上实发展卖地为生

本报记者 童洁 邱桂奇 

　　上海报道

　　2013年11月28日至12月27日，上海实业发展股份有限公司（以下简称“上实发展”）两次发布公告称，已通过上海联合产权交易所挂牌的方式分别出售了上海丰启置业有限公司（以下简称“上海丰启”）42%和9%的股权，出售底价分别为7.04亿元和1.51亿元。上实发展近年来净利一直下滑，多次出让股权，被指靠“卖地”为生。

　　有分析指出，在房地产市场环境愈发复杂的当下，上海丰启规模偏小，且土地储备和项目建设均很有限，在企业经营和项目销售方面面临着不小的压力。沉重负债之下，上实发展为尽快实现企业整合和未来持续发展，只得不断抛售股权。

　　难以适应“快节奏”

　　近几年上海房地产市场发展迅猛，呈现出优胜劣汰之势，各开发商纷纷加快了拿地、开发的步伐，以求快速实现资金的周转。在此种市场形势下，上实发展却始终保持着不温不火的慢速成长状态，最终导致净利润持续走低，无奈抛售上海丰启股权。

　　据上实发展公布的2013年季度业绩数据显示，截至2013年3季度，其总资产达到193.86亿元，同比下降0.68%；前三季度，上实发展归属于上市公司股东的净利润约4亿元，同比下跌34.71%。某接近上实发展的人士表示，目前上实发展的房地产项目并不多，且其一直采取缓慢开发的方式，但随着开发成本的不断攀升和市场节奏的日益加快，“慢性子”的上实发展确实无法跟上市场的节奏。

　　资料显示，2013年下半年以来，上实发展的在售项目主要包括成都“海上海”、上海“海上纳缇”、上海朱家角项目、天津“莱茵小镇”以及哈尔滨“海上银座”。目前以上项目大多处于建设阶段，尚无盈利能力，而此次上实发展转让的上海丰启股权，实为上海朱家角项目。

　　对连续两次转让股权的行为，上实发展2013年12月28日发布公告表示，转让股权是为了适应公司整体发展战略，提升经济效益。此外上实发展还透露，通过两次股权转让，必将获得良好的投资收益，有效优化现金流，利于公司整体可持续健康发展。

　　某不愿具名的地产分析师告诉中国房地产报记者，上实发展的财务数据一直比较稳定，但成长速度不快。尤其在购地方面，上实发展自2013年以来，一直未在土地市场有所斩获。

　　“在快速发展的房地产市场环境下，若不能实现项目的滚动发展，将会导致资金、扩张等方面出现问题。从目前A股市场的形势和上实发展高层的表态来看，该公司很有可能被进一步边缘化。”上述分析师进一步分析认为。

　　或成被整合者

　　“上实系”地产整合已进行了2年多时间，但如今上海实业城市开发集团有限公司（以下简称“上实城开”）和上实发展两大地产平台的业务梳理似乎愈加呈现“各自为政”的局面。“上实发展已不可能成为上海实业（集团）有限公司（以下简称“上实集团”）的地产核心平台了。”上海实业控股有限公司（以下简称“上实控股”）某内部人士表示。

　　“目前上实集团股权层面的调整已告一段落，接下来的整合将会涉及具体的经营管理层面，预计后续还会有更多的动作出现。”前述分析师表示。

　　“上实系”旗下的地产重组进程始于2011年7月份，彼时上实控股在港全资子公司上实地产发展有限公司（以下简称“上实地产”）将上实发展63.65%股权收入囊中，借壳中新地产集团并成功将上海城开集团59%股权收入囊中的上实城开，一度被外界看成是上实控股真正中意的地产业务旗舰。2012年7月份，上实集团曾承诺，将在36个月内进一步整合旗下上市房地产业务，计划将上实发展注入上实城开，反之亦然。

　　上实城开董事局主席倪建达曾表示，自上海城开集团入主中新地产集团后，便获得了更多商业项目地块，比如拥有32万平方米的南方商城地区商务地块项目，至今该项目已启动规划布局，今后上海城开集团将在住宅地产和商业地产两大开发方向上齐头并进。

　　“毫无疑问，上实城开肯定会以商业地产为主导，这也是上实集团未来房地产发展的重点方向，由此可见，上海城开在‘上实系’中的地位可见一斑。”前述分析师表示。

　　“反观上实发展，其内部员工士气低落，企业文化沉重，公司战略决策屡次变更，甚至与市场发展严重脱轨。”前述分析师认为。

　　实际上，从上实发展近两年来的公开行为中，外界也确实很难找到其清晰的发展思路，这从其诸多实际案例中可见一斑：首先，上实发展在资金上存在巨大压力；其次，该公司至今未形成一个统一的发展思路，股权屡遭转让；最后，上实发展与上实城开间的同业竞争问题始终没有答案。