北京新年首拍大捷 房企拿地变选地

    1月7日，北京土地市场迎来首拍。继2013年市场持续火热后，今年的首拍也使诸多房企开始了对新一年土地趋势的预判。　　　

　　中国房地产报记者在首拍现场了解到，共有包括顺义、房山在内的4宗地集体出让，以上4宗地共为北京带来78.1亿元的土地收入，总出让建筑面积64.37万平方米，平均溢价率为52.7%，其中房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-04021地块商业金融用地（下统称“房山拱辰地块”）和顺义区赵全营镇镇中心区E1-01、E2-01、E3-01等地块R2二类居住用地、C21商业用地、R51中学用地（配建限价商品房）（下统称“顺义赵全营地块”）最受热捧，尤其是房山拱辰地块，在经过125轮的出价争夺后，溢价率高达214%。

　　值得注意的是，房企在此次拿地中日趋理性：一部分品牌房企是因为在2013年土储增加的背景下拿地意愿变得不再急切：另一部分房企则因对未来一年政策及市场变化存疑，而在拿地成本上有所控制。

　　和裕首拍告捷

　　根据公告显示，作为2014年成交的首宗经营性用地，顺义赵全营地块东至望岭街和滨河路，南至天承大街，西至北高路，北至同心路。宗地起始价为20.75亿元，其最大建筑面积约为25.3万平方米，其中含有住宅、商业、中学用地。葛洲坝、首创、和裕地产均参与了该宗地的竞拍，最终和裕摘得了配建自住型商品房2.9万平方米地块的开发权地块成交溢价率为48%，楼面地价约为1.5万元/平方米。

　　和裕地产虽在2013年土地市场上表现积极，但拿地数量却十分有限，继农展馆地块与融创拼抢失利后，终于在2013年7月底以169%的高溢价率摘得霞光里商业地块。而对于兼顾商业与住宅的和裕，顺义赵全营地块堪称其住宅领域的及时补仓。

　　和裕地产公司营销中心总经理王骞告诉记者，此前政府对该片区已有300万平方米规划，包括天成创意产业园、学校、医院等。目前和裕地产还未对该地块进行初步规划。“若价格合理，和裕会有自己的做法”。

　　参与该地块竞拍的首创拿地负责人表示，由于对未来政策判断存在不确定性，公司拿地比较理性，我们只在合理范围内拿地。

　　“近期还将有近30块地陆续入市，届时房企将各取所需。”某上市公司房企拿地负责人分析指出，顺义赵全营地块容积率为1.2，可做40%的别墅，其余可做6层住宅。

　　根据地块出让公告信息显示，本次出让宗地将配建建筑面积不少于54000平方米的限价商品住房，房屋销售限价为7500元/平方米；将配建建筑面积不少于37000平方米的自住型商品房，房屋销售限价为14000元/平方米。加上竞建的29000平方米自住型商品房，一共可建12万平方米的保障房。

　　“该块地还需配建学校，学校容积率一般较低，再去掉保障房的区域容积率后还可拉得更低，大概在0.8左右，这样开发商在产品规划上就游刃有余了。”亚豪机构分析师郭毅分析指出，顺义的住宅市场一直不温不火，除了别墅，普通住宅的价格涨幅相对平稳，需求也并不高。此前该地块周边出让的多为工业用地，可能是因为产业逐步引进，区域有了一定的购房需求支撑才开始推出住宅用地。

　　据了解，该地块周边龙湖好望山项目是北京2013年别墅销冠，市场均价为25000元/平方米。

　　房开联合体有备而来

　　2014年首次出让的4宗地中，竞争最为激烈的当属房山区拱辰地块，该宗地的建筑规模为16.3万平方米，挂牌起始价为7.83亿元。该地块紧邻地铁，位置较好，吸引了万科、合景、龙湖、和裕、东亚等12家竞标主体参与竞争。北京创意港商务服务有限公司、北京房开鼎盛投资有限公司和云南城投置业股份有限公司组成的联合体（下称“房开联合体”）分别与世纪鸿和卓越经过125轮的激烈角逐，最终以24.6亿元的价格摘得该宗地，折合楼面价约为1.5万元/平方米，溢价率高达214%。

　　而当天出让的另一宗房山区拱辰街道09-03-06地块C3文化娱乐用地（高教园区8号地块）也被北京房开韩建置业有限公司以1.04亿元竞得。

　　有分析指出，房开联合体高溢价摘得房山拱辰地块是结合自身项目所做的战略布局，属于有备而来。而地块位置及其他综合指标则是决定房企是否竞相追逐的关键。2013年四季度，北京市国土局连续拍出的46宗地块无一宗是完全的“商业金融用地”，目前涉及商业金融用地的地块仅为6宗，且基本上全部是与住宅用地捆绑出让。配建大量无法盈利的限价房和公租房显然没有直接持有完整的金融用地有诱惑。这也使该块地价值凸显。

　　郭毅认为，长阳板块自2010年开始集中推出住宅用地以来，4年间已推出21宗住宅用地，建筑规模高达407万平方米，随着这些地块完成开发建设并陆续交房入住，长阳形成了北京新兴的大型居住区，但区域内商业服务业等配套仍相对匮乏，以各项目的配套商业为主，集中式商业仅有首创奥特莱斯，这很难满足周边居住人口的消费需求。首创奥莱斯开业的火爆让开发商看到了长阳的商业需求潜力，因此借长阳推出独立商业金融地块的契机，也吸引了诸多房企竞相争地。

　　供地热下的冷处理

　　从2014年第一拍可看出，自住型商品房如之前相关政策所言，将在未来占据重要角色。首次推出的两宗顺义住宅地块均明确显示“配建”、“竞自住房”等要求。两宗地共要求配建5.7万平方米自住型商品房，而在现场竞拍环节过后，实际配建面积达到8.6万平方米。

　　记者发现，在2014年1月已挂牌的土地要求中，自住型商品房的供应已达到120万平方米，按90平方米每套的标准计算，这个数字可供应大约1万套自住型商品房，已超过了2013年全部供应的一半。在2013年年末，这类住房的土地供应就已猛增至240万平方米。

　　面对北京市持续大量的供地，房企开始从最初饥不择食的阶段逐渐进入选择性出击的阶段。“我们一直定位比较明确，会把精力主要放在企业关注的区域内。因为2013年拿了地，所以现在会对价格有所控制，但这不等于看淡今年的房市。”中粮集团相关拿地负责人表示，目前公司高层尚未对2014年拿地战略做出新的指示和布局，一切将延续2013年的节奏，适时出击。

　　黄金湾投资集团董事长申威认为，2014年北京土地市场将更加分化，加入竞争的房企会越来越多，此时企业的资金运作能力十分关键，如何利用有限的资金获得更大的收益是每个房企都在考虑的问题，这将促使企业根据自己的战略布局各取所需，拿地也会更加理性。

　　“大房企布局放眼全国，东边不亮西边亮，北京地价这么高，出于风险考虑，它们当然不会全部拼抢，这也给一些新进入北京市场的房企带来了出手机会，但北京的稀缺地块必将是实力房企争夺的热点。”申威进一步解释道。