1月京沪杭深“卖地”进账千亿

土地市场红火，楼市成交却低迷

蔡胤 柳九邦

[ 地王潮依然持续出现在一二线城市，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈，而这种“泡沫化的发展”也导致未来市场存在调整的可能性 ]

　　年初，国内主要城市楼市成交降温明显，然而，土地市场却依然高烧不退。据《第一财经日报》统计，截至昨日，北京、上海、杭州、深圳四个城市1月份的土地出让金总额已经创纪录地突破1000亿元。除了疯狂的出让金总额，“地王”隆重登场，更是让人们隐隐嗅到房价进一步上涨的气息。

　　北京：全月或破500亿元

　　年初的北京，楼市成交低迷，土地市场“疯狂”不断。     

　　《第一财经日报》记者1月28日据北京市国土资源局下属的北京市土地整理储备中心网站数据统计，2014年土地市场开闸半月，北京土地出让金已超400亿元，接近去年1月的两倍。研究机构预计，本月北京土地出让金将突破500亿元。

　　去年1月，北京土地出让金合计205.7亿元，相比2012年1月的21.9亿元，增幅超8倍。彼时，伟业我爱我家市场研究院报告称，从出让金额看，2013年1月北京土地市场创造了2003年有统计记录以来同期出让金新纪录，迎来土地市场“最好开局”。然而，2014年土地市场刚开闸，这一纪录就被刷新了。    

　　本月7日，土地市场开闸，北京迎来今年第一批土地交易，当天即有4宗土地成交。虽然这4宗地并非位于北京热门区域，但总土地出让金仍高达78.1亿元，平均溢价率达52.7%。其中最令人瞩目的是北京市房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-04-21地块商业金融用地，起始价仅7.8亿元，却被北京创意港商务服务有限公司、北京房开鼎盛投资有限公司和云南城投置业股份有限公司联合体以24.6亿元竞得，溢价率高达214%，楼面价达1.5万元/平方米。

　　接下来的1月9日，北京共有3宗土地成交，随后的1月15日，北京市丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块商业金融、住宅混合公建、绿隔产业、中小学合校用地使用权，又以42.4亿元总价被北京顺义新城建设开发有限公司收入囊中。

　　房企在北京土地市场表现积极，其中，远洋地产就在1月9日至16日的8天内，斥资超70亿元在北京拿下了三幅土地。    

　　一位上市房企的北京事业部负责人对《第一财经日报》记者说：“虽然北京地价高，对配建自住型商品房面积要求进一步提高，但考虑到北京的需求，如果有合适的地块，我们还是会拿。”

　　高价地警惕定价尴尬

　　北京市国土资源局1月2日公布的供地计划显示，2014年1月，北京计划成交经营性用地约210公顷，成交价款约为400亿元，一季度还将陆续推出约150公顷住宅用地。而中原地产研究部预计，北京本月土地出让金将突破500亿元。

　　对于今年北京土地市场走势，中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京2014年土地市场供应继续明显增加，从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，房价在2014年的涨幅将有所缓解。    

　　然而，土地价格的上涨，将明显影响购房者、开发商的预期。张大伟指出，2014年北京房价将依然维持一定程度的上涨。他表示，从已经出让的土地看，土地市场依然争抢激烈，地王潮依然持续出现在一二线城市，说明全国房地产市场已经分化，房企选择在一二线城市聚集，竞争更加激烈，而这种“泡沫化的发展”也导致未来市场存在调整的可能性。   

　　对于房企扎堆一线城市抢地，一地产咨询机构负责人评价称，一线城市的房价绝不会无限期地猛涨下去，二、三线城市才是中长期的增长源，一线城市决定江湖地位，二三线城市决定企业发展。    

　　与此同时，在商品房实行限价销售政策的北京，高价土地集中成交，也可能让开发商面临尴尬。亚豪机构副总经理高姗对《第一财经日报》记者表示，随着2013年成交的大量宅地的逐渐入市，2014年纯新盘项目将占据供应市场的半壁江山，甚至成为供应市场的主导，但受高昂的土地成本、限价政策制约，受价格低出商品房30%的自住型商品房冲击，这类项目也将面临“定价难”的困局。     

　　土地市场红火的另一面，是北京楼市成交低迷的现实。中原地产研究部提供给本报记者的数据显示，1月1日至26日，北京二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，总成交量环比2013年12月下降约20%，同比2013年初下降近43%。

　　央企上海豪取土地

　　其他城市的土地市场也很“疯狂”。

　　1月28日，央企中化集团旗下的方兴地产（00817.HK）以101亿元的总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价47609元/平方米。101亿元的总价刷新了上海住宅地块的最高价纪录，同时，该地块的楼板价也已远超周边房价。

　　至此，上海1月份的土地出让金总额已经超过200亿元，与去年同期的50.8亿元相比，增长超过293.7%。在方兴地产以101亿元豪取大宁宅地后，有业内人士甚至认为，一线城市土地市场已经存在失控的风险。

　　深圳的土地市场也因前海地王的出现而被引爆。1月23日，前海商业用地T201-0080公开招标出让，美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心，以134亿元、楼面地价28113元/平方米成功中标，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。

　　除了一线城市，以杭州为代表的二线城市的土地市场亦火爆异常。据浙江土地网统计，2014年1月，杭州共成功出让35宗土地，出让总额为339.56亿元，相比去年同期的约60亿元，暴涨465.93%；截至1月15日，福州的单月卖地收入已达126.9亿元，这一数字占到福州2013年全年卖地收入229.7亿元的五成以上。

　　对于土地市场“淡季不淡”的原因，克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，一方面，去年底的土地市场过于火爆，部分热门地块的出让时间被延迟到今年1月，另一方面，开发商在房源热销、库存下降的情况下，也有补仓的需要。

　　同策咨询研究总监张宏伟对《第一财经日报》记者表示，一线城市及部分热点二线城市由于“人多地少”的客观特征，土地供求关系持续紧张，投资价值被品牌房企中长期看好，势必会导致品牌房企积极布局这些城市的土地市场。

　　“2013年底，不少房价上涨过快的城市均出台了调控措施，并要求增加土地供应。这对于销售业绩普遍好转、资金面宽裕的房企来说，拿地机会不容错过，因此，本轮调控反而成为品牌房企深耕一二线城市的市场机会。”张宏伟如是说。