地产喧宾夺主 福建永泰陷“旅游空城”困局

　　2月19日，地处福建省福州市西南的永泰县处于一片阴云之中，葛岭镇赤壁村外一片山腰上，福建省规模最大的文化创意产业园区——海西文化创意产业园两栋酒店主楼已经接近封顶，另外一栋酒店主楼地基已经坐实，因为雨天，项目暂时停工。

　　这个由福建省地产企业冠城大通开发的文化创意园项目，因为与初衷严重背离而备受争议。从2011年拿下近千亩土地至今两年多过去，园区配套的酒店项目刚刚开始建设，而创意园区主体工程迟迟不见动工。

　　海西文化创意产业园仅是永泰县众多文旅项目之一，从2009年第一个旅游地产项目开盘以来，短短数年间，永泰县已陆续开发了数个规模达几十亿元、甚至上百亿元的大项目，由于缺乏相应产业、市场支撑，这些以文化、影视、旅游主打的项目，主业尚未见效，地产化倾向却日益明显。

　　对于永泰的发展模式，相关专家担心容易造成产业空心化，未来可能会形成新的鬼城、空城。

　　聚集

　　偏居一隅的永泰县聚集着福建省内外的知名房地产企业，借助这里的山水资源规划着一个又一个旅游地产项目。

　　2010年底，全国地产龙头企业万科进驻永泰，推出了度假旅游地产项目万科城。这一年的5月份，闽籍上市公司冠城大通也进入永泰，计划开发建设海西文化创意产业园项目，该项目总投资32.5亿元，占地约3232亩，是一个集广播电视、出版、报业杂志传媒、网络动漫、传统手工艺品、高新技术产品研发及休闲度假娱乐为一体的综合型园区。

　　随后，在福建省委统战部的牵头与支持下，又一公园型园区落户永泰。这一园区由闽籍郭氏集团投资有限公司规划建设，总投资35亿元，规划用地约3407亩。目前，项目还未正式动工。公开资料显示，该项目主要建设包括闽商文化博物馆、星级酒店会议中心、休闲养生、体育健身及配套居住等五大功能区，形成集旅游、居住、休闲、会展、商贸、科教为一体的公园型综合区。

　　落子永泰的项目还有计划投资200亿元、由上海大名城企业股份有限公司控股子公司与凯创投资合作开发的福州市东部温泉新城项目，泰禾集团预计投资200亿元到300亿元的以影视为主题的产业园区；中海创（永泰）生态型智慧科技园、南城区旅游综合体项目、青云山旅游综合体、汤埕温泉开发建设项目、云顶景区开发建设二期等多个项目均在规划或建设中。

　　据中国房地产报记者初步统计，未来几年将有几百亿元资金投向永泰，永泰旅游地产将呈爆发态势。

　　一时间，永泰聚集了诸多地产项目。这些地产项目的聚集与永泰县政府谋求发展的愿望紧密相连。

　　政府主推

　　永泰县文化旅游地产热潮与整个海西地区的发展规划密不可分。2009年国务院出台《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，明确把海西建设成为我国重要的自然和文化旅游中心。

　　2009年7月14日，福建省政府出台《关于进一步推动旅游产业发展的若干意见》，旅游业被明确列为未来主要发展行业，其中福州、泉州和厦门被列为重点发展龙头城市；2009年12月，国家旅游局把海峡西岸旅游区列为全国“十一五”期间重点扶持的全国12个重点旅游区之首,并组织专家编制《海峡西岸旅游区发展总体规划》。文化旅游业建设热潮开始兴起。

　　作为海西地区主要县市之一，永泰县境内有较为丰富的山地、森林和温泉资源。据永泰县委宣传部新闻协调中心副主任卢余清介绍，永泰生态资源较好，文化旅游也被当地政府理所当然列为支柱性发展产业，“一方面永泰基本没什么工业，主要是以商业为主；另一方面，永泰境内有很多景区，但缺乏相关住宿、娱乐配套，所以旅游业被作为重点产业发展，政府寄予厚望。”

　　2009年，永泰县新的旅游规划出台，按照规划，永泰将形成“一带一城两轴五区”格局，主要打造生态观光、休闲度假、温泉疗养、民俗体验等资源。“一带”指大樟溪山水风光旅游带；“一城”指的是永泰旅游休闲城；“两轴”是大樟溪生态旅游发展轴和城关至青云山旅游发展轴；“五区”是青云峡谷温泉旅游区、东部山水风情旅游区、同安森林生态旅游区、北部宗教文化旅游区、西部民俗文化旅游区。

　　在福州市“十二五”旅游专项规划中，永泰重点发展葛岭温泉小镇、赤壁、云顶等峡谷景区及山水休闲等项目。但与周边兄弟区县相比，永泰并没有被重点提及。其实，在旅游资源、交通和人气等方面，与闽侯、连江和马尾等地相比，永泰并不具备优势。

　　不过，借助海西发展机遇，在当地政府的推动下，最近几年内，永泰文化旅游地产方面进入快速发展通道。据永泰县公布的2013年重点旅游、商住项目数据显示，11个主要项目总投资额达263.4亿元。

　　实际情况又如何呢？永泰县政府部门一位官员私下透露，由于永泰地处福州较为边远位置，本地消化能力较弱，多数开发商即便拿到土地也迟迟不肯开工，“前几年棚户区改造建了很多回迁房，本地人基本都有房子，即便买房也是在县城，不会去乡下买，外地人也许一年就来一次，买房干嘛？唐乾明月离福州那么近，几年了都还卖不出去，其他项目就更不用说了。”

　　在建项目销售状况不理想，使得后来项目都不愿尽早开工。目前在永泰，除了唐乾明月、大名城和万科城建成一部分外，其他项目均没有正式开工。再加上国家对房地产调控逐年升级，房产税呼之欲出，三四线及以下城市房地产市场将更加不景气。

　　与连江、闽侯和琅岐岛诸多一线开发商进驻不同，在永泰县项目开发热潮中，除了万科和新恒基外，其他开发商均为福建本土开发企业。

　　冠城大通开发的海西文化创意产业园为福建最大的文化创意园区，泰禾集团拟建的海峡生态旅游度假项目为当地最大的影视观光项目，名城地产开发的大名城项目为永泰最大的旅游地产项目，这些开发商均为闽籍实力房企，再加上郭氏投资集团开发的闽商生态园项目，闽籍开发商在整个发展过程中占据着主导地位。

　　空城风险

　　借助海西发展效应，短短数年时间，永泰县由一个闭塞落后的小县城成为了众多开发商关注的区域。但快速发展的背后却问题丛生。由于缺乏相应的产业和市场支撑，众多文旅项目逐渐偏离了原来的定位，地产化倾向日益凸显。

　　另外，项目建设需要大量土地，对于土地资源本已稀缺的永泰县，征用了大量农用地作为建设用地。据福建省国土资源厅公开数据显示，2012年和2013年两年时间，永泰县共有3836.664亩农用地被转为建设用地，万科城、海西文化创意产业园、大名城、闽商生态园和海峡生态度假区等项目用地。大多数为原来农用地转变而来。甚至部分土地还未征收就已经被出让给开发商，最为典型的就是海西文化创意产业园项目用地。

　　2011年4月25日，冠城大通通过招拍挂程序取得了位于葛岭镇赤壁村940亩三幅土地，土地性质一部分为住宅用地，一部分为商服用地。2013年3月28日，项目临近实质性动工前夕，冠城大通方面发布公告称，其与永泰县国土资源局签订了用地补充协议，变更了部分用地性质。

　　根据补充协议，原来940亩用地中，246.4亩的住宅用地性质未变，693.6亩的商服用地中677.955亩用地性质变更为工业用地。对于这一莫名其妙的用地变更方案，永泰县国土资源局表示是根据项目需要变更，但变更详细情况对方未能说明。“领导现在开会，过后给你们书面答复。”截稿前，永泰县国土局方面仍没有任何回复。冠城大通方面则直接挂掉了电话。

　　中国房地产报查询2011年该三幅土地招拍挂情况发现，最早该三幅土地是在2011年3月9日由永泰县国土局挂出，三幅土地性质均为住宅和工业用地，01号地块6.9026公顷，其中住宅用地3.9311公顷，工业用地2.9715公顷；02号地块28.4259公顷，住宅用地5.1993公顷，工业用地23.227公顷；03号地块20.9373公顷，住宅用地4.4997公顷，工业用地16.438公顷。

　　3月25日，该3幅地块招拍挂信息被收回，永泰县国土资源局发布公告称：现因规划调整需要，经永泰县人民政府批准，决定终止本次挂牌公开出让活动。3月28日，三幅地块再次被挂出，三幅地块性质和面积均发生较大变化。

　　01号地块面积变为26.1057公顷，其中住宅用地为5.9372公顷，商服用地为20.1685公顷；02号地块面积为24.8785公顷，其中住宅用地为6.2305公顷，商服用地为18.648公顷；03号地面积11.6837公顷，住宅用地为4.2591公顷，商服酒店用地6.3805公顷，商服商场用地为1.0441公顷。        

　　两次公告最大的变化是，原来产权为50年的工业用地性质变更为40年的商服用地，其中酒店和商场被单独列出。随后，在没有竞争的情况下，冠城大通方面取得了该三幅土地的使用权。2013年4月份，冠城大通方面与永泰县国土局签署补充协议，三幅土地的商服用地大部分被重新变更为工业用地。

　　另外，该三幅土地是在没有征收的情况下出让给冠城大通的。据冠城大通下属子公司冠城元泰创意建设发展有限公司总经理魏成秀介绍，拍地所需的资金已经全部上交至永泰县政府方面，截至目前已经拍下来的土地中，还有大部分处于未征收状态。“政府还没有征收给我们呢！”

　　问及永泰县政府缘何把未征收的土地拍卖给冠城大通，为何三幅土地的商住用地被变更为工业用地等事宜，魏成秀匆匆挂断了电话，对于所问的其他的问题也不再回答。永泰县国土局方面则以领导开会为由拖延答复。

　　当地一位不愿具名的建筑商人士表示，该三幅土地是为海西文化创意产业园量身定做，“说的是文化创意产业园，其实冠城大通并没有真正想做，主要还是以地产为主。后来好像有上面关注，土地又改了回去。”

　　不过，对于冠城大通欲借助文化创意产业园做房地产项目一事，魏成秀表示纯属无稽之谈，“我们是上市公司，怎么敢欺骗呢，目前开发的酒店项目是规划中已经有的，园区项目不久后也将动工。”

　　不仅冠城大通被外界质疑，其实，在永泰县开发诸多文化旅游项目中，住宅和公寓酒店仍是主要建设内容。与冠城大通项目同处一地的万科城也以地产开发为主，上述万科城工作人员称，项目一期别墅已经售完，二期公寓也即将开盘，“主要以卖房为主，暂时还没有做其他项目业态的计划。”

　　与常规旅游地产项目以经营出租不同，永泰目前开发的项目均以对外销售为主，唐乾明月虽然销售状况并不理想，但并没有自主经营的计划。而大名城项目所在地已经被永泰县规划为东部新城，其项目主要也以对外销售为主。

　　海南的经验表明，缺乏相应产业配套的旅游地产项目会陷入一个死循环，对一个地区的经济发展并无益处。据卢余清介绍，2013年永泰县客流量达到300万人次左右，“主要以周边地区人口为主，动车开通后，沿线城市也有一部分游客过来。”

　　福建省旅游产业发展专家委员会一位不愿具名的专家表示，虽然永泰的旅游资源较为丰富，但还处于起步阶段，应该逐步发展，否则后续会出现问题。“如果只做房地产，不做旅游相应配套，就容易造成产业空心化，未来可能会形成新的鬼城、空城，且福建土地资源稀缺，现在把农用地都用来做地产了，未来旅游做不起来，老百姓怎么办？”

　　这并不是危言，一个不得不关注的现象是，这些旅游地产项目销售将面临诸多问题。以永泰县第一个旅游地产项目唐乾明月为例，自2009年销售以来，其销售情况一直不理想，至今仍有房子在售。另据中国房地产报记者走访发现，上海大名城企业股份有限公司在永泰开发的项目也已动工，部分已经建成，不过还未公开对外销售。一旦市场不利，这些几十亿元、上百亿元的项目是否会套住永泰前进的脚步？