根基是否站得住脚一直都存在较大争议。

　　在土地国有而房屋私有的国情下，土地出让金在某种程度上相当于一次性征收了70 年西方国家税法上所说的“ 房产税”（或物业税）。从财产性税种的征税原理上看，政府应该只对能保值增值的财产进行征税，而不应对不断贬值，其价值若干年后必将趋向于零的财产征税。在房地产的问题上，房价之所以不断上涨，是因为国家所拥有的土地在不断升值，而购房者所拥有的房屋，即钢筋水泥和室内装修等财产却在不断贬值，然而土地和房屋又是结合在一起难以分割的，此时政府只对购房人征税就显得不尽合理。因此许善达表示，在我国房地产的财产主体分别属于国家与个人的环境下，存在“一个财产税税种，两个财产主体”的特殊情况。目前没有可借鉴或参考的其他国家的法律或历史经验，这仍需要在理论上和法理上研究如何设计才能说得通，可能还牵涉到土地使用权的问题。

　　房地产税费需要固本培元

　　华东师大房地产系主任华伟对本刊记者表示，房产税试点是上届政府连续10 年努力调控房价而效果欠佳后的副产品。“上届政府没有建立基础性的长效调控机制，而是希望依靠限贷、限购、房价控涨指标、房产税等行政性手段来‘毕其功于一役’。”华伟说道，“结果过去我们对房产税的期望太高了，单靠房产税根本不可能控制房价。与土地出让金相比房产税是‘ 九牛一毛’，与营业税相比是‘ 九马一毛’，和契税相比是‘九羊一毛’。”

　　如今新一届政府的调控思路有了根本转变，不再拘泥于一招一式的单打独斗，而是固本培元，求真务实，系统规划。华伟指出，从世界范围来看，中国的房地产相关税费包括土地出让金在内，占房价比重极高。而从财政学上看，并不是税率越高、税基越广，政府能收到的税就越多。相反，假如税率过高，就会压制人们的购房意愿并减少税收收入，因为所有的税收最终还是羊毛出在羊身上。

　　许善达也认为，过去的房产税试点是在所有房地产其他税收不变的情况下，在居民的保有环节额外增加一个税。现在财政部的新提法是要在减少交易环节税收的情况下来增加保有环节税，这个模式和原来的模式完全不同了。也就是说，在中国房地产相关税费总体上应该降低的大前提下，开征保有环节的房产税之前，必须先降低交易环节的相关税费，从而优化房地产业的税负体系，提高税收的实际效果。

　　正是由于目前我国交易环节的房地产税费过多、过高的问题，导致做低房价、假结（离）婚现象层出不穷，也抑制了二手房市场的活跃度，从而逼迫更多购房人转入新房市场，增加了新房涨价的压力。而开发环节同样存在重复征税和税负过高的问题，去年央视曝光45 家房企欠缴3.8 万亿元土地增值税的乌龙事件，就是由于这种不合理的税收制度所引发的。

　　可见，若站在更高的层面看，房产税暂缓推广是件好事，过快推广房产税只能是拔苗助长。眼下更应该做的是固本培元，从长计议。相信未来的房产税不会再以“房价调控工具”的身份出场，而是成为房地产业税负体系全面优化改革大棋局中的一颗重要棋子。

　　转换思路才能建立长效调控

　　假如房产税不再定位于“房价调控工具”，那面对节节攀升的房价，今后政府是否还会出台其他措施来调控楼市呢？对此，清华大学经济学教授李稻葵给出了否定的答案。他说：“过去的经验表明，直接的行政调控往往是火上浇油，会带来已经形成的不合理市场预期的恶性扩张。越是调控，房价上涨的预期就越强。”正如去年3 月出台的售房个税统一按买卖差价20%征收的新政,虽然本意是抑制住房市场的投资、投机性需求，但给购房者发出的信号却是：再不买房，今后买房的税负成本就更高了。从而把大量观望派转化成了坚定的买房派，催生了房价的新一波上涨。

　　在李稻葵看来，今后的调控思路应该主要依靠严格的货币政策以及政府保障房的供给保底，而商品房价格更多依靠市场自身的调节能力，在一定程度上容忍价格上涨和下降，通过这种方式让市场参与者能够更好地认知市场波动的规律，而不是盲目跟风。

　　至于今后的房产税要如何征税，李稻葵认为房产税应该人人都要缴，而不是一部分人缴。因为房产税是良税，不是恶税，今后在房价存在上涨空间的地区应适时推出房产税。此前沪渝房地产税试点的缺点在于税率太高而税基太低，应该实行宽税基、低税率。同时强调机制建设，纳税人要对税收使用者问责，政府一定要明确钱花到什么地方了。李稻葵建议可以把房产税看成是一个大物业费的概念，用于维护和改善业主居住的大环境，包括物业环境、社区治安、基础设施建设以及城市环境治理等。

　　不过在蔡为民看来，目前的房产税定位处于两难境地。沪渝房产税试点之所以难言成功，是因为房产税收入实在少得可怜，根本不足以替代地方政府财政所仰赖的土地出让金收入，而假如大幅提高房产税税率和税基范围，一方面容易遭受普通民众的强烈反对，另一方面也会遭到地方政府的抵触。因为就算把房产税的税率大幅提高，在持有环节按年缴纳的房产税依然无法和一次性卖地所获得的土地出让金相提并论。而房产税大幅提高后，势必会大幅削弱购房者的购房意愿，开发商卖房就会遭遇困难，其拍地意愿就会降低，最终导致地方政府的土地出让金收入缩水。“地方政府又不是傻子，这笔账一算就清楚了，怎么会做捡了芝麻（房产税）丢了西瓜（土地出让金）的傻事呢？”蔡为民说道。

　　正是由于房产税标准定得太低没效果，定得太高杀伤力又太大，导致沪渝两地的房产税试点处于尴尬状态。说到底，地方政府缺乏通过房产税来控制房价的意愿和动力。所以蔡为民认为，全国范围的房产税扩围未来5 年内将继续难产。