42亿“割肉” 京城地热鲁能转战自住房

　　观点地产网 见习编辑 郭净净 各路房企“逐鹿”京城，北京土地热上加热。

　　1月15日，北京南四环内丰台南苑一宗地块引来了鲁能、龙湖、K2、合生创展、鑫苑置业5家开发商激烈竞争，最终鲁能地产以42.4亿元总价，外加配建6.9万平米自住型商品房的条件摘得该地。

　　“这也是房企不得已而为之的举措。”伟业我爱我家土地研究院分析师程浩业表示，鲁能地产在北京的土地储备不多了，此前亦未如愿抢得相中的一级开发土地，当下正在积极补仓。

　　自住房占住宅九成

　　鲁能此次所拿地块为“丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-17、S-24、S-31等地块”，土地面积12.13万平方米，规划总建筑面积达到28.24万平方米；其中住宅部分建筑面积约78630平方米，商业金融面积为53651平方米。

　　伟业我爱我家土地研究院分析师程浩业接受观点地产新媒体采访指出，北京在“南移”，而丰台区南苑区域地理位置非常优越。资料显示，该地块位于南四环以内，临近地铁宋家庄站；北京南站和民用机场等均位于丰台南苑区域。

　　因此，即使挂牌价高达28.3亿元，鲁能地产旗下北京顺义新城建设开发有限公司、龙湖地产、K2地产、合生创展、鑫苑地产等5家房企依然激烈竞价。

　　1月15日下午现场消息，整个竞拍过程非常激烈，在经过16轮举牌后，K2地产报价至42.4亿元，溢价率49.8%，触及地块合理价格上限；而后，转入竞拍配建自住型商品房面积的环节，鲁能地产将现场配建自住房面积推高至6.9万平方米，并最终夺得丰台南苑地块。

　　经粗略计算，该宗地自住型商品房面积已经接近总宅地面积的90%，加上配建学校成本，地价成本达到2万元/平方米，自住型商品房的销售限价为2.2万元/平方米，附近的顶秀欣园、鑫兆雅园等小区二手房售价约在3.5万元/平方米。

　　程浩业认为，相对其他二三线城市，在北京即使做普通商品住房利润空间也很大，况且除自住房部分外，该地块商服部分有很大利润可赚。

　　事实上，北京首个自住型商品房项目恒大御景湾备受热捧，无疑让众多房企眼热。1月13日，御景湾进行现场申请，共有14.8万户家庭申购，而该项目可售自住房房源只有2000套。

　　京城地热 鲁能转战

　　伟业我爱我家分析师程浩业还表示，住宅部分余下10%体量也不能为鲁能带来多大利润，可能还是要靠商服、洋房部分获利。

　　据悉，此前该宗地块还调整了规划，对商业办公建筑部分作出严格要求，“商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。”

　　如此严苛的要求下，鲁能地产仍坚持拿下丰台南苑自住房地块。

　　在程浩业看来，鲁能在北京没有项目可做了，这也是不得已而为之的举措。

　　据了解，自1999年进入北京，鲁能地产相继打造优山美地别墅、格拉斯小镇别墅、鲁能顺义新城、北京高尔夫公寓、佳境天城等高端项目，基本未涉足中低端项目。相关统计数据显示，2013年，鲁能地产在北京的销售额是35亿元，并凭借销售29亿元的鲁能7号院获得区域销冠。

　　今年，鲁能地产还将围绕深耕北京、专注别墅产品来完成自己的发展战略，主要推出优山美地、格拉斯小镇以及鲁能7号三个项目。

　　程浩业则指出，鲁能地产在顺义新城的一级开发地块基本售罄，未来其在北京的储地不多了，亦未抢得相中的一级开发土地，当下也正在积极拿地。

　　而在业内人士看来，一线城市特别是北京、上海有着不可比拟的城市资源优势，加上由此引发的人口聚集效应，楼市发展比较稳定。鉴于此，各大房企“逐鹿”京城，加大深耕战略，鲁能地产更不舍得这一块大蛋糕。