新城地产2017年瞄准500亿

  本报记者 苏锶 上海报道

    “我们研究发现，长沙、武汉、郑州、济南，有非常好的机会，新城地产下一步将逐步走出长三角。”新城地产副总裁黄超接受21世纪经济报道记者专访时表示，对于新进入的中部城市，新城尽量采取合作拿地的模式，提高资金的杠杆利用率，并引入私募基金、信托等融资产品。

    新城控股旗下综合体分布于6个城市，有8个项目，其中3个已经开业。按照现有的成本法估算，新城控股持有5亿元资产，一年有5000多万的租金收入，还有3000多万的管理收入，扣掉一定的成本，回报率大概是8％。

    2013年底，新城控股（0103.HK）董事长王振华接受21世纪经济报道记者专访时透露，新城控股计划未来5年将实现不低于30％的复合增长，并进入商业地产品牌第一梯队——拥有20个左右购物中心，持有面积达到200万平方米。

    新城地产总裁王晓松近日在该公司2013年会上提出，新城地产要在2014年进入6个城市，2017年销售额实现500亿，其中在中部区域新进入的城市或达到200亿。继2013年完成170亿销售，实现30%业绩增长之后，新城地产2014年的增长目标仅设定在20%。为何如此保守？

    “进入城市会比较谨慎，希望能通过与大房企或者当地的龙头房企合作来寻找新项目。”黄超指出，“2014年公司在调整，尽量争取平衡，抓住小的窗口期。20%-30%增长是可以接受的。”

    围绕5年内实现500亿销售额的战略目标，新城地产2013年开始拓宽了与外部股权合作方的合作思路，除了与开发商合作外，还与土地一级开发商、房地产投资基金等产业链上的其他类型企业展开股权合作。

    为了降低负债率，新城地产未来将倾向于股权融资。2013年苏州红树湾项目首次与歌菲基金完成了一单股权合作，通过转让项目公司30%的股权引入了房地产基金。据介绍，该项目的表现也令房地产基金满意，新城在获取土地后的5个月（基金完成投资后的2个月）就开盘了，而且销售火爆。

    据透露，目前新城地产正与近10家房地产投资机构进行交流，准备进行更大胆的尝试，包括设立可重复投资基金，设立区域合作基金等等。

    亿翰智库首席分析师陈啸天指出，从整个行业角度看，排名全国前50强、年销售额200亿左右的公司都在做高周转，这大部分来自于不愿被大企业挤兑利润的外部压力；同时，这些企业都是在做规模化，是企业自身资金安全的压力所致。

    “拿地争取多方面合作，对公司规模增长有很大影响。”黄超举例说明，公司花150亿投资，而合作方也拿出相应资金出来，投资的规模增长将会是翻倍的。正如王振华指出，高资产周转是新城集团的核心竞争力。

    据透露，目前新城地产的合作伙伴包括旭辉、万科（000002.SZ）、闸北区国资委旗下市北高新集团，青岛、济南、武汉都在与当地城投公司等洽谈合作。黄超称，新城地产心仪的目标地块是，“中等规模，20万平方米左右，具备开发条件，半年内能上市，12个月可收回土地款。”

    据香港第三方研究机构永丰金融研报显示，截至2013年8月底，新城集团土地储备总建筑面积达到1370万平方米，当中逾88%位于沪宁经济走廊沿线，其中约68%位于尚未执行限购的城市。

    表面上看来，新城地产家底还算丰厚，但黄超认为，2014年下半年市场仍然存在不确定性，主要是因为政府要控制房价涨幅，2013年出让了很多高溢价土地，都会在2014年上市，如果地方政府不收紧调控，那么房价涨幅很可能超越2013年的20%。“下半年会有窗口期，但我们要保持平稳放量，平抑风险。”