房企变身记武士 匠人 苦行僧与仙侠派

    万科2013年的业绩是5年前的3.5倍，这一增速高不高，要看怎么比。如果放在行业核心部队里，就难说了。
    据中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合开展的《中国房地产开发企业500强测评》研究数据，2008年，中国房地产开发企业前10强的业绩总额为1980.7亿元；如今TOP10中4席遭易主，坐序也已打乱，业绩总额达10789.8亿元。相当于6年时间，核心部队战斗力翻了5.4倍。
    中国房地产业协会副会长朱中一表示，房地产行业发展至今，房地产开发企业之间的竞争重心不仅仅集中在土地、成本、价格等以利润为导向的领域，更蔓延至产品业态、后续服务、营销策略等领域，在此背景下，500强房地产开发企业在区域聚焦、产品及服务等战略举措也表现出诸多可圈可点之处。
    的确，房地产开发企业持续成长的不确定性逐渐增强，企业基于其在企业规模、融资渠道、市场洞察力、成本管控力、战略执行力等不同层面的成长路径差异明显。特别有四类风格迥异的企业，形成了不同的发展轨迹，成为了近年来房地产开发企业整体的缩影。
    武士
    衡量房地产开发企业的生产力强弱，有一个重要指标叫“单城市产能”，测算的是企业的销售总额和在售项目城市数的比值。在2013年阶段性统计中，克而瑞研究中心数据显示，融创这一指标达到45.53亿元，是同期恒大的5倍。
    也就是说，一个城市，恒大能挖到1桶金子，而融创去了能挖出5桶，融创这个产出效率可以说遥遥领先于其他企业。它管自己的这个优势叫城市深耕，也就是“步稳”。
    融创另一个优势是“拳狠”。做高端精品，周转只要够快，项目的出产能力就会优于多数企业。参照单项目产能指标，融创为12.14亿元，是同期富力的2倍多、恒大的3倍多，甚至高于同样专注中高端项目的中海2个亿。
    像融创这样的企业还有一个众所周知的通性，就是“拼命”。在董事长孙宏斌看来，地价上行的事实无法逆转，而自己坚持的短周期战术使得公司变现能力很强，只要是能够控制好风险，融创并不回避地王。
    记者了解到，历经了顺驰放权式管理的失败后，孙宏斌在融创建立起了一个“中央集权制”的拿地评审决策体系。由集团明确年度的发展规划，下级区域公司和项目公司对当地政府的拟供地块进行跟踪。接着由集团的研发、资管、财务三个部门共同初判。通过初判后的项目，进入土地获取阶段，同时筹划建筑方案规划。在这个集团指导、自下而上的审核过程中，集团拥有最终决策权。依靠这种制度，融创去年从340个项目中，录得了19幅土地，概率不足6%。
    尽管孙宏斌有意识地从严控制风险，融创仍然在试探“富贵险中求”的危险底线。公司近三年的物业销售业绩增幅分别为191%、86%、54%。与之相伴的是，年末负债率始终在70%警戒线以上。
    最新的中国房地产开发企业500强测评研究报告指出，2013年，一些追赶型高成长开发企业更偏爱规模扩张，主要原因在于快速的规模扩张可以迅速增强企业实力并提升企业品牌价值。
    不惧高杠杆的融创如一个步稳、拳狠、拼命的武士在攻城略地，这种大开大合的打法让竞争者头疼，有某房企投资部人士称，一块地听说融创也参与了，就“感觉够呛”。
    匠人
    “所谓天才，均具备能干匠人的严肃精神”，德国哲学家尼采对工匠精神有很高评价。在房地产企业中，有一类匠人式的企业，反对急功近利，而是精雕细琢，修炼内功。
    企业想要完成住宅产业化，一般要经过这样一套基本路径：研究国外或国内已有的工业化成果，结合项目地区的环境和气候特点、市场要求，反复试验解决技术问题，邀请专家论证，确定试点实施方案，争取上下游合作单位支持，建立标准化体系，根据不同户型推广实施。
    根据北京万科某住宅产业化项目测算数据，这一连串工作下来，原本一次100吨的砂浆使用量，现在能用六次。此外，钢材、木材、水、粘结材料还有83.46%-0.91%不等的节省，总能耗节省超18%。
    住宅产业化对提升质量、提高施工效率、降低成本都有很大助力，但在行业发展的过去六年中，很多企业回避了这个复杂的程序，急于占山为王。而万科选择了把最繁琐的科研工作先做下来。
    2003年万科正式开展住宅产业化，到去年已经发展了十年。万科方面透露，近两年，仅北京区域，已有7个项目30多万平方米列入工业化实施计划。计划2014年下半年，长阳天地和公园里项目将首次尝试应用工业化标准户型。这意味着项目的混凝土工程预制率将达55%。
    董秘谭华杰日前表示，2013年，集团新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等工业化技术得到广泛应用，其比例分别达到8.3%、38.8%和29.1%。“万科的产品标准化到2005年基本完成，目前在逐渐成熟，但直到今天很多大房企才刚刚开始涉足产品标准化。”中国房地产测评中心主任丁祖昱表示，在别人还在考虑纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。
    这是一个变幻莫测的商业时代，深厚的内功并非能够解决所有问题。有业内人士认为，企业规模化之后，将迎来业绩天花板。2013年，万科以1709.4亿元再次刷新销售额纪录，然而摆在万科面前最应当思考的或许就是下一步的何去何从。
    克而瑞研究中心总经理孟音认为，年成交金额8万亿元，年成交量15亿平方米就达到了行业天花板水平。但即使龙头企业达到2400亿元的销售额，行业集中度也刚到3%，在发达国家来看，是很低的数字，现在的企业仍有很大发展空间。
    苦行僧
    甚于匠人的认真，执着地恪守信念，不瞻前不顾后地践行理想，这是苦行僧派的生存法则，绿城就是这一派的代表。
    年近六旬的宋卫平依然坚持做品质和高端相结合的产品。
    对于坚守这条路，宋卫平做好了吃苦的准备。他对团队说：“2014年，我们还是要做好辛苦、努力的准备。而且，这辛苦肯定要比2013年有更深的程度，更广的内容。比如养老、现代农业的展开，比如经纪人制度的持续推进，比如云服务的探索……我们拓展的领域越广，碰到新的问题就越多。我们对产品品质的要求越严苛，要跨越的难关也就更多，这些是我们无可逃遁的挑战。”
    或许正是宋卫平意识到了绿城发展中的巨大矛盾：大量的土地储备和去化速度没有形成一致的节拍。同时，在2014年业内对市场前景不及去年乐观的情况下，这个问题再被放大。
    根据绿城2012年财报，集团土地储备量含在建及待建项目66个，共计4187万平方米，预计2013年新开工建筑面积748万平方米，预竣工建筑面积573万平方米。而2012年绿城实现销售面积为283万平方米，另据绿城未经审核的销售数据2013年实现合同销售面积共计309万平方米。
    今天的绿城已经不再是放出豪言赶超万科的绿城。日前，绿城对外谨慎透露，2014年业绩目标将会很平稳。相对其他企业的数字竞赛，绿城显得更加保守。不再过分强调销售指标，而是强调房地产的综合品质，并将企业触角伸向代建、养老、电商、农业等多个领域，主动平衡主营业务的结构性风险。“坚持产品品质的做法，尽管影响了绿城的利润，但仍给企业带来品牌影响的深化以及资本市场的青睐。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟看到了绿城模式的积极一面。
    丁祖昱指出，绿城是去年销售额前10强的企业中唯一一个单价接近两万元的企业，绿城在今天坚持高端战略的同时，也达到了一个比较高的规模，这样的成绩实属不易。
    不过，值得注意的是，2013年绿城进入49个城市，但在大本营浙江的投入比例依然偏高，仅杭州就达四成以上。与之并不匹配的是，整体浙江房地产发展相比其他城市滞后，去年下半年以来浙江特别是杭州楼市风险显现，供求关系瞬间逆转，给这位奉行产品主义的苦行僧以后的发展，留下了更多悬念。
    仙侠
    万通地产的吉祥物是一只卡通象，万通对此释义为：象，世界上最大的陆栖动物，低调、温顺、纯粹的素食主义者，稳重踏实不张扬。有思想、守正出奇，前卫而惹人爱，同时也诠释了万通所倡导的“不争即争”的商业哲学。
    在多数地产公司得益于城镇化人口红利，赚得盆满钵满之时，万通却没有走规模化路线，而是探索一条非主流地产公司发展的战略：“滨海新区+美国模式+企业文化+绿色公司”。近两年，万通旗下杭州、天津、上海的万通中心均获得国际绿色建筑LEED金级预认证，并坚持美国模式，在引入基金等资产管理方面取得了尝试性突破。
    不过，曲线超车，总归是“绕道”。
    掌舵人冯仑不得不面对这样一个事实：万通在京津地区的老大哥地位已经不再。2012年，万通地产营业收入40.7亿元，同比减少15.52%。而2013年前三季度财报显示，公司实现营业收入9.54亿元，同比去年骤减36.6%。归属上市公司股东扣除非经常性损益后，亏损6577万元，同比大降224.7%。9.5亿元的营收尚不及北京很多楼盘一次开盘的销售额。
    2013年的最后一天，万通地产抛售旗下北京CBD核心区Z3项目持有的全部35%股权，转让收入11.98亿元。据悉，接盘者为万通地产与华润信托成立的正奇资本基金管理公司。万通在这个时间点从项目撤资，很容易让人联想到这个决定背后的“一箭双雕”：一方面，意在引入地产信托基金，而另一方面，或是为挽救公司全年惨淡的业绩表现。
    同时，公司近两年亦鲜有新增项目或土地。查阅万通2013年全年公告，仅发现一宗收购地块，公司2012年财报未披露任何新增项目或土地情况。
    陈晟推测，万通目前整体实力发展有限，没有把销售额作为重要目标，而是积极参与基金筹措，探索产业地产、立体城市模式的建造，或许是为了将更多的精力放在追求利润率、搭建未来发展模型上。
    有业内人士分析，“万通的转型调整来自于被动选择”。五、六年前，开发商都在疯狂做住宅，但现在看来，全国主要城市的地价飙升门槛提高。不过，一旦主流住宅市场发生逆转，另辟蹊径的万通或显露优势。
    与世无争、诗意多情、富有想象色彩，将业务做得“出神入化”，这是仙侠派的注脚。对于这样的描述，“不太接地气”的万通地产再合适不过。
    “房地产在移动互联网冲击，大数据风靡的背景下，房企如何在软环节创新和颠覆，是公司决策人站在运营角度要思考的问题。”陈晟提醒，当前行业利润率整体下降，开发企业应当在产业链上下游寻找新的增长点，从而保持整体利润水平。
    （作者为中房网新闻主编）