鲁政委房企莫采取激进的发展策略

中国房地产报记者 陶婷 北京报道

　　2014开年，在众人期待年初房贷环境能够稍微宽松的呼声下，房贷市场从紧从严的迹象却仍未改变。在此情况下，“房企应降低杠杆率，不要采取激进的发展策略；企业高层应严格控制房地产企业的债务融资，包括贷款、发债，同时放开股权融资，可以通过股票融资、增发新股融资，也可以通过发行上市融资、PE融资”， 在接受中国房地产报记者专访时，兴业银行首席经济学家鲁政委表示。

　　中国房地产报：与以往年初房贷有所宽松相比，今年房贷仍持续着去年年底时的紧缩，不少银行仍维持基准利率，没有利率优惠。背后的原因是什么？

　　鲁政委：严格来说，在利率市场化的背景下，并没有硬性规定中国住房抵押贷款利率该怎样，银行可自主确定。尽管理论如此，但在实际操作中却并非这样，因为带有惯例，且中国房贷利率仍会受政策导向影响。如今官方的口径是支持首套自住房，而现在贷款买房的人大多是“刚需”，国家监管政策、国务院政策等都要求支持“刚需”。在此情况下，银行贷款利率不能上浮；可由于资本成本高，下浮肯定亏钱，在两难境地中，银行只能保持基准利率。

　　中国房地产报：今年大体的货币政策走向如何？就目前而言，开发贷、个贷利率均在收紧，这对房地产市场有何影响？

　　鲁政委：我认为今年全年货币增长的预期目标是，新增信贷10万亿元，广义货币M2增长率大概还是13%，社会融资总规模19万亿元。这跟去年的绝对量增长幅度差不多，但增速有小幅下降，也就意味着今年整个货币环境仍然不宽松。

　　事实上，房地产类型多样，如纯住宅、写字楼、大型综合体、养老地产以及旅游地产等，其中，住宅占比最大。由于银行利率、额度的有限性，在开发贷、个贷利率收紧的情况下，普通住宅的销售多少会受到影响，从而造成房地产市场的收入减少。但除此之外，其他类型不会受到多大影响。

　　当然，影响程度和范围因地产公司主营地产品种而异。比如说酒店式公寓，从理论上来说，是以商业物业的方式来购买，尽管在购买住宅方面有所限制，但酒店式公寓不受限制。

　　中国房地产报：银行贷款收紧，为何对商业地产影响不大？ 

　　鲁政委：其实，在现代房产的融资当中，商业地产来自银行贷款的占比不断下降，它的资金很大比重来源于所谓的自筹资金，而非自有资金。自筹资金包括信托、PE等，也就是说，越来越多的PE、信托，涉足房地产行业，募集资金并投资地产项目。尤其是信托公司，在房地产融资当中，占有的比例越来越大。

　　业内一些领先的公司，从信托、PE而来的自筹资金占比很高，有的甚至达到融资比重的30%。其实，有些房企并不只是挖坑盖房，而是还会选择精装修，部分资金就来源于上下游装修企业的资金。

　　中国房地产报：有言论称，金融机构正在对房地产下跌做准备，这是否意味着，金融机构对房地产看空？

　　鲁政委：金融机构为房地产下跌做准备，这个关键看你怎么看，做准备并不是说我不做房地产项目了。如今的现状是这样的：有的机构比较保守，看跌房地产，就压缩现有的房地产贷款比例；有的机构认为房地产下跌只在二三四线城市，而一线城市并不会下跌，那就改变策略，只做一线城市，等等。

　　由此可见，不同机构的判断有很大差异，部分机构的判断并不等同于所有银行都在为房地产下跌做准备，绝对不能一刀切。即便房地产下跌，那就意味着你的风险在上升，融资成本在上升。风险高，融资成本就高，如果你认为能够驾驭和管理风险，那么还是可以操作房地产项目。

　　其实，企业主要融资渠道不仅仅是银行贷款，银行不敢做，还有信托公司、PE。在中国，信托能够对冲掉一些隐性风险，风险偏好比银行要强得多，企业一样能从信托公司融到资金；其次就是PE，PE跟散户炒股票的概念相似，偏好高风险，追求高收益。与之相反的是，银行讲安全性，回避风险，在强制监管资本的要求下，银行利率下跌到一定程度，资本也会受到侵蚀。

　　中国房地产：如果房地产真的下跌，金融机构该如何来应对？

　　鲁政委：第一，设立总的贷款限额和比例。就算有问题，也只有这么多；第二，慎重选择标的。在不同的品种和不同的地区上进行调整，按照相对比例选择布局何种类型的城市以及何种类型的地产品种，是养老地产还是大型综合体，抑或是商业地产；第三，设置合适的抵押率。在房地产上涨的时候，九成的抵押率都没关系。但如果认为房地产市场要下跌，就要判断将下跌多少，要有足够的自我保护意识；第四，设置合适的融资成本。银行不能简单地以价高者得，谁出的利率高就给谁。风险越高，给你的贷款利率越高，才足以覆盖风险，但是，超过一定的临界点后，利率就有可能不足以覆盖风险。

　　中国房地产报：那么，你认为未来的房地产走势如何？

　　鲁政委：我认为，中国房地产市场未来下跌的风险比较明显，房地产市场快速上涨的时机已经结束。未来房地产市场可能还有一个10%的上涨空间，随后将会面临着下行的风险。

　　中国房地产报：在金融形势不容乐观的情况下，你对房企有何建议？

　　鲁政委：除非高层政策发生变化，否则房企的应对空间很有限。降低杠杆率，不要采取激进的发展策略，这是我对房地产唯一的忠告。对企业高层而言，我建议其要严格控制房地产企业的债务融资，包括贷款、发债，同时放开股权融资，可以通过股票融资、增发新股融资，也可以通过发行上市融资、PE融资。因为，纳入新的股东就是降杠杆的过程。