春节回乡楼市见闻录

　　活动发起：

　　财经作家 西峯

　　网络支持：

　　雪球网

　　原创供稿：

　　本报记者 傅卫鸿

　　本报读者 叮咚

　　观点点评：

　　财经评论人 顾洪波

　　本报地产版主编 卢青

　　【编者按】

　　农历春节，深圳照例“空城”。而伴随这些往返脚步的，是我们对楼市的思考与观察，也从深圳发散到了全国。每一个人，都是这个市场的最真实经历者，而现在他们把经历得以记录。

　　过去10年，大量人口涌向中心城市，引发中心城市楼价的高速增长。其中北京、上海、广州、深圳这四个超级城市的高房价更是引发了媒体的大量关注。但是中国有600多个城市，各地经济发展情况参差不一，楼市价格和涨跌情况也有不同，少数几个中心城市的状况远不能代表其他地方楼市的面貌。 出于这样的初衷，春节前，财经作家西峯在网络上发起了一场“春节楼市见闻录征集”的活动，在农历新年的回家高峰期间，回去的朋友们可以记录在家乡的楼市见闻并分享，以便让大家更多了解各地楼市的实际情况。

　　活动迅速得到了广大网友的积极响应，其中就有不少来自深圳的ID。同时，活动也得到了雪球网的大力支持，使得网友见闻积累成为市场智慧。

　　作为2014年新春期间的特别栏目，本报地产周刊与活动发起人西峯一道，精选部分刊登，以飨读者。值得一提的是，这些来自全国各地的真实视角，一度“颠覆”了我们自诩专业的观点。例如专业观点普遍认为，二线省会城市去年楼市收缩，但是山东济南就刚刚经历了暴涨；例如往往认为老龄化不利楼市，但是来自台湾网友的观察却是退休人口迁入降低了空置率。还有对于北京的高房价，网友的观点是北京房价超过纽约伦敦香港是“历史必然”……

　　正如上文所言，中国有600多个城市，楼市价格和涨跌情况也有不同，以前的城市楼市或许是孤立的，但是在中国房地产市场的“下半场”，他们之间的资金流向、人口流向、购买力倾向和机会布局都日益频密，“牵一发而动全身”的市场格局，或许很快到来。

　　同一时期不同城市地产格局的变迁，对于深圳楼市和深圳房企意味着什么？或许这也是该系列见闻的价值之处。

　　所在地：北京

　　北京房价“宇宙第一”是必然？

　　见闻提供者：@蓝白苍穹(雪球网友)

　　我来说说北京的房价吧：

　　1.历史价格。2005年底，北京西南三环内，房价8000元/平方米，属于周边最好的小区，2008年曾经从2007年的15000元降价到12000元/平米左右。2013年8月同地段房价55000元/平方米。2013年底二手房房价6万元/平方米，很快可以成交（半个月之内）。

　　2.买房群体。目前，在三环内买房的，感觉都是改善型刚需。和中介聊了一下，我所在小区的三居室是最抢手的，2013年只出了一套三居室，很快就被买走了。买两居室的很多是在北京金融街等地方工作的年轻人，也有的是卖了郊区的房子买市区房子的。

　　3.买房的原因。北京三环内有大量的好小学，由于学区的问题，很多在四环，五环有房子的人，为了让孩子能够上好的学校，在三环内的学区房购买二套房或者换房。

　　4.什么房子最抢手。毫无疑问，是学区房，尤其是学区里面的一居室。很多人买了一居室不住，就是为了要一个小学的上学名额。学区房普遍比其他的房子贵1万元/平方米左右。还有就是小区环境非常好，各种配套非常齐全的房子。我这里说的房子，一般指三环内的房子。

　　5.什么人有房。有两类人拥有的房子比较多：一类是老北京人，家里的父母都有原来单位分的房子，虽然是80年代的房子，但也是房子，同时年轻人自己也有房子，所以这类人一般都有2-3套的房子（以家庭为单位）；二类是国家部委和央企的人。这类人单位本身分了至少一套房子，很多人又自己买了房子，也拥有2-3套房子。这两类人在北京不是很少，是很多。

　　6.北京房价和日本东京比。北京的房价是按照建筑面积的，比如，我上面说的那套房子，建筑面积6万元一平方米，相当于使用面积75000元一平方米，也就是1.2万美元一平方米。至少，和日本东京相比，这个价格绝对不低了。日本东京在东京湾附近的江景房，一套三居使用面积100平方米，也就100万美元，500万人民币以下（2012年的价格，现在不知道了），或者说10000美元一平米（使用面积）。

　　7.北京房价和美国比。就我所知的华盛顿特区的房价看，北京房价不低。在华盛顿特区，位置非常好、非常新的公寓，两居室80万美元肯定可以买下来，也就是500万人民币以下，并且使用面积在100平方米以上。单价如果按照建筑面积算，估计也就是7000美元一平方米吧。

　　8.北京房子的租金回报情况。还是按照上面提到的那套房子，520万的总价，租金也就是一个月6000人民币，一年最多7万2（不考虑空置期）。房价和租金比例大家自己算吧。

　　9.北京房价和收入比。如果考虑北京高收入人群，比如，夫妻双方都在央企工作的人群，家庭年收入30-40万元很正常。还是考虑上面那套520万的二居室，夫妻15-20年的收入可以买一套。

　　10.你还会买房吗？我认识的在北京有两套房子的人，很多人还在考虑买房，买房的最重要的原因是想换一个学区房。当然了，这些人占的比例比较高，主要是我认识的人都属于70后、80后，孩子都要上小学了。不知道这一波过去之后，还有哪些人会买房？

　　我的判断是，如果没有经济危机，北京的房价应该会保持平稳；如果有经济危机，存在大幅下跌的机会。但是北京核心区的房价将最终超过纽约/香港和伦敦，这是历史的必然。也就是说，北京核心区（三环内）小区环境好的小区的房价最终将达到10万人民币一平方米，豪宅当然更是天价了。

　　顾洪波点评：北京无疑是买房选择“有权力的城市”的最佳案例！我们无法判断北京房价是否还将继续领涨中国，但个人认为政府强势反腐、北京环境危机等都是未来北京楼市的隐忧。

　　卢青点评：在过滤了盲目看空的噪音之后，一线城市核心房产的价值被越来越多的人看好。反过来继续支撑这些区域市场预期。

　　所在地：贵州毕节

　　不断突破心理价位的“扶贫实验区”房价

　　本报记者 傅卫鸿

　　我的家乡毕节，贵州西北部云贵川三省交汇之地，一个顶多算得上四线城市的地级市。托“扶贫开发实验区”之福，近几年来城区经济发展迅猛，十年前推出的“三百万”发展方略已初步实现。2010年毕节升级换代，市区不再叫“毕节”，更名“七星关区”，于此，家乡开始新的征程。

　　城市化进程的确生猛，即使在此长大，今年开车回去，一进城，几近迷路。沿迎宾大道碧阳路西行，两侧商家帷幄林立，远处高楼鳞次栉比，陌生感顿生。乡人介绍，商家多是浙商来开的，有百货，有电器，有建材，有汽车，业态多元。“现在毕节人有钱的多了，一个拆迁，富了不少人，千万级以上身家者不计其数，豪车到处都是。”

　　安顿好，去看二哥家新房，一个名叫“私享家园”的大宅，也在行署新大楼附近，一期由多栋32层高楼组成，面积多在110平方米以上，“最好卖的是133平方米的。”二哥说，他工作单位就是地产公司，自然最了解行情，“3100元一个平方米，现在又涨价了。”“听说春节期间有楼盘推出两千多的特价房？”我问。“早卖完了！现在行署周边的房子，均价都在3000元以上。”二哥家新房不错，户型方正实用，发展商赠送面积不少，约占总面积的10%左右。但小区环境让人无法恭维，路面坑坑洼洼，甚至看不到一棵树一点植被。“本地的开发商不重视这个，重实用。”二哥这样解释。

　　事实如此吗？我们转到招商地产在毕节开发的新项目花园一看，高下立见。甫进小区，深圳开发商的实力和品质感立马显现，楼盘沿山形坡度而建，错落有致，小区内水榭楼台已初级雏形，即使冬日，绿意盎然。春节期间，楼盘也在开门迎客。“房子咋个卖？”姐问。“均价4000元”。答道。一个平方米4000元，算是目前高层住宅房子的最高价了。“和贵阳差不多了。”我说。“但说实话，房子位置、小区环境都做得出类拔萃。”4000元，毕节人房价的又一个心理价位，显然已被突破。

　　临走时有乡友提醒，碧桂园立马就要进来了，房子就在附近。房子规模很大，有高层，有商铺，也有洋房别墅。这又将给家乡带来什么突破呢？值得期待啊！

　　卢青点评：缺乏产业长期利好下，大圈新城和拆迁分红式的楼市爆发能持续多久？难怪大牌房企要收缩三四线城市布局“避寒”。

　　所在地：河北邯郸

　　PM2.5“爆表”都挡不住的购房冲动

　　特约撰文：叮咚

　　我家在河北邯郸，开篇有必要交待一下这个城市——虽然号称历史悠久，城区人口早已超过百万级，但现在人们看到的城市，基本上是1949年之后才因工业和交通兴起，这里有储量比较丰富的煤和铁，同时还是河北省离北京最远的城市，所以这里的空气污染总是很严重，最近稳居全国前五。

　　但糟糕的空气挡不住人们的购房冲动，当然根本上还是政府卖地的冲动。最直观的印象，是最近十年来，每年回家，站在窗前，都会发现城市的天际线又变了。

　　在房价统计数据中，市内一手房的均价为5000多元，但看起来，周围单价6000～8000元的楼盘似乎比较多，高端盘可以到15000元/平方米。

　　没有确凿的数据，但印象中这座城市房价的大规模上涨应该在2008～2009年，在那几年，整个河北省自上而下发起了一个名为“大拆促大建，三年大变样”的运动，在我看来，其实就是造城运动，只不过先要把旧城拆掉。大批老旧住宅被高层建筑取代，手握拆迁补偿款的人和有着精致园林配套的高端社区也多了起来，于是房价大涨了。

　　最近一年，城区内二手房房价涨幅不明显，爸妈2012年10月买了一套房龄30年的老宅，盘算着等拆迁大赚一笔，到2013年底，大约涨了10%，还不是成交价。

　　这可能与房地产市场的供求关系有关，以我家为例，非官非商，父母手里已经有3套大小房产了，他们的下一代，已经没有在家的置业需求，未来只可能卖，接盘的人，很可能是近几年由县城进入地级市城区的青年。但这样一个环境糟糕、基建落后还缺乏新的支柱产业的三线城市，对县城青年有多大吸引力，流出人口和流入人口哪个更多，都很难说。同时，涨幅小，流动性差，让房产的投资属性在这里也不明显，遍地都是月息两厘的民间高利贷就是注脚，在很多人看来，回报显然比买房多。按照万科的PIE模型，这样的城市，他们是不会来的，目测也确实还没有知名的全国性开发商，包括恒大。对于在这座城市生活的人，这显然是好事，年收入10～20万元的家庭，几年就可以攒出一套房，所以如果只从经济角度观察，三线城市人民的生活，远比这些苦逼的新深圳人幸福多了。

　　卢青点评：人口净流出对于一个城市的楼市而言即意味着风险。这不仅仅是许多三四线城市必须面对的难题，也可能是未来深圳个别区域未来的窘况。

　　所在地：湖北武汉

　　巨型城市楼市财富在缩水

　　见闻提供者：@冷酷的Noah(新浪网友)/@鹤鸣（雪球网友）

　　@冷酷的Noah：

　　去年一年由于自己需要买房，跑了很多楼盘与二手房，看很多现象比较有趣，供大家参考一下：

　　1.单价过万的房子涨得很慢，单价6000元～8000元/平方米的房子涨得很快。

　　2.大量武汉周边人士来武汉买房，几条铁路与高速像抽水机一样把湖北其它地方人都吸过来，武汉周边小城镇人口在下降。

　　3.拆迁户买房很凶猛，购买力很强，而且拆迁后购房，居住环境明显改善。

　　4.最后来说说年轻人买房。武汉，大学毕业四五年，总体来讲年收入在5万元很正常，小两口毕业5年后能有个7、8万元收入，如果准备花50万元买房，现在出手，还能在轻轨或者地铁末端买个靠谱的80平米的二手房，虽然看上去远一点，首付15万，月供2500元，30年。从性价比上来说武汉还是挺宜居的。

　　@鹤鸣：

　　近两三年，武汉房价涨幅最大的是主城区边缘地带，内环可比地段和楼盘的房价涨幅不大。买房的主力是80年代出生高峰一代，家里出首付，也只能在靠边一点的地方买。城市中心区（二环以内）因城中村改造带来的供应非常大，价格被抑制。

　　长期来看，巨型城市房地产价值的结构性分化与房价总体波动的重要性相当，而人们往往不重视这一点。比如主城区边缘带教育、医疗和商业等配套太差而且难以改变（特别是中小学和医院），80后购房高峰期过后，前景黯淡。

　　城市中心区2008年以前的房子大多在120平方米以上，武汉10个城区120平方米以上二手房平均每周总成交不到30套，而挂牌量超过6万套。大部分地段一般、小区环境一般的大面积存量房有价无市，随着时间的推移，折旧、未来的房产税以及加速老龄化带来的家庭人口结构变化，将使这些房子的财富幻觉大大缩水。

　　顾洪波点评：供应量巨大的武汉楼市近年来涨幅远远落后于北上广深，但个人认为对武汉的长远价值不宜过于看空。一个核心因素就是，随着沿海制造业的逐步内迁，长三角中部城市群的崛起应该是个大概率事件，而武汉是长三角中部城市群无可争议的龙头。在经历了目前这一段供应高峰及城建高峰后，不排除“武汉”逐步发展为国内“准一线”城市的可能。

　　卢青点评：“摊大饼”发展模式下的巨型城市，势必带来房产价值的结构分化。武汉、长沙甚至是广州，都有类似迹象。

　　所在地：江苏南京

　　刚需凶猛 房租看涨

　　见闻提供者：LeoZhang999

　　南京市人口数量816万（2012年底），虽然是省会城市，南京在江苏省内给人的感觉是不温不火的那种，生活节奏比较慢（相较上海），发展也中规中矩，在省内南京占据了最好的行政资源、教育资源、地理位置，但论GDP总量，苏州遥遥领先，拼人均GDP，无锡高于南京。

　　南京楼市在2007年以前属于估值洼地，偏远一点地方（当时的观点是偏远，现在的江宁已很繁华），江北江宁单价2000～3000元就能置业，河西龙江区域的房价单价不过5000～8000元，而当时深圳关内的房价基本已经没有1万以下的了。南京楼市第一波调整的低点是在2008年底，在2009年以前，南京的房价远低于周边的杭州、苏州，市内核心区域房价在1万～2万元/平方米，市区单价1万元以内置业，可以买到相当不错的房子，近郊房价在4000～6000/平方米左右，远郊房子还有2000～4000/平方米的。2009年南京的房价第二次暴涨，南京的房屋均价也第一次破万元，破万元以后就再也没回到过1万元以下。

　　2013年南京的房价是第三次大涨，但比起2009年那波的上涨幅度只能是小儿科了，不过鉴于房价已处于高位，基本已经把刚刚毕业又家庭条件不好的那些人挤出了购买行列。

　　身边的朋友、同事亲戚，前几年在一起共事的那些刚参加工作不久的，在我的影响下（至少我这么认为）基本都已置业，最迟的一个赶在2013年大涨之前。如今还没有置业的，特别是刚毕业不久家里条件又不好的那些小孩，基本处于买不起的状态了，南京近郊的房价早已破万，远郊也难找到8000元以下的房子。当前同事里边看跌房价的少，看涨房价的多，没买的，真的因为实在买不起。需要自己攒首付，自己付月供，毕业3年以内的，除非单位特别好，其他的基本没戏。

　　整体我对南京楼市的感觉是，刚需凶猛，放租的租金回报尚可。

　　卢青点评：去年不少省会城市房价出现了补涨，南京和广州都属该范畴。通常这样的城市都是以刚需为主，市民文化浓厚。换言之也意味楼市相对理性。

　　顾洪波点评：南京其实是2013年北上深广之外涨势最为凶猛的城市之一。个人认为，这座千年古都的自然环境、人文氛围以及周边城市的经济活力，再加上近年来开始的地铁等现代城市配套，仍将对其房价产生较为强劲的支撑。

　　所在地：浙江杭州

　　房价回归“人间”

　　见闻提供者： @陈达博（新浪网友）

　　1998年，杭州主城区商品房新房房价基本在3500～5000元/平方米，考虑到当时大家的收入，其房价还是略贵的。尤其是当时房改不久，市场上有众多的二手房甩卖。这些房子房龄不老，结构也尚可。与二手房相比，新房是非常没有性价比的。

　　2001年，杭州的主城区已经扩张了不少，滨江、城西的大面积楼盘开始交付。由于有大量远郊新房入市，所以老市中心楼市单价基本上还是维持在5000元/平方米左右。当时最热的应该是贴沙河（杭州古城河）的沿线一带新房。

　　2005年，这个时候，全国楼市已经开始有很大的升温了，温州炒房团应该也是那个时候出现的，而杭州楼市的价格自然也是高歌猛进，轻松破万，当时人人都觉得房价怎么可能那么高，但是没想到的还在后头。

　　2007年，房价热的发烫，这个时候杭州老的主城区已经基本没有什么新楼盘了，大部分的楼盘都在曾经的远郊，现在的市区里面了。当时钱江新城板块（当时一片荒凉，啥也没有）房价已达到15000元/平方米。而一些所谓的豪宅，则轻松达到了20000元/平方米。

　　2008年，金融危机，各大开发商均风雨飘摇，纷纷开始打折抛售，下沙沿江板块回到了5000元/平方米，新的主城区也能找到15000元/平方米的新房子。

　　2010年，经过最汹涌的那波狂涨，杭州主城区已经找不到20000元/平方米以下的新楼盘了。

　　2013年，其实杭州房价在2012年之后一直处于滞涨状态，总体价格和2012年相比基本持平，这与北上广深房价的一路高歌猛进拉开了不少距离，与南京等城市相比，杭州的房价不再让人咂舌。

　　从一定程度来讲，杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州。在没有限购政策之前，但凡有点能力的浙江小私营业主，怎么着都要为自己或者为家人在省城购套房，所以从房屋一开始市场化销售以来，杭州的房价一直都排在北上广深之后。所以杭州楼市的消费群体，不仅仅是杭州人，确切的说是浙江人，消耗房价的是浙江经济。

　　因为有浙江那么多大大小小的“老板”的购房需求支撑，所以2012年之前杭州的房价一直就像近期的创业板指数，气贯长虹。就算有一段时间回调，但是等回调之后，其房价的拉升就可以轻松就吃掉前期的跌幅。“杭州买房绝对不会亏”这仿佛成了真理。

　　但是很多人没有想到的是，十年的房产牛市，也消耗了改革三十年来浙江制造业红利。房价上涨无力的现象也体现在了当前的杭州。只是由于杭州的政治地位、城市定位且户口优势，故目前来说，房价尚有余力上涨。但从未来3年来看，我不认为杭州房价还能大幅提升。能在目前地价基础上能卖得动房子已经很好了。

　　顾洪波点评：未来十年，“杭州不是杭州人的杭州，而是浙江人的杭州”这句话依然有效。浙商生命力如野草般旺盛，杭州楼市也注定将“春风吹又升”。

　　卢青点评：楼市投资资金选择性向少数一线城市集中，对于过往炒风甚浓的城市，如何实现楼市理性回归将是难题。

　　所在地：山东济南

　　2013年经历爆发性上涨

　　见闻提供者：@大风飞扬(雪球网友)

　　说说我的家乡泉城济南，山东省省会，人口680余万，经济发展水平全省排名第三，2013年GDP为5230亿，居青岛、烟台两个沿海城市之后，省内经济地位颇为尴尬。服务业占生产总值比重达到55%，工业基础薄弱。

　　济南南依泰山、北跨黄河，受制于地形地貌，城市发展空间沿东西方向呈带状发展。二环以内的老城区可开发用地不足，动迁难度大，城市更新速度缓慢。这两年私家车暴增，缺乏规划的交通路网几近瘫痪。老城区有大量八九十年代老旧的6层建筑，城市开发强度明显偏低。所以目前在二环以外沿东西方向重点打造了两个新城，东部和西部新城。东部新城受益于2009年的全运会，政府机构的东迁、高新区良好的产业基础，东部的发展空间是最有条件的，也是目前发展最好的一个区域。西部新城得益于京沪高铁沿线济南西站的带动、大学城和良好的生态湿地资源，近三年来发展颇为迅猛，是房地产开发的热土。

　　目前，绿城、万科、金科、华润、中海、恒大、龙湖、绿地、世茂、保利等房地产大鳄基本战略布局完成。一线开发商带来的是什么？城市更新的加速，产品品质的提升，全新的居住理念，同时一定也会体现在未来的房价上。

　　再说房地产市场，2012年前济南的市场一直是不温不火的，也许跟这个城市的性格有关。记得前些年普通住宅的成交均价一直在7000～8000元，去化量维持在每年300～400万平方米。相比成都、郑州、西安等区域中心城市的成交量确实发展颇为缓慢。

　　不过近两年伴随各大房企的进驻，市场的转暖，济南的房市还是在2013年爆发啦，具体表现就是量价齐升。媒体上说全年一手房住宅成交量大概650万平方米，同比上涨五成，自2012年7月开始成交价格连涨17个月，均价水平差不多在9000多元/平方米。对于济南宏观房地产市场的判断，我个人感觉供应量将在未来六到9个月内较2013年明显上升，成交量会继续放大，全年700～800万平方米的成交应该不成问题。房价上涨空间较2013年比会相对放缓；毕竟2013年的市场是爆发性的，上涨速度偏快，不过依然会保持小幅上涨。

　　目前济南东部新城奥体板块的最高，绿城全运村的住宅成交价格已经突破16000元/平方米，2013年绿城全国的销售冠军，年终奖500万元获得者就诞生在这个楼盘。高新区板块因为保利、万科的进驻，价格上涨迅速，均价在9000～10000万平方米。位于东部远郊区域的唐冶新城板块，交通驱动，价格在7000～8000元/平方米的水平。再说说西部新城，高铁济南西站板块是开发的热土，刚需旺盛，价格水平从2012年的6000多元涨到现在的7000多元。这个区域未来的升值潜力依然巨大。

　　顾洪波点评：买房要选择“有权力的城市”。虽然济南在山东省的吸聚能力受到了青岛、烟台的分流，但对这种经济大省省会城市的能量，永远不能小看。

　　所在地：台湾新北市三峡区

　　人口老龄化也能挺房价

　　见闻提供者：@投资笔记（雪球网友）

　　新北市三峡区，在台北大学旁。三峡是台北最南边的区（实际上是一个小镇），走高速公路离市中心约25～30分钟。小镇是没怎么产业，主要是寺庙观光。

　　尽管三峡位置在台北的边陲地带，但由于台北的房价越来越高、人口老年化，于是很多父母退休后，把市中心的房子给子女，然后夫妻搬来三峡退休。另一批主力，则是世界各地回来的台商。1970～1990年，年轻时留学出国、去东南亚或是到内地做生意的，现在大多是退休的时候。回来买台北，市中心房价高、环境又差，三峡位置刚好离尘不离城，很多人看一下环境就来定居了。这几年人口从9万多人，到现在约11万人。

　　因为退休族进来的越来越多，这边的房子都没怎么空置，反倒是台北市越来越多房子是空的。也许在“少子化”的环境下，房价反而会继续坚挺下去也说不定。

　　至于三峡房价泡沫论，从2008年开始，到现在天天都有人讲。2006年，三峡新成屋一坪约10万元。我在2009年买的时候，一坪12.8万元。现在一坪大概是30万元，建商开价则是喊到40万元去了。

　　最近三峡房市热炒的几个焦点，由于捷运征收用地的进度比较顺利，加上捷运必须自筹财源，去年送上去的土地开发案自偿率合格，大家对捷运能建好的信心越来越大。上个月又实施国道按里程收费，撤销收费站改成电子传感器，到市中心的过路费从原本的80元，现在一下子降到15元。其他的还有实验性的台北大学双语国高中试办、三莺大桥、新北市美术馆。由于是自己的家，当然是越来越有信心了。（备注：本文货币单位均为新台币）

　　卢青点评：率先进入老龄化社会的台湾，楼市轨迹给人启发。

　　顾洪波点评：谈到台北，个人认为需要澄清这么一个事实：台北作为台湾全岛的中心，其房价其实一直都不低，目前依然处于高于深圳、广州的水平。新北市近年来的房价走势，再度验证了华人社会的一个重要经验，买房要跟着政府规划走。