评论总理报告中的“楼市密码”

    刚闭幕的两会虽然对房地产的治理着墨不多，但仍隐藏不少悠关其未来发展蓝图的描绘，我将之称为：楼市密码。
    ●不提调控并非意味着"不调控"
    首先最引人关注的，是总理工作报告只字未提房地产调控，堪称是近十年来仅见，前两年的提法分别是2013年的"加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制"。2012年的"搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果，促进房价合理回归"。
    惟不提房地产调控，并不意味着房地产果真就由"市场起决定性作用"了，而是它后面的那句"更好地发挥政府作用"才是关键！该怎么做才能达到这样的效果与境界呢？显然是由地方政府主导该城市的房地产走势，改换以往中央政府"国"字打头、一刀切的做法才能奏效。
    ●房地产税立法剑指土增税
    因此可以这么说，房地产调控仍将继续，只是方式、方法有所调整，由最了解当地情况的政府负责执行楼市"维稳"，并承担相应的责任，而中央政府则统筹"长效机制"的规划与建立，譬如："启动不动产统一登记制度，及推动房地产税法进程"，以使未来调控措施更加"精确打击"。
    有些消费者以为如此一来，是否意味着房产税即将大范围实施？我倒不这么看。事实上，涉及房地产开发、经营、销售等环节的税费多达数十项，其荦荦大者有土增税、所得税、营业税、契税等，房产税只是消费者在持有房屋期间所需按年缴纳的税费，确实是房地产税法的组成部分，惟占房地产相关税收的比例微乎其微甚至可以忽略不计，故而并非长效机制的重点。我判断"房地产税立法"除了针对长期以来为开发商所诟病、房地产税费中重复课征的项目，进行减免或调整外，主要还是冲着同样"长期以来"被房企合法避缴的土地增值税部分进行明确的规划、规定，以免国家税收"常态性"流失。
    ●城镇化已成国策
    近几年来一直被视为中央重点工作的保障房建设，在这次的总理报告当中也被放在明显、突出的位置，并完全以数字量化--去年新开工保障性安居工程660万套，基本建成540万套，今年将加大保障性安居工程建设力度，2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程等领域，拟新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，提高大城市保障房比例，推进公租房和廉租房并轨运行。
    在城镇化方面，总理也提出：今后一个时期，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。由于只有人数而无具体时间点，因此难以明确判断何时能够实现？但有一点是非常清晰的，即"城镇化持续推进"已是国策。
    ●推动市场分化发展
    另外，还有两个与房地产有关的亮点值得关注：一是针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求；二是创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定及成本适当的资金支持。
    值得关注的是，不论各个城市如何进行分类？及所谓"创新政策性住房及融资机制和工具"所指为何？我们都可以轻易发现，其中隐含了不少推动市场分化发展的动能，包括--城镇化使城市土地"僧多粥少"、大量建设用地划拨为保障房，使商品房土地资源更加稀缺，而"中小套型商品房与共有产权房"的增大供应，尤其使地方财政资金沉淀，及令带领、冲撞房价行情的中大套型商品住宅变得奇货可居。当然，"分类调控"则为不少陷入危难之中的三线城市带来丝丝暖意。