杭州降价风起于青萍之末？

     本报记者 陈哲 吴娓婷 杭州报道

    久违的楼市降价声音，因为杭州城北两个楼盘的降价而引发想象空间。
    2月18日开始，两个位于杭州市城北新兴板块的紧邻楼盘，先后作出了大幅调整。几乎同时，近年因房地产业务风生水起的兴业银行，亦通过内部业务调整，预警地产类融资。
    随后，大面积的降价并没有出现，但是全国最火楼市之一的杭州出现的这一涟漪却让市场倍加关注。难道年初王石、任志强的楼市盛世危言真要从杭州开始应验？
    杭州本土房企滨江集团的副总经理朱立东说，“总体供应量过大，今年（杭州）整个市场下行是大概率事件，至于从哪个板块开始启动，具有一定的偶然性。哪里供需结构压力越大，降价概率越高。”
    降价的德信·北海公园、天鸿·香榭里会不会成为杭州楼市的多诺多骨牌现在还无法明晰，但是一家全国性大型房企的营销负责人说，降价效应正在发酵，下沙区的楼盘已有跟随准备。
    土地市场的反应更为敏感。杭州多家房企向经济观察报证实，萧山区负责人及该区国土局负责人近日连续拜访开发商。其中一家房企负责人说，区委书记亲自带来了土地推介手册，“去年我们多次上门，区长都没见一面”。
      另据有关媒体报道，二线城市的常州、佛山等地亦开始出现降价。与杭州类似，这些城市里大量新兴板块形成的库存，消化周期动辄长达一年半，却要面临双限政策下已显疲态的市场需求。
    一位业内资深人士说，除了地方政府土地经营动机，开发商回归一二线城市的洪流，也是造成这一局面的重要原因。同时，市场低迷有利于行业洗牌，全国性品牌房企会为实现战略目的而冒险涌入。
    降价起底
    2月18日晚，杭州拱墅区城北板块住宅项目“德信·北海公园“宣布均价直降3000元。24小时内，一街之隔、定位类似的“天鸿·香榭里”项目对外放风，均价直降4000元。
    香榭里老业主得知消息后，组织21日售楼处抗议。记者2月25日在现场看到，售楼处沙盘被损，样板房被迫关闭，数十名保安和特警在售楼处现场，维权老业主仍在现场。
    作为本轮杭州降价的挑头者，德信的这一动作，被与信托兑付到期压力联系起来。坊间传闻，施压者是杭州工商信托。“北海公园不存在信托融资。”德信董事长胡一平告诉经济观察报，德信现有项目中仅1个项目存在信托融资，其总额约1亿~2亿元，“信托公司为保全资产，行使合同约定的强制降价权”的说法不存在。
    “我们纯粹是根据市场行情，做了个尾盘的清盘活动。”胡一平说。整个项目约1000套房源，近日开盘的批次属于尾盘，约150套房源。售楼现场工作人员介绍，截至2月26日，该项目剩下20余套房源。
    就在其宣布降价的同一天，德信置业以总价17.5亿元竞得更靠市中心的章家坝宅地，折合楼面地价12440元/平方米。“德信在年初的土地市场上，还是比较活跃的。”一位本地上市房企前高管说。
    首先挑起降价的德信试图向外界表明，降价并不是在刻意打破行业对坚守价格的默契。但这个举动，却几乎成为燎原之火。
    德信降价触发了天鸿·香榭里的随即跟进。事实上，天鸿项目去年开始就面临着去化缓慢的问题。
    天鸿·香榭里在2012年12月底首期开盘，10号楼中间套的均价在14500元/平方米左右，开发商宣称当日去化约七成。但此后销售放缓，成为当地出名的“卖不动盘”。
    2月27日，天鸿·香榭里终于低调放出171套房源，按照开发商的统计，当日去化率近9成。
    城北肉搏
    德信、天鸿两家项目所在的杭州城北新城板块，位于市区拱墅区与郊区余杭区的交界处。在杭州市的规划中，其最初定位是高新产业园区，政府5年前成立北部软件园管委会。
    其后几年中，政府借此规划引来大量开发商，但在此过程中该板块产业聚集效应未成气候。如今这里已经成为一个纯粹的大型新兴住宅区，但入住率并不高。除上述两家企业以外，当地还吸引了万科、万达、滨江、越秀等多家国内知名开发商。
    据统计，该板块2公里范围内有6~7个在售楼盘和8个待上市项目，其中不乏总建筑面积30万方的大盘。严酷的供需形势和相对同质化的产品结构，造成楼盘之间白热化的竞争。
    经济观察报在天鸿项目售楼处上看到，临近的宝嘉誉峰项目直接将广告车停在售楼处门槛，而万科则直接在其路边竖起广告牌：凭借万家名城的认筹单到北宸售楼处即送精美豪礼。类似内容的短信很容易在各家售楼处收到。更有甚者，滨江的项目开盘前一天树好的道旗广告，到次日便被人全部放倒。
    德信、天鸿两家的降价，彻底搅动了人们的神经。板块内的北宸之光、阳光郡等数个项目很快传出降价风声，但万科随后公开澄清并无此事。截至2月27日晚，更多明确的降价动作并未出现。
    “即便是周边楼盘出现了降价，我们的价格还是有吸引力的。并且，滨江在杭州有着产品力、品牌等综合性优势。”朱立东说，万家名城项目目前并无降价计划，“但会保持具备市场竞争力的定价策略”。
    值得一提的是，这已经不是城北板块第一次打降价头阵。2012年2、3月之交，正是同属该板块的方正荷塘月色项目直降4000元，引领了杭州上一轮的降价潮。
    当地资深房地产人士烟客告诉经济观察报，杭州过去十年城区面积扩张非常快，很多区域如城北、下沙这样既不在市中心，又不属于郊县（区）老城区的位置，是政府规划而成，“对房价敏感度很高，先涨是它，先跌也是它”。
    垃圾市场？
    据平安证券的研究报告分析，本次降价楼盘所在的拱墅区，当前区域库存约1.06万套，去化达17.6个月。考虑到该区去年土地成交建面同比增长近两倍，为当年销售的2.5倍，未来潜在供给压力较大。
    该机构认为，未来降价风潮蔓延至该市萧山区、下沙区的可能性较大。这两个区的库存去化周期均在17个月以上。按照公开资料，整个杭州目前整体库存去化周期为12.5个月。与此同时，京沪两地和近一年多来市场异常火爆的南京，库存均在6个月左右。
    “杭州已经成为很多开发商眼中的垃圾市场：地价高企而房价上不去，开发商被夹在夹板中，不要说有利润，就是走量都困难。”透明售房市场研究院院长丁建刚称。
    “杭州市场过去的外来资金主要来自温台，很多工贸企业拿着银行贷款来炒房。然而近年以温州为首的浙江实体经济困难，本地房产市场经历了腰斩，再加上杭州限购政策出台后就得到严格执行，增量的购买力进不来。”朱立东说。
    在土地供应端，由于实体经济不景气，地方融资平台收缩，杭州政府在过去一年向市场放出了巨量土地，催生了华家池、杭师大等诸多地王。“预计将在今年下半年向市场投放至少1000万方的建筑面积。主城区、余杭、萧山的供应量都很大。“烟客说。
    据中国指数研究院数据，去年杭州商品房交易额约为1711亿元，而土地出让金高达1350亿元。而一般的大城市土地成本普遍占到房屋售价的4~6成的比例。例如同期上海商品房交易额为3912亿元，土地出让金为2130亿元，北京商品房交易额为3531亿元，土地金为1821亿。
    值得注意的是，去年杭州出让的住宅类土地中超过3/4由外来房企获得，其中主要是融信、旭辉、雅居乐、招商、恒大、合景泰富、阳光城等15家新进入的全国性房企。
    实际楼市可能并不如外来者想象中那么乐观。一位资深分析人士说，自2010年执行中央双限政策以来，杭州的市场活性已经明显减弱。“很多板块的房屋售价都处在低迷中。”
    早先入杭的一些外来企业，已经发现杭州项目并不好做。比如中华企业在2009年以1.8万元/平方米的楼面价拿下章家坝地块 (出于同一板块的德信今年2月18日拿地楼板价为1.2万元/平方米)，至今项目都未能正式开出。更有甚者，雅戈尔在2013年退还了杭州申花板块姊妹地块的“地王”。这幅地块于2010年由雅戈尔获得，但经过几年挣扎，终于以损失4.842亿元的代价退出。
    一位外来开发商说：“相比新进企业，你看中海、万科、保利这些在杭州做过几年的开发商，去年都没怎么拿地，大家心里已经有了预警。”
    为什么如此明显的风险，仍然有新开发商涌入这一市场？
    首开地产去年9月入杭后，其前期负责人白杨说：“杭州虽然是二线城市，但其实就是准一线，我认为北京的今天就是杭州的未来。”在他们眼中，杭州市场交易活跃，平均房价在2万~3万元，无论是宜居程度还是居民购买力都在国内颇具优势。
    同样重要的是，“银行做资产评估，杭州土地的估值已经跟京沪两大城市比肩。“一位新进开发商融资部负责人说。
    中信证券研究报告分析，“目前开发商就是通过不断增加公司的生产经营规模，并集中在核心城市拿地，来迎合资金提供方的估值偏好，从而获得更低的融资成本和更多的资金支持。”
    报告还认为，相较于拥有海外融资渠道和强大股东背景的大型房企，中型开发商更偏向于在一二线城市核心拿地，以获得前端资金支持。在此思路下，企业拿地时会放宽价格标准。
    冲击波效应？
    “如果以个别案例来推断市场崩盘，我看不是别有用心，就是弱智。”28日，万达董事长王建林如是表态。万达在杭州城北板块中亦有商服项目。“这一次杭州降价不同于过去两次。2008年下半年，万科全国性降价，杭州其他房企亦受其波及。2012年3、4月份的那一次，房企都撑了一年多，最后迫于资金链压力降价。经过去年牛市，开发商手上目前都不缺钱。”旭辉控股总裁林峰说，“但的确没想到会这么快。”
    乐观的开发商并不认为这轮降价会像超级病毒一样迅速蔓延至整个杭州，甚至全国。但来自银行业的预警，又让人不得不想起蝴蝶的翅膀。
    近日，富力地产杭州区域总经理杨晔在接受新浪专访时称：“一线城市空间小了，三四线城市风险大了，那空间在哪里？以杭州为首，成都、南京等省会城市，它们市场价值点就越发突出了。”
    事实上这也是2012年下半年开始，开发商们冒险涌入杭州这类二线城市的普遍心理。“现在不少开发商面临的问题是，虽然也想转型，但是转向什么呢？这么大的资金量，很难找到规模匹配又有较高回报的项目。”前述上市房企原高管说。
    该人士目前已经转向房地产基金业务，他说，“我当下看项目的首要前提是，所在城市固定投资增速超过30%的一律不进。”
    按照其判断，无锡、苏州、天津、郑州、重庆、长沙等二线城市面临着与杭州同样的问题。经济观察报整理数据显示，上述城市的商品房库存周期均在15~18个月之间。”
    据佛山当地媒体报道，目前佛山多个知名楼盘也在打折促销，每平方米最高降价超2000元。同样在广东地区的珠海，有开发商提供部分单位供内部认购。据本报了解，这部分单位户型优质，相较条件相当的产品单价要便宜2000元。
    对此，也有业内人士认为，不少项目因为推新货，而将尾货降价促销，是正常的营销策略。