房地产市场高速增长时代已结束

　　1月24日下午，第十二届中国企业发展高层论坛在钓鱼台国宾馆开幕，国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲、住房与建设部研究中心主任秦虹、清华大学房地产研究所所长刘洪玉、中国指数研究院院长莫天全以及保利房地产集团副总经理刘平等专家和业界嘉宾出席了房地产分论坛，专家对房地产市场表示担忧，认为房地产市场高速增长时代已结束。

　　应关注三四线城市风险

　　当天到场的几位嘉宾都是我国房地产市场重量级的专家，国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲首先演讲，她剖析了当前房地产市场呈现的新的阶段性特征。这些新的特征是：

　　第一，住房存量显著增大，已经达到相当的规模。2012年全国城镇家庭户均住房套数1．03套，城镇户 籍 家 庭 住 房 的 自 有 率 为85．39％，从全世界来看住房自有率也是很高的，2012年人均住房面积达到了26．9平方米，我国城镇居民住房极度短缺的时期已经过去了，但是房子在不同人之间的分布是不平衡的。

　　第二，城市间的分化特征特别明显，这两年开始显现。在住房销售、住房价格、土地以及投资方面都显示出分化的特征。不同的城市价格的涨幅是不一样的，一线城市房价涨幅较大，其他城市涨幅相对较小，有分化的趋势。三四线城市和一部分二线城市的库存量在加大。一线城市和部分二线城市需求原因导致地价大幅度的上涨，溢价幅度惊人，有的城市土地价格比较平稳，有一些甚至开始有所回落。

　　第三，房地产企业也出现了分化的趋势，大企业之间的竞争进一步加剧。房地产开发企业的集中度在提高，今年前50家房企的销售金额和销售面积的占比都有所提高，未来大企业之间的竞争将进一步加剧。

　　第四，城镇住房双轨供给体系的思路愈加清晰。2010年末累计解决了2600多户家庭困难问题，安居工程整个“十二五”规划要求是3600多套，这一届政府承诺任期内再增加一千万套的棚户区改造项目，保障的品种也在不断地增加，商品房和保障房的双轨供给思路越来越清晰了。

　　第五，因地制宜的地方调控呈现新趋势。以往我们的调控往往是中央政府一刀切的调控，从去年以来，各地出现了针对性强的差异化的调控措施。分类调控这一趋势和特征比较明显。

　　任兴洲特别强调，在城市市场分化的趋势下，需要关注存在的潜在性风险。“有一些风险应该给予更多的关注，及早地发现，及早地应对。比如说现在的三四线城市，它的去库存化周期在拉长，另一方面它还不得不往外拍卖土地，这个过程蕴含了一定的风险。 ”她说。

　　任兴洲说，需求快速上升的时候，房地产泡沫破的可能性不大，但往往到了供求平衡，供大于求的时候，泡沫破灭的机会就高。针对房地产市场出现的以上新的特征，面对市场分化的趋势，应更加重视调控的针对性和分类指导。未来调控分类指导是一个大的趋势。

　　高速增长的时代已过去

　　住房与建设部研究中心主任秦虹赞同任兴洲的观点，她也认为，中国房地产市场经过了十几年的高速增长，下一步要进入一个新的阶段，这个新的阶段一定有新的变化，即三个方面的新变化：

　　第一，房地产市场高速增长的时代已经过去。过去十年中国的房地产市场经历了一个非常高的增长，2009年之前，商品住房的销售增长速度大约在16％左右，2010年到2013年包括2013年17％这个高增长在里面，实际上年化的平均增长速度只有6％左右。过去10年中国房地产市场经历了一个非常高的增长，主要得益于房地产市场发展的外部环境所支撑。住房制度改革，这个制度红利一下子把压抑了60多年的住房需求释放出来了，过去10年绝大多数年份货币相对比较宽松，而且过去10年中国经济高速增长带来了收入的提高和对住房资产购买能力的提高。

　　但是这个高速的增长在未来的十年是很难实现的。因为未来中国的政府很难再像过去10年一样超发货币，城镇化质量、人口的年龄质量也会发生变化。政府会抑制投机和投资性需求，房地产增速也会随之下移。

　　第二，过去以住房、新房交易为绝对主体的市场在发生变化。很快在下一个十年就要迎来存量房时代，二手房市场的成交会和新房市场的成交持平，甚至超过新房市场，对房地产开发一定会产生新的影响。

　　第三，商业、写字楼、旅游地产等服务型地产投资会增长，这是城镇化率超过50％以上，收入水平超过8000美金以后的必然特征。

　　秦虹说，房地产市场的新阶段需要房地产企业创新发展。过去房地产开发处于比较初期的阶段，未来房地产市场将会从区域性机会转变成结构性机会，需要企业去挖掘，需要企业以独特的创新的商业模式来把握，不是所有的企业都能干。